Opendoor 为房顶开窗 - 《华尔街日报》

Opendoor长期以来宣称其目标是为美国所有房屋买卖双方提供服务。图片来源：Gabby Jones/彭博新闻Zillow去年决定从这座着火的房子中跳出来，现在看来这个决定似乎有点明智。

Opendoor Technologies周四表示，其自动化房屋翻新业务第三季度的房屋销售量比预期高出33%，但公司基于调整后的息税折旧摊销前利润（EBITDA）的收益比预期低了20%。在房地产市场的突然剧烈转变中，该公司仅在该季度就对其库存房屋进行了5.73亿美元的“估值调整”。这些未实现的损失使其法定净亏损远超9亿美元，几乎是华尔街预期的三倍。

Zillow本月早些时候报告称，过去一年中积极购房的美国人数量估计下降了30%。Realtor.com的10月数据显示，房屋在市场上的停留时间比去年同期增加了13%，活跃房源数量增加了三分之一。自4月达到峰值以来，全国房屋价值增长已连续五个月放缓。（《华尔街日报》的母公司新闻集团也在全国房地产经纪人协会的许可下运营Realtor.com。）

很难想象还有比这更糟糕的房屋翻新业务环境，无论首席财务官凯莉·惠勒如何向投资者保证Opendoor模式的优越性。在房价经历一年多历史性上涨后，真该有人在一个季度内购入超过1.4万套房产吗？要是能向算法提出这类常识性问题就好了。

为应对市场剧变，Opendoor表示已大幅提高收费价差并下调售价。作为集中化纯在线房产交易平台，其房屋销售量依然惊人：公司预计到年底将售出或签订转售合同处理第二季度65%的收购房源。

该公司正在调整策略。第三季度收购量下降73%，但这也导致库存结构转向持有周期更长、利润率更低的房产。任何市场的房屋待售时间越长，降价幅度越大，同时持有成本会持续攀升。这导致Opendoor预计第四季度经调整税息折旧摊销前利润将亏损3.45亿美元（按业绩指引中值计算），超出分析师预期两倍多。

与拥有传统业务作退路的Zillow不同，Opendoor无法在市场低迷时轻易退出在线房产交易——也不会承认有此意图。正如首席执行官埃里克·吴在周四博客所言，持有库存本质是获客工具，旨在为公司吸引"数十万"购房者。

尽管如此，该公司显然希望降低风险。该公司周四表示，除了自行报价购房外，目前正试图通过"独家房源"服务，从其网络内的机构和个人买家处为客户获取报价。通过该产品，购房者已能像亚马逊"一键下单"那样在线购买Opendoor持有的房产。Opendoor表示，其目标是到明年年底，使总交易量的30%以上通过"独家房源"市场完成。

Opendoor长期宣称其目标是服务全美所有房屋买卖双方。随着"独家房源"的推出，这开始与Zillow旨在"满足客户所有房地产需求"的"超级应用"战略惊人地相似。若客户需要即时购房体验，Zillow甚至会将他们推荐给Opendoor。关键区别在于Opendoor将承担风险。

周四，吴先生称当前环境为"严峻考验时刻"，指出能成功者将成为"划时代企业"。但哪家房地产科技公司能脱颖而出？尽管公布了低于预期的财务指引，风险已大幅降低的Zillow股价周四仍超10%。而Opendoor股价过去一年暴跌近90%，市值缩水至15亿美元，尽管今年营收有望突破150亿美元。

华尔街已经做出了选择。

作者：Laura Forman，邮箱：[email protected]