十年前，5000万美元的豪宅交易曾令人瞩目如今，1亿美元的住宅才引人关注——《华尔街日报》

2012年10月，《华尔街日报》推出Mansion版块，旨在报道美国及全球高端房地产。这十年间可谓风云变幻。

当年俄罗斯亿万富翁德米特里·雷波诺列夫家族以8800万美元购入曼哈顿15中央公园西区顶层公寓，令市场观察家震惊。但这笔交易仅仅是个开端。房地产评估师乔纳森·米勒数据显示，2021年5000万美元以上交易达48笔，而2012年仅有5笔。

Mansion创刊号于2012年10月5日首发。图片来源：《华尔街日报》图片合成；istockphoto（报纸）如今九位数交易已司空见惯。米勒称2021年1亿美元以上交易有8笔，而2012年仅1笔。2014年科技大亨迈克尔·戴尔以1.0047亿美元购入曼哈顿"亿万富豪大道"约304米高的One57公寓。

2019年亿万富豪肯·格里芬更突破2亿美元大关，以约2.38亿美元购得"亿万富豪大道"公寓，创下美国住宅成交价最高纪录。过去十年平均年通胀率为2.3%。

Mansion追踪了所有这些交易，也记录了一些黄粱美梦的破灭——比如贝尔艾尔超级豪宅"The One"标价5亿美元求售，最终在今年初拍卖会上以1.26亿美元成交，令开发商尼莱·尼亚米亏损数千万美元。

豪宅市场还发现，有业主花费数十万美元只为移植一棵树，或是建造配备可制冷冰箱和自来水的儿童游戏屋。长岛业主在一条普通小巷里斥资约1亿美元打造了拥有120个房间的凡尔赛宫复刻版；加州居民在家中安装了价值35万美元的商业级酒吧；肯塔基州住户则修建了3000平方英尺的私人夜总会。伊利诺伊州某业主为湖畔地产加建雪茄休闲屋耗资约200万美元。开发商们则为豪宅定制专属香氛，或将兰博基尼跑车纳入房产交易套餐。

有人曾担心新冠疫情会让这一切戛然而止。但2020年初短暂停滞后，远程办公的兴起使房地产市场强势反弹。米勒先生表示，对豪宅市场而言，这场疫情催生的热潮堪称"现代史上最强劲的房地产繁荣"。

2021年，马克·安德森以1.77亿美元购入时尚大亨塞尔吉·阿兹里亚的马里布房产。图片来源：斯科特·弗朗西斯/OTTO（斯科特·米切尔设计）马克·安德森于2015年。照片：贾斯汀·沙利文/盖蒂图片社2020年8月，WhatsApp联合创始人简·库姆以1.25亿美元买下了杰弗里·卡森伯格的比佛利山庄庄园。2021年10月，风险投资家马克·安德森及其妻子劳拉·阿里拉加-安德森斥资1.77亿美元购入了时尚大亨塞尔日·阿兹里亚的马里布豪宅。

尽管过去十年房价飙升，但美国最昂贵住宅市场的地理分布变化不大，仍集中在纽约、加州和佛罗里达州。为了解这些地区高端房地产过去十年的表现，《华尔街日报》对比了2012年与现今在迈阿密、洛杉矶和纽约用500万美元预算能买到的房产。

迈阿密

迈阿密的豪华房地产市场经历了巨大变化。

迈阿密海滩Coldwell Banker公司Jills Zeder集团的房地产经纪人丹尼·赫兹伯格表示，2012年迈阿密多数豪宅买家是国际客户，其中许多来自中美洲和南美洲，他们寻求资本避风港。随后疫情爆发，远程办公和美元走强随之而来。赫兹伯格补充说，居家办公尤其将迈阿密的豪宅买家群体转变为以旧金山、纽约和芝加哥等城市的美国买家为主。他还提到，虽然许多佛罗里达州买家曾寻求度假房产，但现在大多数是购买主要住宅的买家——预算与之匹配。

2012年，迈阿密海滩日落群岛的一处住宅以560万美元售出。2022年，该房产以2550万美元再次成交。图片来源：EagleView这导致迈阿密地区房价飙升。“2021年第一季度是我从业三十年来从未见过的市场景象，“在伯克希尔哈撒韦地产服务公司任职的迈阿密房地产投资经纪人纳尔逊·冈萨雷斯表示，“那简直是疯狂。人们为2000万美元的豪宅争得头破血流。”

他补充说，目前市场略有降温，但房价仍未下跌。

旺盛需求催生了开发热潮，过去十年间连原本不受青睐的区域也涌现出豪华住宅。典型代表是迈阿密海滩海湾侧的日落港区，昔日的仓库和汽修店已被城中最时髦的商业体取代，推动周边房价呈几何级数增长。

另一个案例是瑟夫赛德区，这里曾以尚普兰大厦南楼等老旧建筑闻名——这座建于1981年的公寓楼去年发生局部坍塌，造成98人遇难。“十年前瑟夫赛德根本不值一提，“赫茨伯格先生说。

如今该区新建的四季酒店公寓和Arte等项目已成为迈阿密最昂贵的住宅，单价超过3000美元/平方英尺，约为2012年该地区公寓价格的三倍。他表示：“十年前根本没人能想象能达到这样的价格。”

2012年时，500万美元可以在迈阿密海滩南五街区等黄金地段买下一套海滨住宅或公寓。Compass房地产经纪人维克多·哈拉里表示，当时这个价格看起来高得离谱。他补充说，如今500万美元在任何一个黄金地段都买不到海滨住宅了。

根据Redfin的数据，2012年1月至8月期间，迈阿密都会区有64套500万至1000万美元的房产成交。而2022年同期这一数字达到381套。

从事科技行业的韦斯特女士今年从奥斯汀搬到了迈阿密。图片来源：Mary Beth Koeth/华尔街日报当蒂莫尼·韦斯特今年决定从德克萨斯州奥斯汀搬到迈阿密时，她想要一套迈阿密海滩50街以南的海滨公寓。她曾因位置偏北排除了2019年竣工的海滨公寓"八十七公园”。“我觉得那里太靠北了——我没认真考虑过，“42岁的科技行业从业者韦斯特女士说。

但最终，这栋建筑的海景、设计和配套设施打动了她。在哈拉里的协助下，她于6月以480万美元购得一套两居室公寓，面积约1600平方英尺（约149平方米），带露台。

相比之下，冈萨雷斯回忆2012年曾以560万美元售出迈阿密海滩热门日落岛的一处海滨住宅。他说，南美买家将其作为投资购入，并对这套建于1940年代的房屋进行了翻新。地块约半英亩（约0.2公顷）——在迈阿密海滩算大面积。当该房产今年再次出售时，这套约5000平方英尺（约465平方米）的六居室住宅被认为已无保留必要，主要价值在于土地。

价格是多少？2550万美元。

洛杉矶

在洛杉矶，豪华房地产市场同样飙升。根据Redfin的数据，2012年1月至8月期间，大都会区有174笔500万至1000万美元的房产交易。而在2022年同期，这一数字达到了685笔。

2012年，芭芭拉和理查德·博克瑟以499.5万美元的价格在下贝尔艾尔购买了一栋五卧六卫、面积6000平方英尺的住宅。2022年，他们以700万美元的价格将其售出。照片：《华尔街日报》的奥利维亚·阿隆索·高夫芭芭拉和理查德·博克瑟在洛杉矶。这对夫妇已搬至犹他州帕克城，他们的儿子及其家人居住在那里。照片：拉丽莎·布洛克Choo房地产集团的克里斯托弗·楚表示，2012年，在城市的西区（包括比佛利山庄、比佛利山庄邮局、贝尔艾尔、马里布、日落大道、霍姆比山、汉考克公园、布伦特伍德和太平洋帕利塞兹等社区），有92笔超过1000万美元的豪宅交易。而2022年，这些社区已有256笔超过1000万美元的交易，仅贝尔艾尔一地就有14笔超过2000万美元的交易。

Compass的房地产经纪人安杰洛·菲耶罗指出，500万美元在2012年与今天能买到的房产最大的区别主要在于地段。例如，如今仍有可能在贝尔艾尔买到他所称的“惊艳住宅”，但位置会在上贝尔艾尔或北贝尔艾尔，那里的地块较小，且比靠近比佛利山庄和贝尔艾尔乡村俱乐部的下贝尔艾尔或南贝尔艾尔更靠山上。他表示，2022年在下贝尔艾尔以500万美元购得的房子可能需要翻修。

2012年，72岁的律师、风险投资家兼基金创始人芭芭拉·博克瑟与75岁的加州大学洛杉矶分校泌尿科医生理查德·博克瑟以499.5万美元购入下贝尔艾尔一栋五卧六卫、面积6000平方英尺的住宅。“我们觉得物有所值，“博克瑟医生表示。夫妇俩从迈阿密迁居洛杉矶是为了更亲近当时3岁的孙女。

2017年，斯卡尔大火肆虐贝尔艾尔社区。他们的房屋虽得以保全，但严重烟熏损毁耗时14个月才修复完毕。同年，博克瑟夫妇在犹他州帕克城购置度假屋。2020年疫情暴发后，他们开始更多时间居住在儿子一家现居的帕克城。

今年三月，这对夫妇以700万美元售出贝尔艾尔房产，正式迁居犹他州。博克瑟女士表示，保险费用上涨及加州现行与拟议的税法政策是促成决定的部分原因。

对于童婉婉（昵称温妮）与丈夫艾伦·拉扎吉而言，选址首要考量是子女学校的通勤距离。上贝尔艾尔比下贝尔艾尔更为便利。这对企业家夫妇三月以531万美元（略超500万美元挂牌价）购入一栋4895平方英尺的六卧六卫现代住宅，附带大型泳池。据房产经纪人透露，他们从七组买家中脱颖而出。

童女士称其为梦想之家。疫情期间，夫妇俩与9岁和13岁的两个孩子及爱犬蜗居在1800平方英尺的双拼别墅时，便渴望更大空间。新宅采光充沛、挑高开阔，“完全符合我们的所有需求清单，“她说道。

纽约

尽管纽约市场多年来波动不断，且是疫情期间受冲击最严重的地区之一，但过去十年的价格走势十分明确：房价已大幅飙升。

根据道格拉斯·埃利曼的数据，2012年，作为纽约豪华房地产市场核心的曼哈顿公寓中位价为83.5万美元，平均每平方英尺价格为1086美元。

到2022年第三季度，中位价已跃升约38%至115万美元，平均每平方英尺价格飙升约49%至1618美元。

2012年，包厘街一套公寓以495万美元售出，这在当时属于市场异常值。图片来源：Elegran该房产目前挂牌价为599.9万美元。图片来源：Elegran根据Redfin经纪公司数据，2022年1月至8月期间，纽约都会区有994套住宅以500万至1000万美元价格成交，而2012年同价位成交量为222套。

过去十年间，曼哈顿涌现出大量新建项目，每栋建筑似乎都比前一栋更高更豪华。例如中央公园大厦近期以1550英尺（约472米）的高度成为全球最高的以公寓为主的建筑。

有时，尤其是疫情爆发前的两年，由于开发商争夺买家，新建项目激增导致价格下行压力。后来新冠疫情爆发，城市封锁使市场几近停滞。

或许这十年间最显著的变化，是曼哈顿豪宅市场重心从上城区向下城区的转移，新一代购房者开始追求更不拘一格的奢华地段。

下城区的房产售价逐渐比肩中央公园周边令人艳羡的豪宅。在长期被住宅开发商忽视的城区——下东区、金融区和布鲁克林，玻璃幕墙的摩天大楼如雨后春笋般涌现。与此同时，一场配套设施军备竞赛拉开帷幕，游泳池、攀岩墙、篮球场和保龄球馆等豪华配置吸引着购房者。

当爵士乐手马西莫·比奥尔卡蒂和妻子——建筑设计师米兰达·达努松多去年在下东区寻找公寓时，他们发现了一批十年前刚搬来时不存在的全新豪华住宅。

他们最终选择了耗资数十亿美元开发的综合社区埃塞克斯 Crossing，这里集合了住宅、零售和办公空间。他们在布鲁姆街One Essex Crossing的顶层公寓面积达1851平方英尺（约172平方米），拥有三间卧室、两个私人露台、宽板欧洲橡木地板、10英尺（约3米）挑高天花板和大理石浴室。大楼配套设施包括两个玻璃幕墙的"休闲半岛"空间（可用于休憩和烧烤）、健身工作室和游戏室。

这对夫妇表示，495万美元（约合每平方英尺2700美元）的价格超出了他们的预算，但他们迫切希望留在该社区。“我们当时想的是’能不能再凑点钱’"，比奥尔卡蒂先生说。

Compass豪宅经纪人帕梅拉·达克表示，十年前在下东区很难见到500万美元的交易。

2012年，她代表一位买家购买了包厘街一套价值495万美元的公寓。这个价格让他获得了约两倍的空间。这套3700平方英尺的复式公寓"像是公寓楼里的独栋住宅”，并拥有两层共660平方英尺的户外空间。其风格、面积和价格在当时都属异类。

“十年前的下东区与现在这样，“达克女士说，“完全是两个世界。”

根据Elegran房产经纪人大卫·戈内姆的挂牌信息，该单元目前以599.9万美元的价格上市。