KKR收购费城公寓楼群创下该市纪录 - 《华尔街日报》
Will Parker
总统城的四栋主要建筑由约翰·麦克沙恩建造,他以参与五角大楼和华盛顿特区其他地标建筑的工作而闻名。照片:无人机视频投资公司KKR & Co., Inc. 正以3.57亿美元收购费城一处住宅综合体,加大对公寓市场的押注,这是该市历史上最昂贵的公寓物业交易。
KKR收购的总统城位于费城边缘,由四栋12层建筑组成,成交价比该市此前公寓综合体的最高售价高出逾1亿美元。
此次交易之际,多户住宅市场在近两年的火爆表现推动租金创下历史新高后,正显现出降温迹象。租金目前正从峰值回落。
随着人们对经济承受能力和经济的担忧加剧,需求正在放缓,空置率上升,导致一些租客选择合租或搬去与家人同住。
一位经纪人表示,随着经济显现疲软迹象,像总统城这样的投资正吸引关注,因为它们拥有高入住率和稳定的现金流。照片:Post Brothers尽管如此,KKR表示费城公寓的租户主要是高收入专业人士,与居住在市中心附近类似物业的租户相比,他们花费在租金上的收入比例较低。这使得他们的财务状况更能应对经济衰退,随着美国经济显现放缓迹象,这已成为许多投资者更优先考虑的因素。
“这提供了很大的稳定性,”KKR首席运营官Billy Butcher表示。
根据房地产服务公司JLL的数据,Presidential City的一居室公寓租金起价1800美元,而市中心高端建筑的一居室租金起价可超过3000美元。
KKR还在7月以1.9亿美元购买了布鲁克林市中心一栋有365个单元的公寓楼,并于去年购买了佛罗里达州杰克逊维尔的一个多户住宅项目。总体而言,购买这些公寓的KKR基金将其19%的股权投资于住宅建筑。
近年来,费城市场并未被视为机构投资者的主要目标。这类买家往往倾向于阳光地带的高增长城市,那里的成本可能更低,提高租金的机会更多。与其他一些大城市相比,费城也缺乏受大型投资基金欢迎的新建玻璃幕墙豪华公寓楼。
然而,随着经济显现疲软迹象,像Presidential City这样的投资正在被重新审视,因为它们拥有高入住率、稳定的现金流以及租金稳步增长的前景,JLL的经纪人Mark Thomson表示,他代表了该公寓楼的卖家——当地房地产开发商Post Brothers。
由于租金飙升,多户住宅一直是商业房地产中最受欢迎的领域之一。但房地产投资者和经纪人表示,较高的抵押贷款利率和对经济衰退的担忧使许多投资者选择观望。
KKR从业主手中购入了该综合体,业主五年前翻新了每栋塔楼,并增加了户外游泳池等额外设施。图片来源:Post Brothers根据MSCI Real Assets的数据,第三季度全美公寓楼销售额为740亿美元,同比下降17%。经纪人和投资者表示,由于债务成本上升和租金增长预期放缓,许多交易不再划算。
KKR表示,之所以能够完成总统城的交易,是因为它接手了Post Brothers持有的现有固定利率抵押贷款,该贷款是在利率低得多时发放的。
“如果没有这笔融资,这笔交易就不可能完成,“布彻先生说。
总统城的四栋12层建筑以美国前四位总统命名,由约翰·麦克沙恩于20世纪50年代建造,他最著名的作品包括五角大楼和华盛顿特区其他地标建筑。Post Brothers于2012年购入该物业,五年前对每栋塔楼进行了全面翻新,建造了独立的配套设施楼,并增加了户外游泳池等其他设施。
KKR通过一个面向个人投资者的非交易性房地产基金收购了该综合体,该基金仅在两年前成立,名为KKR房地产精选信托公司。麦克房地产集团有限责任公司也是此次收购的合作伙伴。
在总统城出售之前,费城最昂贵的租赁房产交易是1500 Locust Street,一栋45层的公寓楼,于12月以2.33亿美元的价格售出。
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