奥斯汀建筑商曾建房速度跟不上需求，如今房屋却堆积滞销——《华尔街日报》

对于德克萨斯州奥斯汀的住宅建筑商伦纳德·布拉德来说，2020年底和2021年初的感觉就像加利福尼亚的淘金热。

随着外州买家涌入德州首府，布拉德的Urban ATX公司开足马力，尽可能快地抢购土地并建造豪华住宅。布拉德一度有55套价值超过200万美元的住宅在建。如今，由于市场放缓，他手头处于不同开发阶段的住宅降至25套，并希望将这个数字再减半。

“自春天以来我就没再买过地，“布拉德说。与奥斯汀其他豪华住宅建筑商一样，他正面临一个残酷的现实：市场上待售的高端房产过多，而买家太少。

就在几个月前还被视为全美最火热房地产市场之一的奥斯汀，根据房地产经纪公司Redfin的数据，在截至8月31日的三个月里，其豪华住宅销量同比骤降37.6%。相比之下，同期美国豪华住宅销量下降了28.1%。

销售放缓的同时，库存却在上升——这对那些为疫情期间涌入的富裕买家竞相建造更大更昂贵住宅的开发商来说是个困境。根据Independence Title公司的数据，9月份新建的百万美元以上住宅挂牌量较2021年9月激增266%。虽然包括奥斯汀湖畔房产在内的超豪华住宅未受放缓影响，但去年热销的300万至500万美元住宅现在需要30到60天甚至更长时间才能售出。

“积压的项目太多了，”大奥斯汀建筑公司的切斯特·威尔逊表示，该公司去年已停止购置土地。威尔逊估计，他和同行们在奥斯汀两个富裕社区——齐尔克和博尔丁溪——有约50套新房正在建设中。与去年购房者在房屋完工前数月就抢购一空的情况不同，威尔逊现在手上有三套“滞留房”——他将其定义为已具备入住条件但在市场上搁置数周的房屋。

由于房屋销售周期拉长，威尔逊和合伙人已筹集资金来支付每套在建房屋的持有成本，每个项目约15万至20万美元。最近，他们以亏损1.7万美元的价格将一套待重建房屋转售给另一家建筑商。

巴顿山一栋五居室新房正以528万美元的私洽价格挂牌出售。图片来源：鲁迪·拉腊当地房产经纪人称，疫情期间，受奥斯汀独特的文化氛围、免征州所得税及蓬勃发展的科技行业吸引，大批买家涌入推高了豪宅市场行情，导致库存短缺、价格飙升。独立产权公司数据显示，2021年奥斯汀百万美元以上房产销量较2020年同期激增89%，300万美元以上交易量增长77%。

“来自 feeder markets（ feeder markets 指加州、纽约等主要购房者来源地）的需求异常强劲，几乎可以随意定价成交，”库珀苏富比国际地产的库马拉·威尔科克森如此描述来自加州、纽约等地买家的涌入潮。

第三视角房地产公司的约书亚·布伦斯曼表示，齐尔克和巴顿山等社区的新房需求推高了地价，这些地区的地块在2014年售价为30万美元，到2019年和2020年已涨至75万至80万美元。布伦斯曼专攻土地交易。到2021年，利用疫情繁荣期获利的建筑商们为拆除重建的物业支付了超过100万美元。

许多开发商选择投机性建房，包括在西湖社区奥斯汀湖畔建造一栋8000平方英尺豪宅的开发商。根据Zillow数据，该豪宅于6月以1850万美元的要价挂牌上市。奥斯汀私人市场上还有十多处标价超千万美元的待售房产，其中部分长期未能售出。

负责营销这套1850万美元豪宅的莫兰地产公司埃里克·莫兰表示，对真正独特的滨水房产，买家需求依然强劲。他列举了最近几个月成交的几笔超700万美元交易，包括一些场外成交案例。由于德克萨斯州是非公开披露州，不要求公开房产销售价格，因此房地产市场数据可能不透明。

经纪人描述了500万美元市场的另一番景象：这个价位的买家对借贷成本更为敏感。凯勒威廉姆斯房地产公司的安迪·艾伦表示，当美联储暗示今年将加息时，他就预见了市场变化；美国抵押贷款利率在10月初达到6.92%的20年高点。艾伦同时指出市场已过度火热，他举例称200万美元的房产经常以高于市场价15%的价格成交。“这不可持续，“他说。

股市波动、通货膨胀和经济不确定性使得买家纷纷退缩，卖家随意定价的时代就此终结。房产经纪人表示，如今买家开始货比三家，坚持更现实的成交价。Compass数据显示，奥斯汀2021年录得11笔超千万美元交易，同比激增450%，而今年迄今仅有5笔。“就像有人突然关掉了水龙头，“Kuper苏富比国际地产的达林·沃克如是形容。

科技公司高管杰里米·马拉斯基与妻子瓦妮莎·贝纳维德斯通过沃克购房，他们四月份开始看房时曾被高价震惊。但几周内市场急转直下，这对夫妇最终于八月以633万美元购得罗灵伍德社区一栋五年房龄的住宅。该房产2016年挂牌价仅99.9万美元，卖家拆除旧屋后于2017年重建，今年五月挂牌价已逼近800万美元。

尽管成交价低于挂牌价21%，马拉斯基仍认为买贵了——他预计房价还将下跌10%才触底。“多花钱无所谓，我们厌倦了搬家，只想安定下来，“他说，“家的价值无法用金钱衡量。”

但并非所有买家都如此迫切，尤其是期房买家。“确实有人咨询想看毛坯房，但在当前市场阶段，没人急着敲定交易，“威尔科克森女士指出。

布鲁斯曼先生正在营销博尔丁溪一栋刚完工的3000平方英尺住宅，要价从7月的369.5万美元降至278.5万美元。他表示高价无人问津，认为开发商错失了市场时机。“我们晚了五六个月”，他说道。

过去两年间，建筑商表示房价上涨帮助抵消了土地材料成本上升、供应链延误和劳动力短缺问题。失去价格缓冲后，多家企业已完全停止购地。Gossett & Co.的贾里德·戈塞特称其公司正更谨慎筛选项目。“很多人确实存在价格疲劳，这让我深有同感”，他说，“我认为大家都对高位接盘感到厌倦。”

戈塞特先生目前转向定制住宅而非投机开发。该公司多次通过先出售土地再签订建房合同的方式，将自有资金和风险剥离项目。例如近期他将奥斯汀泰瑞镇社区一块地皮以210万美元售予客户，该客户另支付250万美元委托建造4600平方英尺定制住宅。戈塞特预计该房产最终价值将略超500万美元。

 在齐尔克，建筑商贾里德·戈塞特挂牌预售一栋五卧室住宅，标价795万美元。图片来源：塞莱斯特·阿吉雷/塞莱斯特工作室（效果图）莫兰地产的艾米·迪恩指出高价地块风险更大。她举例称某本地建筑商去年以数百万美元购入的地块，现正以2300万美元挂牌出售（含五居室住宅效果图）。迪恩表示一年前不乏愿意接盘的买家，但如今很少有人愿为未建成房产支付溢价。

由于担心未售出的房屋积压在账面上，一些建筑商已开始对房产进行降价。迪恩女士的客户之一，一位来自纽约的买家，最近对一套标价440万美元、面积4000平方英尺的新房出价300万美元。她表示，这套房子若在去年可能会引发竞价战。而今年，建筑商以降价75万美元回应了这份低价报价。她透露，双方仍在协商中。

九月，威尔逊先生的大奥斯汀建筑公司大幅下调了两套近期完工房屋的价格。其中一套四居室房产从9月挂牌时的385万美元降至329.5万美元。“从谷歌大楼可以直接滑索到达这里，“威尔逊先生说道，暗指他原本预期购买该房的技术从业者。

Urban ATX公司的布拉德先生表示，近几个月已有买家退出交易。八月中旬，南奥斯汀一套近500万美元定制豪宅的买家因丈夫在科技行业失业，放弃了40万美元定金。布拉德目前正以投机方式完成该房屋建设。

AustinRealEstate.com的克里斯特尔·奥伦布什正在代理Urban ATX位于巴顿山另一处在建房产。这套五居室住宅距完工约一个月，目前以528万美元价格在私募市场挂牌。奥伦布什女士称，当达到入住标准时，她将以更低价格公开挂牌以求快速售出。

布拉德先生表示，他不愿对500万美元的房屋降价超过10%，Urban ATX正在积累现金储备以延长持有周期。“我们至少需要收支平衡，对吧？“他说，“否则就是在贴钱卖房。这不值得。我宁愿出租等待市场回暖，也不愿亏本出售。”