公开交易的REITs下跌，非交易型REITs上涨哪一方是正确的？——《华尔街日报》

随着员工持续远程办公，部分房地产投资信托基金的投资者担忧写字楼价格可能下跌。图片来源：Amir Hamja/Bloomberg News对许多上市房地产投资而言，这是惨淡的一年，利率上升和房地产价格下跌冲击了市场。追踪上市REITs的MSCI美国REIT指数今年下跌了约26%。

但对一种特别受个人投资者欢迎的投资类型来说，今年却是强劲的一年：非上市房地产投资信托基金。其中一些基金的回报率约为10%。这种差异令部分投资者感到担忧——对于那些现在买入这些基金、认为非上市REITs不受市场抛售影响的投资者来说，可能会造成损失。

“在非上市REITs提高估值而市场却在惩罚上市REITs的情况下，我会选择逃离，”科罗拉多州科罗拉多斯普林斯的财务规划公司Wealth Logic LLC创始人Allan Roth表示。

非上市REITs与上市REITs类似，它们购买仓库、公寓和写字楼等商业地产。不同之处在于，上市REITs通过在股市出售股票筹集资金，而非上市REITs则直接筹集资金，主要是通过财务顾问从个人投资者那里筹集。这些个人投资者只能通过基金发起人定期赎回资金。

估值差异源于公开交易的房地产投资信托基金(REITs)以股票市场实时交易价格为准，而非交易型REITs则由其发起方每月联合独立评估机构，根据所持商业地产价值进行估值。

作为私募投资热潮的重要组成部分，非交易型REITs吸引了追求更高收益的个人和机构投资者，这些看似比公开市场波动更小的热门初创企业和基金备受青睐。据追踪该市场的投行Robert A. Stanger & Co.数据，过去五年非交易型REITs融资总额突破920亿美元。

此类基金为黑石集团、喜达屋资本集团等机构创造了巨额利润。数据显示，黑石房地产收益信托(BREIT)募集资金超620亿美元，喜达屋房地产收益信托(SREIT)筹资约127亿美元。

黑石房地产收益信托第三季度赎回金额预估达30亿美元。图片来源：Amir Hamja/彭博新闻两支基金今年总回报率（含股价上涨与分红）均约10%。同期MSCI REIT指数26%的跌幅已包含股息因素。投资者担忧房地产贬值、近期租赁市场疲软及利率上升等问题，这些因素降低了REITs收益吸引力并推高了基金借贷成本。

一些投资者正在质疑为何非交易型房地产投资信托(REITs)的价值持续攀升。一方面，房地产分析公司Green Street数据显示，过去12个月公寓楼价值已下跌14%，工业地产价值则下滑9%。就连与电子商务相关的配送中心也面临需求疲软。投资者担忧随着远程办公持续，写字楼价格可能进一步下跌。

专注二级市场交易的专家指出，机构投资者近期持续减持私募房地产基金份额，且愿意接受较第三季度最新资产净值折价高达10%的交易价格。

“抛售行为源于对资产未来贬值的预期，“ACRE Solutions LLC的菲尔·巴克表示。该公司协助大型投资者在二级市场买卖私募房地产基金权益（尽管不涉及非交易型REITs），“利率与通胀双升，公开市场房地产价格走低，私募地产估值终将受到影响。”

非交易型REITs发起方辩称，其资产净值持续增长源于强劲现金流支撑。部分机构已采取利率对冲措施**；**黑石集团表示其利率对冲策略今年为旗下非交易型REIT增值44亿美元。黑石与喜达屋基金重点布局公寓（住房市场坚挺）和受益电商增长的工业地产等强势领域。

就自身而言，喜达屋指出，其非上市房地产投资信托基金（REIT）的资产价值在过去三个月仅增长0.64%，且"主要由非房地产资产价值驱动”。

发起机构强调，股市波动性几乎总是高于其持有物业的价值波动，且公开交易REITs年初定价过高，这正是其大幅下跌的原因。黑石集团高管近期一直在增持其基金份额。

专家表示，部分对非上市REITs的担忧源于：其估值方法比公开交易投资更侧重历史数据。例如，估值部分基于最新可得的交易报告和评估数据，这些可能反映的是过时信息。

“资产净值已尽可能准确，私募基金估值过程不存在问题，但由于这些是滞后指标，对实时市场状况反应较慢，“巴克先生指出，“过去一个半季度市场发生了剧烈变化。”

黑石发言人表示：“BREIT的估值每月更新，实时反映私募市场价值，并已下调估值倍数以适应当前环境。”

部分投资者对非上市REITs转向谨慎态度。据Stanger数据，黑石REIT第三季度投资者赎回额激增至约30亿美元，而第一季度为7.11亿美元。黑石表示第三季度募集资金42亿美元（含再投资股息），并称大部分赎回来自亚洲投资者，可能因其需要"流动性并解决杠杆担忧”。

黑石集团总裁乔纳森·格雷在本月初的财报电话会议上表示，赎回金额可能很快会超过新募集的资金。“我们可能会在一段时间内看到负增长，“他说。

Stanger估计，今年这些基金的总投资额约为310亿美元，低于此前预测的450亿美元。

非交易型REITs允许投资者赎回资金，但如果太多投资者同时要求赎回，发起人可以冻结赎回。发起人通常允许投资者每月赎回基金净资产值的2%，每季度赎回5%，但这些比例可以由发起人的董事会调整。

到目前为止，还没有任何非交易型基金限制赎回，但如果更多投资者开始退出，情况可能会改变。“我们将对此进行一些测试，“Stanger的首席执行官凯文·甘农说。

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