KKR收购费城公寓楼群创下该市纪录 - 《华尔街日报》

总统城的四栋主要建筑由约翰·麦克沙恩建造，他以参与五角大楼和华盛顿特区其他地标建筑的工作而闻名。照片：无人机视频投资公司KKR & Co., Inc. 正以3.57亿美元收购费城一处住宅综合体，加大对公寓市场的押注，这是该市历史上最昂贵的公寓物业交易。

KKR收购的总统城位于费城边缘，由四栋12层建筑组成，成交价比该市此前公寓综合体的最高售价高出逾1亿美元。

此次交易之际，多户住宅市场在近两年的火爆表现推动租金创下历史新高后，正显现出降温迹象。租金目前正从峰值回落。

随着人们对经济承受能力和经济的担忧加剧，需求正在放缓，空置率上升，导致一些租客选择合租或搬去与家人同住。

一位经纪人表示，随着经济显现疲软迹象，像总统城这样的投资正吸引关注，因为它们拥有高入住率和稳定的现金流。照片：Post Brothers尽管如此，KKR表示费城公寓的租户主要是高收入专业人士，与居住在市中心附近类似物业的租户相比，他们花费在租金上的收入比例较低。这使得他们的财务状况更能应对经济衰退，随着美国经济显现放缓迹象，这已成为许多投资者更优先考虑的因素。

“这提供了很大的稳定性，”KKR首席运营官Billy Butcher表示。

根据房地产服务公司JLL的数据，Presidential City的一居室公寓租金起价1800美元，而市中心高端建筑的一居室租金起价可超过3000美元。

KKR还在7月以1.9亿美元购买了布鲁克林市中心一栋有365个单元的公寓楼，并于去年购买了佛罗里达州杰克逊维尔的一个多户住宅项目。总体而言，购买这些公寓的KKR基金将其19%的股权投资于住宅建筑。

近年来，费城市场并未被视为机构投资者的主要目标。这类买家往往倾向于阳光地带的高增长城市，那里的成本可能更低，提高租金的机会更多。与其他一些大城市相比，费城也缺乏受大型投资基金欢迎的新建玻璃幕墙豪华公寓楼。

然而，随着经济显现疲软迹象，像Presidential City这样的投资正在被重新审视，因为它们拥有高入住率、稳定的现金流以及租金稳步增长的前景，JLL的经纪人Mark Thomson表示，他代表了该公寓楼的卖家——当地房地产开发商Post Brothers。

由于租金飙升，多户住宅一直是商业房地产中最受欢迎的领域之一。但房地产投资者和经纪人表示，较高的抵押贷款利率和对经济衰退的担忧使许多投资者选择观望。

KKR从业主手中购入了该综合体，业主五年前翻新了每栋塔楼，并增加了户外游泳池等额外设施。图片来源：Post Brothers根据MSCI Real Assets的数据，第三季度全美公寓楼销售额为740亿美元，同比下降17%。经纪人和投资者表示，由于债务成本上升和租金增长预期放缓，许多交易不再划算。

KKR表示，之所以能够完成总统城的交易，是因为它接手了Post Brothers持有的现有固定利率抵押贷款，该贷款是在利率低得多时发放的。

“如果没有这笔融资，这笔交易就不可能完成，“布彻先生说。

总统城的四栋12层建筑以美国前四位总统命名，由约翰·麦克沙恩于20世纪50年代建造，他最著名的作品包括五角大楼和华盛顿特区其他地标建筑。Post Brothers于2012年购入该物业，五年前对每栋塔楼进行了全面翻新，建造了独立的配套设施楼，并增加了户外游泳池等其他设施。

KKR通过一个面向个人投资者的非交易性房地产基金收购了该综合体，该基金仅在两年前成立，名为KKR房地产精选信托公司。麦克房地产集团有限责任公司也是此次收购的合作伙伴。

在总统城出售之前，费城最昂贵的租赁房产交易是1500 Locust Street，一栋45层的公寓楼，于12月以2.33亿美元的价格售出。

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