房贷利率上涨浪潮下 美国房价增速放缓——《华尔街日报》

全美房地产经纪人协会周四表示，由于购房 affordability 接近几十年来的最低水平，美国第三季度房价增长大幅放缓。

根据NAR数据，上季度全美现房销售中位价为398,500美元，同比上涨8.6%，较第二季度14.2%的涨幅明显放缓。

过去两年房地产繁荣时期普遍存在的大幅涨价现象正逐渐减少。在NAR跟踪的185个大都会区中，第三季度有46%的地区中位价涨幅达10%或以上，而第二季度这一比例为80%。

抵押贷款利率上升导致潜在购房者借贷成本增加，迫使许多人退出市场。截至9月，房屋销售已连续八个月下滑。

全美各地房价已从春季高点回落。由于秋季和冬季购房活动通常较春夏两季更为冷清，许多市场出现季节性价格微降实属常态。但部分市场目前正经历同比价格下跌。

NAR指出，马里兰州坎伯兰大都会区第三季度同比跌幅最大，达4.5%；北达科他州俾斯麦（跌4.1%）和旧金山（跌3.7%）紧随其后。

由于供应持续紧张，多数地区房价仍高于去年同期水平。在185个大都会区中，有181个地区的现房销售中位价实现同比上涨。

抵押贷款利率上升增加了潜在购房者的借贷成本，并将许多人挤出了市场。图片来源：jim lo scalzo/Shutterstock经济学家和房地产经纪人表示，许多潜在卖家选择按兵不动而非放弃当前的低抵押贷款利率，导致市场上待售房屋数量持续低于正常水平。

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹表示：“购买力大幅下降已减缓了房价增长，这一趋势将持续到抵押贷款利率停止上升为止。”

该协会的住房负担能力指数（综合考虑家庭收入、抵押贷款利率和现房销售价格）在9月降至6月以来的最低水平。而6月的数据已是数十年来最低值。

根据抵押贷款巨头房地美的数据，在11月3日结束的一周内，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.95%，高于一年前的3.09%。

房屋交易通常在合同结束前一两个月签订，因此第三季度的价格数据主要反映第二季度或第三季度初（当时抵押贷款利率低于现在）的购房决策。

全美房地产经纪人协会称，第三季度单户住宅的典型月供为1840美元，高于去年同期的1226美元。

住房负担能力持续恶化正促使更多家庭考虑搬迁。房地产经纪公司Redfin表示，第三季度其平台上24.2%的购房者会搜索大都会区以外的房源，高于第二季度的23.3%和疫情前约18%的水平。

Zillow集团首席经济学家斯凯拉·奥尔森表示，由于利率上升，房屋销售量可能会继续下降。

“我认为我们将看到成交量大幅回落，”她说。“不过，我们可能不会看到全国范围内的房价大幅下跌，”她表示，因为市场上的房屋库存仍然很低。

佛罗里达州和阳光地带地区的房价涨幅最大。根据全美房地产经纪人协会的数据，佛罗里达州北港都会区在第三季度的涨幅最大，中位数价格同比上涨23.8%。其次是佛罗里达州莱克兰都会区，上涨21.2%，以及南卡罗来纳州默特尔比奇，上涨21.1%。

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刊登于2022年11月11日印刷版，标题为“房价增长急剧放缓”。