Opendoor 为房顶开窗 - 《华尔街日报》
Laura Forman
Opendoor长期以来宣称其目标是为美国所有房屋买卖双方提供服务。图片来源:Gabby Jones/彭博新闻Zillow去年决定从这座着火的房子中跳出来,现在看来这个决定似乎有点明智。
Opendoor Technologies周四表示,其自动化房屋翻新业务第三季度的房屋销售量比预期高出33%,但公司基于调整后的息税折旧摊销前利润(EBITDA)的收益比预期低了20%。在房地产市场的突然剧烈转变中,该公司仅在该季度就对其库存房屋进行了5.73亿美元的“估值调整”。这些未实现的损失使其法定净亏损远超9亿美元,几乎是华尔街预期的三倍。
Zillow本月早些时候报告称,过去一年中积极购房的美国人数量估计下降了30%。Realtor.com的10月数据显示,房屋在市场上的停留时间比去年同期增加了13%,活跃房源数量增加了三分之一。自4月达到峰值以来,全国房屋价值增长已连续五个月放缓。(《华尔街日报》的母公司新闻集团也在全国房地产经纪人协会的许可下运营Realtor.com。)
很难想象还有比这更糟糕的房屋翻新业务环境,无论首席财务官凯莉·惠勒如何向投资者保证Opendoor模式的优越性。在房价经历一年多历史性上涨后,真该有人在一个季度内购入超过1.4万套房产吗?要是能向算法提出这类常识性问题就好了。
为应对市场剧变,Opendoor表示已大幅提高收费价差并下调售价。作为集中化纯在线房产交易平台,其房屋销售量依然惊人:公司预计到年底将售出或签订转售合同处理第二季度65%的收购房源。
该公司正在调整策略。第三季度收购量下降73%,但这也导致库存结构转向持有周期更长、利润率更低的房产。任何市场的房屋待售时间越长,降价幅度越大,同时持有成本会持续攀升。这导致Opendoor预计第四季度经调整税息折旧摊销前利润将亏损3.45亿美元(按业绩指引中值计算),超出分析师预期两倍多。
与拥有传统业务作退路的Zillow不同,Opendoor无法在市场低迷时轻易退出在线房产交易——也不会承认有此意图。正如首席执行官埃里克·吴在周四博客所言,持有库存本质是获客工具,旨在为公司吸引"数十万"购房者。
尽管如此,该公司显然希望降低风险。该公司周四表示,除了自行报价购房外,目前正试图通过"独家房源"服务,从其网络内的机构和个人买家处为客户获取报价。通过该产品,购房者已能像亚马逊"一键下单"那样在线购买Opendoor持有的房产。Opendoor表示,其目标是到明年年底,使总交易量的30%以上通过"独家房源"市场完成。
Opendoor长期宣称其目标是服务全美所有房屋买卖双方。随着"独家房源"的推出,这开始与Zillow旨在"满足客户所有房地产需求"的"超级应用"战略惊人地相似。若客户需要即时购房体验,Zillow甚至会将他们推荐给Opendoor。关键区别在于Opendoor将承担风险。
周四,吴先生称当前环境为"严峻考验时刻",指出能成功者将成为"划时代企业"。但哪家房地产科技公司能脱颖而出?尽管公布了低于预期的财务指引,风险已大幅降低的Zillow股价周四仍超10%。而Opendoor股价过去一年暴跌近90%,市值缩水至15亿美元,尽管今年营收有望突破150亿美元。
华尔街已经做出了选择。
作者:Laura Forman,邮箱:[email protected]