《华尔街日报》：家装热潮尚未消退

美国房地产市场正遭受重创，这似乎应该会抑制房屋翻新的热潮。然而，尽管支出肯定会放缓，但有理由认为它可能不会崩溃。

抵押贷款利率的快速上升使房地产市场从热转冷。根据全国房地产经纪人协会的数据，上个月二手房（即现有房屋）的销售量经季节性调整后同比下降了24%。随着房地美本周报告称，30年期抵押贷款的平均利率达到7.08%——这是自2002年以来的最高水平——住房负担能力的压力只会变得更加严峻。

房屋销售量的下降消除了人们翻新房屋的几个重要原因。那些希望出售房屋的人通常会花钱进行改进，以期使销售过程更加顺利或获得更高的价格。新近购房者也经常花钱进行改进，以使新购买的房屋更符合他们的需求和愿望。哈佛大学住房研究联合中心的研究人员在其对家庭装修和维护支出的预测中高度重视现有房屋的销售情况。

但抵押贷款利率上升和搬家次数减少并不一定意味着房屋翻新需求下降。在劳氏公司上一次的财报电话会议上，首席执行官马文·埃里森提到了20世纪90年代中期，尽管利率上升和房屋交易放缓，但家庭装修支出仍在增长。

除了房屋销售外，还有其他需要考虑的因素。哈佛大学住房研究联合中心的预测模型还包括建材商店的销售额、装修许可证数量、国内生产总值以及世界大型企业联合会的领先经济指标指数——该指数本身综合了每周失业救济申请和制造业订单等数据——作为输入。

“这并不容易或明确，“住房研究联合中心的高级研究助理阿比·威尔说。“我们看到逆风，但也有顺风。”

住房研究联合中心的模型预测，截至2023年第三季度的12个月内，维护和改善支出将比去年同期增长6.5%——与截至今年第三季度的可比期间17.8%的增长率相比大幅放缓，但仍然是增长。同样，全美住宅建筑商协会进行的一项调查显示，住宅装修商的乐观情绪仍然高涨。

即使在疫情推动的两年增长之后，家装公司本身仍然看好。埃里森先生在劳氏的财报电话会议上表示，历史上与公司产品需求最相关的三个因素——房价上涨、住房存量的年龄和个人可支配收入——仍然强劲。家得宝首席执行官泰德·德克尔在上个月的一次会议上表示，客户仍然"非常健康”，他估计过去两年美国房屋价值增加了8万亿至9万亿美元。

涂料销售商宣伟最近报告了收益，表示继续看到来自专业客户的强劲需求，但对2023年持更谨慎态度，指出新住宅需求可能会放缓。“在这种环境下，我们的基本做法仍然是做最坏的打算，抱最好的希望，“首席执行官约翰·莫里基斯说。

家居装修需求的一个根本来源在于，部分由于多年来建筑活动低迷，美国住宅正日益老化。根据人口普查局数据，2021年自住住宅的中位年龄已达40年，而2000年仅为29年。

“随着住宅老化，持续需要更多翻新和升级，“宣伟公司首席执行官莫里基斯在周二的财报电话会议上表示。

老化的不仅是房屋：人口普查数据显示，截至去年美国有5600万（占总人口17%）65岁及以上老年人。到2030年该群体将增至7300万。许多人计划’原居安老’，对一些人这意味着置换更适宜的住宅，而对另一些人则需通过改造满足需求。

新近通过的《通胀削减法案》为装修者提供了新激励措施，包括更换窗户、安装太阳能板及电热泵等节能改造的税收抵免和返现。这些优惠将持续至2032年。

业主也具备持续投入住宅改造的经济能力。Truist证券零售业分析师西卡雷利指出，全美近40%住宅已完全付清产权，其余多数业主锁定了低利率房贷。

诚然，房价回落可能抑制需求：联邦住房金融局房价指数8月较6月峰值下跌1.3%，但仍同比上涨12%，较十年前高出112%。若房价显著下跌，人们可能认为装修投资回报不再划算。

但目前推动家居装修支出的最重要动力或许是就业市场。工资水平正在上升，对于许多拥有固定利率抵押贷款的房主来说，收入增长超过了住房成本，因此人们不再那么后悔花钱装修房屋。

在就业市场疲软的情况下，这一切都会改变。如果美联储加息导致经济放缓到开始裁员的地步，人们的冲动将是储蓄而非消费。在这种情况下，可能连凯蒂都付不起换门的钱。

致信 贾斯汀·拉哈特，邮箱：[email protected] 和李珍珠，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年10月29日的印刷版，标题为《装修热潮未退》。