《华尔街日报》：利率上升恐将暴露写字楼虚高估值

廉价的债务推动了美国办公地产价值长达十年的繁荣，抵消了多年来租金涨幅未能跟上通胀的影响。

如今长期宽松信贷时代已经结束，写字楼业主正准备面对房产实际价值缩水的现实。

经纪商和贷款机构表示，随着利率快速上升导致潜在买家难以获得融资，纽约和芝加哥等地部分老旧写字楼价格已下跌约四分之一。违约率正从低位开始攀升。

2015年，黑石集团以5.07亿美元估值收购了位于美洲大道1330号的这栋曼哈顿写字楼50%的股权。图片来源：萨米尔·阿巴迪/华尔街日报尽管利率上升和对经济衰退的担忧也打击了股票、债券和其他类型房地产的价值，但写字楼业主的处境尤为艰难。他们还面临着远程办公日益普及的问题，这降低了对办公空间的需求并推高了空置率。根据经纪公司仲量联行的数据，美国主要城市的写字楼租赁量在第三季度比疫情前水平下降了40%。

“我认为我们正处于商业地产长期重新定价的过程中，“房地产投资公司麦迪逊国际地产总裁罗纳德·迪克曼表示，“这是个相当可怕的命题，但这就是我们面临的现实。”

标普1500办公地产投资信托子行业指数今年以来下跌37.1%，而标普500指数下跌18.2%。若追溯至疫情初期，两者差距更为显著。自2020年2月1日以来，标普500指数上涨20.1%，同期办公地产投资信托则下跌43%。

然而，早在新冠疫情之前，办公地产行业就因供应过剩和租户需求疲软而举步维艰。经纪人指出，低利率环境掩盖了这些问题——即便租金下降，仍将资产价值推至历史高位。低廉的抵押贷款成本使得办公楼买家能够承受更高价格，而国债等证券的低收益率相较之下使写字楼租金收入显得更具吸引力，从而推高了投资者需求。

穆迪分析数据显示，经通胀调整后，1997年至2021年底期间，美国前50大市场的实际办公租金（包含免租期等租户激励措施）下降了16%。但同期办公楼价值却实现了经通胀调整后91%的涨幅。

“低利率在任何时候都容易压倒基本面因素，“世邦魏理仕资本市场部主席道格·哈蒙表示。

如今利率飙升意味着，正当繁荣时期签订的大量办公地产抵押贷款即将到期之际，更多业主面临偿贷困境。

Trepp LLC数据显示，2023年将有超过170亿美元办公楼抵押贷款债券到期，远高于2022年的约70亿美元和2021年的仅40亿美元。由于空置率上升引发担忧，贷款机构对办公地产抵押贷款发放更为谨慎。这意味着许多业主不得不以更高成本获得更少融资，使得偿还旧债愈发困难。

以休斯顿的三栋办公楼组成的阿什福德园区为例。根据Trepp LLC的数据，2012年房地产投资公司Accesso Partners LLC购入该物业时，通过一笔10年期、利率4.81%的固定利率贷款融资6100万美元，这笔贷款已于今年8月到期。

由于无法完成再融资，Accesso最终违约。购入时这些大楼出租率超过90%，而业主表示目前仅为64%。

今年7月，黑石集团与共同所有者RXR地产公司签约出售这栋办公楼，价格较2015年估值低约35%。图片来源：Samir Abady/华尔街日报Accesso管理合伙人阿里尔·本塔塔表示，鉴于严峻的信贷市场环境，公司正"与物业贷款服务商紧密合作，争取更多时间获取融资”。

纽马克集团债务、股权及结构性融资部门联席主管达斯汀·斯托利指出，即便在长期被视为相对安全的曼哈顿市场，典型办公物业抵押贷款利率已从疫情初期的4%左右升至6%。许多老旧办公楼现已成为最难获得融资的房地产类型。

“当前愿意放贷的机构比疫情前少得多。“他说。

前景并非一片黯淡。部分现代化且租约稳定的建筑仍能高价成交。经纪商表示，与2008年金融危机前相比，业主负债水平更低，贷款机构也更愿意与困境中的借款人协商。这解释了为何止赎案例仍属罕见。此外，房地产投资基金持有大量现金储备，有望为物业价值提供支撑。

尽管如此，一些业主已蒙受惨重损失。2015年6月，黑石集团以5.07亿美元估值购入曼哈顿写字楼美洲大道1330号50%股权，该大厦共40层。知情人士透露，这笔交易的资本化率（即建筑物年利润与价值的比率）约为4%。当时10年期美国国债收益率约为2%，相比之下4%的无杠杆回报尚可接受。

截至上周五，10年期美债收益率已达4%。这推高了写字楼资本化率，同时压低了房产价值。

“既然能买到4%收益率的国债，何必投资4%回报率的写字楼？“房地产投资公司Northwind Group管理合伙人兰·埃利亚萨夫反问道。

今年7月，黑石与共同所有者RXR地产公司签署协议，以约3.25亿美元将该大厦出售给帝国资本控股公司，较2015年估值缩水约35%。

黑石发言人表示：“传统纽约写字楼在我们投资组合中占比不足1%，但我们仍看到租户对曼哈顿西一号等新建、顶级配置的高端物业有强劲需求。”

记者康拉德·普策联系方式：[email protected]