顶级办公楼开发商暂停新项目——《华尔街日报》

沃那多房产信托已开始拆除曼哈顿的宾夕法尼亚酒店，但疲软的写字楼市场可能延缓其改建办公楼的计划。图片来源：Peter Grant/华尔街日报受高空置率和远程工作导致办公空间需求下降的影响，美国房地产开发商正在推迟已启动或规划中的大型写字楼项目。

部分开发商认为经济不确定性和写字楼需求疲软时期反而是启动新项目的良机。由于大型开发通常需要三到五年甚至更长时间，开发商押注当经济复苏时，追求更高品质办公环境的企业租户将被配备丰富设施的现代化办公楼所吸引。

但利率飙升和员工返岗速度缓慢，甚至让一些敢于冒险的开发商也对未来持谨慎态度。当前写字楼使用率仅为疫情前约一半水平，部分最活跃的开发商已推迟重大项目，并对新开发计划失去兴趣。

据相关公司或知情人士透露，这份名单包括房地产巨头沃那多房产信托、总部位于休斯顿的汉斯公司、基罗房地产公司以及总部位于多伦多的布鲁克菲尔德资产管理公司。

“谨慎是当下的关键词，”Vornado总裁兼首席财务官迈克尔·佛朗哥在上周的财报电话会议上表示。“世界不确定性增加，租户们正据此调整策略。”

部分分析师将首席执行官史蒂文·罗斯的这番言论及其他表态视为信号，认为Vornado在曼哈顿宾州酒店旧址上规划的新办公楼项目（该酒店正在拆除中）可能比预期进展更慢。罗斯先生在电话会上未就此事项置评。

今年早些时候已推迟圣地亚哥60万平方英尺开发项目的Kilroy公司，上月宣布暂停德克萨斯州奥斯汀50万平方英尺的已开工项目。

“有时该买进，有时该卖出，有时该开发，而像现在这样的时期则需要耐心，”Kilroy房地产公司首席执行官兼董事长约翰·基尔罗伊在财报电话会上表示。

据数据公司CoStar Group Inc.统计，当前美国54个主要市场在建办公空间约1.56亿平方英尺，较2020年第一季度疫情爆发前的1.86亿平方英尺有所下降。随着开发商面临多数市场空置率上升和租金下跌，这一数字预计将进一步缩减。

CoStar数据显示，全美办公空间空置率达12.5%，高于2019年的9.6%，创2011年以来新高。更令开发商忧心的是：在建项目中37%的办公空间仍处于待租状态，是2019年水平的两倍多，逼近2008年39%的历史峰值。

“虽然尚未达到2008年的水平，但明年很可能会触及，”CoStar高级分析师南希·穆斯卡泰罗表示。

许多公司在员工远程办公两年多后，已要求他们返回办公室。但企业也正在采用新的工作场所策略，允许员工每周有几天在家工作。

因此，租户对办公空间的需求减少。据经纪人称，大多数企业在签订新租约时不再像过去那样预留扩张空间。根据CoStar的数据，目前约有2.12亿平方英尺的转租空间可用，这是自2005年该公司开始跟踪这一指标以来的最高纪录。

写字楼业主曾希望租赁活动能开始恢复到疫情前的水平，但几乎没有迹象表明这种情况会发生，尤其是在经济衰退威胁逼近的现在。根据VTS办公室需求指数，10月份新租户的搜索量仍不到2018年和2019年疫情前平均水平的一半。

并非所有开发商都在踩刹车。波士顿地产公司（Boston Properties Inc.），这家写字楼房地产投资信托公司，正在加利福尼亚州圣何塞市建设一个39万平方英尺的项目，靠近谷歌计划中的新园区。一位女发言人表示：“我们预计到2024年底项目完成时，市场状况会有所改善。”

继续推进的开发商表示，对地理位置优越、配套设施完善（如餐厅、良好视野、健身中心和日托中心）的高品质空间需求仍然强劲。采用新工作场所策略的企业认为，为这类空间支付更高的租金是值得的，部分原因是他们租赁的面积减少了，部分是为了鼓励员工更多天返回办公室。

“他们希望找到配备便利设施、餐厅及优越位置的最佳空间，以吸引员工回归，”美国资产信托公司高级副总裁史蒂夫·森特表示。该公司正在圣地亚哥开发一栋20万平方英尺的办公楼，且未进行任何预租。

这一策略在过去的市场低迷时期对部分开发商曾奏效。纽约德斯特集团在1990年代初经济衰退期间，就曾以无预租方式在时代广场建成一栋52层摩天楼，并在竣工前与康泰纳仕出版集团签约。

但当前市场的高利率和不断上涨的建筑成本为这一策略增添了新变数。部分分析师指出，即便开发商能吸引租户入驻新楼宇，也可能无法获得实现投资回报所需的租金水平。

“历史表明，对优质新办公空间的需求可能依然强劲，”房地产分析公司Green Street高级分析师丹尼·伊斯梅尔表示，“但需求能否支撑这些开发项目所需的租金水平？”

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