史诗级房地产热潮在澳大利亚、加拿大和新西兰遭遇阻力 - 《华尔街日报》

悉尼——澳大利亚、新西兰和加拿大是近年来三大房地产繁荣之地，它们在全球金融危机、经济衰退和新冠疫情中幸存下来。然而，面对全球货币政策以空前速度收紧，它们可能终于遇到了对手。

尽管几十年来全球房价一直坚挺，但这三个国家尤为突出。它们避开了全球金融危机前美国房价暴跌的大部分冲击，而且在疫情期间房地产繁荣势头更猛。研究公司牛津经济研究院的一项衡量指标显示，自1990年以来，澳大利亚、新西兰和加拿大的房价分别上涨了532%、602%和331%，而美国为289%。

然而，这三个国家对货币政策收紧都特别敏感。与美国不同，在美国，人们通常有长期固定利率抵押贷款，可以免受利率上升的影响，而在澳大利亚、新西兰和加拿大，许多住房贷款实际上是浮动利率，这意味着随着利率上升，抵押贷款还款额会增加。

牛津经济研究院在最近的一份报告中写道：“总体而言，这是自2007-2008年以来最令人担忧的房地产市场前景，市场处于小幅下跌和大幅下跌之间。”

尽管该公司的担忧适用于全球，但它表示澳大利亚、新西兰和加拿大是价格大幅下跌风险最大的市场之一。该公司估计，加拿大的房价可能下跌30%，新西兰的房价可能下跌20%。在澳大利亚，最近公布的文件显示，央行经济学家担心房价可能下跌多达20%。

预计从明年开始，这三个国家的房主将全面受到利率上升的冲击。这些市场的许多住房贷款都有几年的固定利率期，因此疫情后不久发放的抵押贷款尚未重新设定为更昂贵的现行利率。

在澳大利亚，央行经济学家担心房价可能下跌多达20%。照片：Brendon Thorne/Bloomberg News“2023年看起来不妙，”加拿大抵押贷款经纪人Butler Mortgage的Ron Butler说。

悉尼Coolabah Capital的首席投资官Chris Joye估计，该市正经历自1983年以来最大的月度房价跌幅。使用央行的房价预测模型，他说如果利率达到4.25%，房价可能暴跌40%。货币市场目前预计央行政策利率峰值将超过4%，高于目前的2.85%。

Joye先生说，澳大利亚是“世界其他地区即将面临的情况的先兆”。“澳大利亚的房地产市场肯定会遭受创纪录的下跌。”

房地产数据公司CoreLogic的首席房地产经济学家Kelvin Davidson说，在新西兰，约45%的住房贷款将在12个月内结束固定利率期。新西兰的许多经济学家预计，在最近的通胀数据高于预期后，利率将在5%以上见顶。这可能会将一年期固定抵押贷款利率推高至7%，这对许多房主来说将是无法承受的，并可能迫使他们出售房产而不是再融资。

加拿大部分待售房屋价格可能面临两位数百分比跌幅。图片来源：Taehoon Kim/Bloomberg News在加拿大，一些房地产市场参与者正担忧所谓的触发点和触发利率。虽然许多房贷采用浮动利率，但加拿大贷款机构通常提供固定还款额以保持可预测性，并根据当时的主流利率调整每月还款中利息的占比。如果利率持续上升，加拿大金融信息网站Ratehub.ca指出，固定还款额在某个时点将不足以覆盖全部利息。

根据Ratehub.ca的说法，最终部分借款人可能被要求增加月供、一次性还款或转为条件更苛刻的固定利率贷款。鉴于加拿大央行准备继续加息，这些措施都可能在未来几个月加剧家庭财务压力。

牛津经济研究院表示，与金融危机前夕的情况不同，这次不太可能出现大规模房贷违约。部分原因是许多人在疫情期间积累了储蓄作为缓冲。这三个国家的失业率均处于数十年低点。即使房价下跌约20%至30%，也只是抹去过去几年的涨幅。

一些央行对贷款机构进行的压力测试表明，鉴于银行自金融危机以来已建立起庞大的资本缓冲，房价需要大幅下跌才会威胁到金融稳定。

例如，新西兰央行近期公布的银行压力测试结果显示，该国银行业完全有能力承受高通胀与低增长或负经济增长的滞胀情景。即便房价较2021年11月峰值下跌47%、失业率飙升至9.3%的极端情境下，银行业仍能保持韧性。

即便危机尚未显现，许多房主的处境已然严峻。40岁的学校行政人员娜塔莉·贝尔表示，她在悉尼郊区购置的四居室砖房月供预计将从约2500澳元（合1600美元）上涨至3600澳元。去年底她的家庭锁定了1.9%的两年期固定利率，但明年10月可能骤升至远超5%的水平。

贝尔女士称若月供压力过大将出售房产，但她希望不至于此。

“压力确实存在，因为我们不知道利率会涨到多高，“贝尔表示，“办理贷款时我们清楚利率会波动，也做了相应预算，但总有个承受极限。”

詹姆斯·格林联系方式：[email protected]