《华尔街日报》：购房者以现金交易应对高房贷利率 创意频出

海德思哲公司的合伙人罗恩·布朗当时正在科罗拉多州阿拉帕霍县寻找一处维护成本低于现居所的新主要住所。当他九月份看中一套3000平方英尺的联排别墅时，房贷利率已显著高于一年前水平。9月15日，房地美公司公布数据显示，30年期固定利率抵押贷款的平均周利率自2008年以来首次突破6%。

现年56岁的布朗先生表示，他以96.5万美元现金买下了位于科罗拉多州利特尔顿的这套三居室住宅。为筹集购房资金，他动用了个人储蓄，并以股票持仓作为抵押获得贷款，该贷款采用联邦基金利率加2.25%利差的可调整利率。11月7日，联邦基金利率目标区间为3.75%至4%。

他已将现居所挂牌出售，这套五居室、4700平方英尺的住宅距新家5英里，标价167.5万美元。待售出后，他计划用部分收益偿还股票质押贷款。

“我现有住宅自购入以来已大幅升值，“他表示，“只要这套房子能顺利出售，从财务角度看非常划算。”

布朗先生是近期通过创新现金购房方式规避房贷利率飙升的群体中的一员。房地产经纪与数据公司Redfin数据显示，2022年7月美国31.4%的房产交易为全现金支付，较2021年7月的27.5%有所上升。佛罗里达州西棕榈滩以56.4%的全现金交易比例领跑全美都会区。尽管九月份全美现金交易比例回落至29.9%，但仍接近七年高位。

抵押贷款利率的飙升对许多房主来说既迅速又痛苦。根据房地美数据，10月27日当周30年期固定利率抵押贷款平均达到7.08%，这是20年来首次突破7%。相比之下，2021年1月的平均利率仅为2.74%。圣地亚哥抵押贷款经纪人肯尼·辛普森和克里斯特尔·摩尔表示，2021年的平均抵押贷款利率处于历史低位，甚至有能力全款购房的买家也选择了贷款。

“利率较低时，借贷成本非常低，“摩尔女士说，“我们常开玩笑说这几乎是免费的。”

丹佛肯特伍德房地产公司的史蒂文·克鲁斯指出，如今利率快速上涨不仅推高了全现金交易比例，还促进了替代性融资工具的流行——这些工具（如股票或其他资产组合抵押贷款、卖方融资）能让买家以低于传统抵押贷款的利率获得资金。

布朗先生联排别墅中的办公空间。图片来源：大卫·加斯顿温德米尔房地产公司驻华盛顿经纪人安娜·莱利表示，今年经手的全现金交易中约有10%至20%属于当地高端市场的低端价位。她说有些买家甚至向家人借款以避免通过贷款机构融资。

克鲁斯先生表示，房地产市场需求放缓让购房者（主要是经验丰富的买家）有更多时间考虑最符合自身财务状况的购房选择。疫情期间，“策略是’无论如何都要先买到房’"，他说。而现在，“房源在市场上停留时间变长，人们开始权衡决策。他们不必再草率决定或放弃某些权利”，比如房屋检查权。

“采用这些策略的并非千万富翁或亿万富翁，“辛普森先生说，“他们只是普通人——可能攒了些钱，可能通过生意做了杠杆，或是得到家人借款支持。”

简·‘詹姆斯’·董和妻子周泉仪（音）运用创新策略筹集现金购置了科罗拉多州的新居。图片来源：James Dong and Cynthia Zhou45岁的董先生（持牌贷款经纪人）表示，9月中旬当他们以144.5万美元购置约4500平方英尺的四居室时，大额贷款最优利率为6%。于是他们通过抵押现有资产筹得现金。这对因董先生新工作从密歇根迁往科罗拉多州莱克伍德的夫妇，以六套已付清的投资房产作抵押，分三笔组合贷款获得150万美元，每笔利率5.125%。董先生称，相比10月交割时申请大额贷款，每月节省约1800美元利息。

如果抵押贷款利率降至对他们更为合理的水平，董先生和周女士计划申请科罗拉多州住宅的现金再融资贷款，并用部分资金偿还投资组合贷款。

2021年3月，佛罗里达州伯克希尔哈撒韦家居服务公司EWM房地产经纪人纳尔逊·冈萨雷斯购入迈阿密海滩的主要住宅时，获得了前10年固定利率2%的30年期10/1可调利率抵押贷款。他表示，这套住宅有四间卧室，面积约3800平方英尺。

纳尔逊·冈萨雷斯图片来源：朱莉安娜·罗斯9月底，冈萨雷斯在附近的迈阿密海岸村购入一套三居室、约1500平方英尺的住宅，作为个人投资组合的补充。由于当前利率远高于他去年购买迈阿密海滩住宅时的水平，且30年期固定利率抵押贷款接近7%，他选择以近120万美元现金全款购房——其中近90万美元来自1031交换条款资金，近30万美元来自个人储蓄。

冈萨雷斯表示，若利率较低，他会选择抵押贷款购房并出租。现在他计划进行小幅装修后出售，但如果月租金能带来可观回报，也愿意考虑出租。根据Redfin数据，9月迈阿密海岸住宅中位售价达110万美元，同比上涨32.7%。

佛罗里达州德尔雷比奇的抵押贷款经纪人、William Raveis Mortgage区域副总裁梅丽莎·科恩指出，部分人采用的非传统融资策略存在弊端，包括丧失房贷利息抵税优惠。她建议任何使用此类方法（包括向亲属借款）的人，都应在财务和税务顾问指导下操作。

莱利女士认为这种规避利率上升的抢购风潮不会持续。她表示，未来可能出现利率从当前水平下降或趋于稳定，同时房价走软的情况。她还强调，从历史角度看7%的利率并不算高。

“这不像80年代中期利率高达14%的情况，“她说，“真正的问题在于短期内如此激进的加息幅度。就像给信贷市场上了止血带——虽然仍有血液流动，但基本已经停滞。”

联系作者：Libertina Brandt，邮箱[email protected]