抵押贷款巨头Rocket因利率上升而股价暴跌——《华尔街日报》

抵押贷款行业从繁荣到萧条的转变速度，超出了美国最大住房贷款机构的预期。

Rocket Mortgage曾凭借一代人的低利率为数百万房主提供再融资服务。去年，其再融资业务量是其他任何贷款机构的两倍多，在抵押贷款行业繁荣时期每贷出10美元中就有超过1美元来自该公司。

如今，美联储抗击通胀的措施导致抵押贷款利率飙升。而作为Rocket业务驱动力的再融资，对许多房主来说已不再划算。

根据抵押贷款技术和数据提供商Black Knight Inc.的数据，随着抵押贷款利率目前超过7%，仅有13.3万美国房主能通过当前利率再融资节省开支，较2020年末超1900万的峰值大幅下降。行业研究公司Inside Mortgage Finance数据显示，去年Rocket贷款总额中约82%来自再融资业务。

Rocket已转向新购房抵押贷款销售，并向客户推销可提取房屋净值的再融资方案。同时通过自愿离职和自然减员（而非竞争对手普遍采用的裁员）来缩减规模。

转型之路充满挑战。Rocket今年贷款量预计将减少超一半。母公司Rocket Cos.2022年前六个月收益下降超三分之二。FactSet数据显示，分析师预计其周四公布第三季度业绩时将出现上市以来首次亏损。该股周五收盘报6.71美元，年内跌幅52%，约为标普500指数跌幅的三倍，市值约132亿美元。

根据对数十名现任及前任员工的采访，对于许多作为火箭公司骨干力量的抵押贷款银行家来说，原本繁重的工作已变得令人难以忍受。

“说服潜在客户将3%利率的抵押贷款换成6%利率，就像’推石头上山’一样艰难，“科林·维兹戈斯基说道。他因工作压力休假后，于八月辞去了银行家职位。

员工的不满情绪已蔓延至TikTok和Reddit平台，相关话题下有数千条留言。火箭公司高管表示，这些抱怨主要来自少数直言不讳的银行家，尤其是在利率上升、企业争夺更有限业务时期表现不佳的员工。

“当鱼自己往船里跳时，工作是一回事，“火箭抵押贷款首席执行官鲍勃·沃尔特斯说，“当你与众多竞争者较量时，情况就完全不同了。”

火箭公司底特律总部，摄于一月。图片来源：莎拉·赖斯/华尔街日报该公司及其同行如何适应这一新现实，将成为美国企业抵御美联储引发的经济放缓能力的首次考验。围绕低利率建立业务的抵押贷款公司首当其冲受到影响。

与传统银行不同，成立于1985年的火箭公司等抵押贷款企业采用精简模式，依靠发放贷款并迅速将其证券化出售给投资者。当2008年金融危机导致对银行的全面监管时，抵押贷款公司趁机抢占市场份额。

疫情带来了创纪录的低利率，抵押贷款机构为此增派人员以应对这一局面。根据《内部抵押贷款金融》的数据，在2020年和2021年发行的8.5万亿美元抵押贷款中，非银行机构占据了三分之二以上，这是自2005年有数据以来的最高比例。

少数公司通过首次公开募股（IPO）出售了股票。2020年上市的Rocket公司去年完成了3510亿美元的抵押贷款，而2008年仅为120亿美元。

Rocket在互联网的每个角落搜寻销售线索。该公司2017年收购的网站LowerMyBills在Facebook上发布了数百条广告，提及所谓的抵押贷款刺激计划，主要是在2021年4月至8月期间，Facebook母公司Meta Platforms Inc.显示的数据。“当你看到你能省下多少钱时，你会感到震惊，”其中一条广告写道。

公司为员工提供了针对这些广告线索的电话脚本。“我们今天会为您查看政府和一些非政府项目，我绝对可以帮助您处理所有这些，”脚本中写道。

政府从未向房主直接发放过刺激款项。据Meta称，部分广告因违反Facebook关于虚假信息的政策而被撤下。

Rocket的一位发言人表示：“LowerMyBills在Facebook上投放的广告提到了2020-2021年期间美联储向抵押贷款市场注入大量流动性的事实，这导致抵押贷款利率大幅下降，使数百万美国人受益。”

在利率上升使得直接再融资失去吸引力后，Rocket鼓励客户从他们的房产中提取现金。疫情期间的房地产繁荣推高了房屋价值，使房主拥有更多资产。

部分借款人利用这笔资金偿还利率高于房贷的其他债务。再融资虽能降低月供，却意味着放弃原有低利率并延长贷款期限，可能导致总利息成本增加。由于以房产作为抵押，逾期还款的业主将面临失去房产的风险。

黑骑士数据显示，今年8月，在规模缩小的再融资贷款中，96%被用于套现，而一年前这一比例仅为54%。

九月的某个周四，公司资深银行家莉娜·博吉在底特律总部持续接听咨询电话。她与一位潜在客户详细沟通了现金再融资方案。

她一边询问申请问题，一边切换房贷定价工具核对借款人信息。“如果贷款方案不符合效益，我会第一时间告知，“她通过耳机说道。这位业主将放弃原本低于4%的利率，接受略超5%的新利率，但能提取部分现金用于应急储备金和偿还利率达两位数的债务。

由于贷款期限延长近10年，月供仍可减少逾100美元。“让我们帮您实现每月轻松还款的目标，“博吉女士表示。

现任和前任银行从业者指出，低利率时期这类贷款对资金紧张的业主而言是必然选择，但如今需要更复杂的权衡。客户可能每月仅节省几美元，却要承受更高利率；另一些人提取的现金可能刚够覆盖交易成本。

前火箭贷款银行家科林·维兹戈斯基于八月离职。图片来源：《华尔街日报》Erin Kirkland这位前银行家维兹戈斯基表示，他曾被要求查阅潜在客户的财务记录，寻找学生贷款或医疗账单，进而说服客户通过套现再融资将这些债务整合到抵押贷款中。他透露，公司指示他向客户宣称较高利率无妨，因为未来利率下降时可再次进行再融资。

“这是常见的ARP策略，“他解释道，这里指的是内部称为"承认、回应、转移"的销售话术。

州和联邦法规要求房主必须从再融资中获益，但在判定何为"有益"时存在弹性。银行家们表示，火箭公司的内部贷款系统会标记不合规贷款。

公司发言人表示，火箭公司套现贷款客户平均获得4.5万美元，月供减少超100美元。

火箭公司CEO沃尔特斯强调，财务决策权始终在客户手中：“如果有人需要1.5万美元并愿意支付3000美元手续费，电子表格可能显示这不合理，但这笔流动性对当事人的意义呢？”

火箭公司正试图抢占购房贷款市场（该领域比再融资市场稳定）。八月与桑坦德银行达成合作，九月推出首年利率更低的"通胀克星"贷款。

根据《Inside Mortgage Finance》的数据，过去几年Rocket在这类抵押贷款的前十名排名中已跌至中游。一大障碍是：其银行家与推动大部分业务流向贷款机构的房地产经纪人缺乏关系。

前Rocket银行家凯蒂·格洛弗去年花了几个月时间在一个旨在与房地产经纪人建立关系的团队中撰写抵押贷款。她说，许多人更愿意与他们认识的本地贷款机构合作，并且倾向于只将无法在其他地方获得资格的客户转介给Rocket。她说，她的团队后来解散了。

华盛顿特区地区的房地产经纪人D’Ann Melnick表示，她引导客户远离Rocket，因为他们经常在公司的系统中迷失，没有一个单一的联络点。

“他们与客户没有关系。他们与房地产经纪人也没有关系，”她说。

Rocket的一位发言人表示，公司继续与房地产专业人士建立关系，超过10万名经纪人正在使用其已有两年历史的服务，该服务允许他们查看客户贷款状态并获取团队成员的联系信息。

Rocket更紧迫的问题是削减成本。根据劳工统计局的数据，为了应对2020年和2021年的业务激增，非银行抵押贷款机构在2019年底至2021年6月期间将员工人数增加了三分之一以上，达到近30万人。随着市场在接下来的14个月内降温，他们裁减了超过3万名员工。

一度风光无限的初创企业Better.com去年12月通过视频会议裁掉了数百名员工。First Guaranty Mortgage Corp.在6月申请破产时裁减了近80%的员工。

Rocket已向部分员工提供买断方案，但尚未解雇银行家。相反，高管们认为表现不佳的员工会领会暗示并自行离职。

“你现在真正发现的是谁是最有技能的人，“首席执行官沃尔特斯先生说。

Rocket Mortgage首席执行官鲍勃·沃尔特斯去年。图片来源：泰勒·希尔/盖蒂图片社银行家们表示，疫情期间膨胀的佣金支票今年已经缩水。Rocket的一位发言人表示，截至2021年9月的12个月里，在公司工作至少一年的银行家的平均总薪酬接近20万美元。在接下来的12个月里，这一数字降至15.7万美元。

今年3月，一位高管向银行家们发送了一封鼓励信，并附上了一位再融资银行家最近的工资单图片。这位银行家在2月份通过44笔贷款赚了5万多美元。“你被成功包围着，“备忘录说。“振作起来，抓住它！”

今年春天，公司要求许多银行家在每周工作日中增加一个周末日，前提是他们没有达到至少70%的目标。

8月，一位经理给他的团队发了一封主题为"紧急！“的邮件。“我们现在的世界或市场不允许我们因为今天被拒绝就退缩，“邮件中说。

多名员工表示，他们因压力过大而申请了病假。家属开始担忧他们的身心健康。有员工坦言，电话铃声一响就会引发恐惧。

火箭公司人力资源主管迈克·马洛伊称，内部调查显示员工敬业度保持高位，且自市场波动以来基本稳定，但公司已根据反馈做出调整。

火箭公司底特律总部。图片来源：Erin Kirkland/华尔街日报头衔为"首席惊喜官"的马洛伊表示，通过排班调整和员工自愿减少加班，今年银行家平均周工作时长较去年减少5至7小时。

公司提高了新晋银行家的时薪和资深银行家的单笔贷款佣金。销售目标已多次下调。

据现任及离职银行家透露，许多人仍未能达成下调后的业绩目标。某团队排名显示，8月仅略超五分之一的银行家达标，9月约为三分之一。

阿曼达·沃马克2021年初入职火箭公司时，每天能获得数十条销售线索。利率上升后，线索骤减至个位数。

其中多数线索毫无价值。有些致电对象甚至没有房产。对方常对她恶语相向或发出威胁。

为追赶业绩目标，她开始每周工作六天。

“行情好时，他们鼓励你多来公司创造更多销售额，”她在谈到火箭公司的工作时说。“行情差时，他们还是鼓励你来公司，因为你没为公司赚到钱。”

她于七月从火箭公司辞职，决心在市场恶化被迫离开前主动离职。之后她转行做了一份葡萄酒与烈酒销售的固定薪资工作。

联系作者 本·艾森，邮箱 [email protected]

本文发表于2022年11月1日印刷版，标题为《火箭抵押贷款公司跌落凡尘》。