养老基金对商业地产的兴趣正迅速消退 - 《华尔街日报》

筹资放缓是商业地产销售下滑的原因之一。图片来源：David Paul Morris/彭博新闻美国公共养老基金在今年上半年以创纪录的速度向商业地产注入新资金后，正迅速对该行业降温并削减新投资。

根据追踪该行业的专业服务公司Ferguson Partners的数据，这些退休基金在2022年前六个月对办公楼、仓库、酒店和其他商业地产做出了价值326亿美元的新财务承诺。这些通过金融公司和基金进行的投资比2021年同期增长了近40%。

Ferguson董事Scott McIntosh表示，上半年对房地产的需求之所以强劲，部分原因是投资者在疫情初期造成的混乱后仍在重返市场。他说，在2022年初，当通胀刚开始成为更多关注点时，许多投资者将房地产视为良好的通胀对冲工具。

“房地产产生了强劲的回报，”McIntosh先生说。“我们看到2021年租金增长强劲，交易量强劲，这种势头很多延续到了2022年上半年。”

但不断上升的借贷利率对这个利率敏感的行业来说是个坏消息。与此同时，日益增长的经济衰退担忧可能会阻止房产所有者像以往那样激进地提高租金。

弗格森尚未完成第三季度养老基金承诺的统计，但麦金托什先生表示，今年下半年可能会下降。“我们面临这个不受欢迎的通胀问题，“他说。“还有劳动力成本和供应链中断的问题，这些都使得建筑成本大幅增加。”

依赖养老基金和其他机构为新基金筹集资金的私募股权基金和其他房地产投资者表示，他们已经注意到了这种变化。

包括总部位于纽约的黑石集团在内的一些房地产投资者已经注意到商业房地产需求正在降温。照片：安格斯·莫丹特/彭博新闻"现在的情况更加困难，“黑石集团总裁乔纳森·格雷在上周的财报电话会议上谈到机构募资环境时表示。

根据数据公司Preqin的数据，截至10月20日，私募股权公司管理的房地产基金从全球养老基金和其他机构投资者那里筹集了1128亿美元，而去年同期为1579亿美元。市场参与者认为，第四季度的募资额将远低于2021年第四季度创纪录的800亿美元。

Preqin研究洞察主管戴夫·洛厄里表示：“去年此时，市场普遍认为’我们正在走出疫情阴霾；通胀不会持续太久，利率可能处于可控范围’。但此后情况已发生巨变。”

募资放缓是商业地产销售下滑的原因之一。MSCI上周发布的新数据显示，第三季度投资者购买了价值1722亿美元的商业地产，较去年同期下降21%。

销售下滑进而对价格形成压力。养老基金等大型投资者目前不愿对新基金做出承诺，因为他们无法预判若经济衰退资产价值会下跌多少。

“今天的交易明天可能更便宜，“担任投资者与基金经理间资本顾问的PJT Park Hill房地产集团联席主管迈克尔·斯塔克表示。

由于投资界所谓的"分母效应”，许多养老基金正在限制对房地产的新投资。这些基金希望将房地产持有量控制在总资产组合的特定比例。今年早些时候，房地产占总资产比例上升的部分原因是股票市场头寸快速缩水。在某些情况下，这意味着养老基金相对于整体基准的房地产风险敞口过大，现在需要削减这些头寸。

部分养老基金还瞄准经济衰退中陷入困境的房产可能带来的机遇。例如康涅狄格州退休计划和信托基金，一位发言人表示正寻求"利用某些领域的资本短缺"以及"市场困境”。

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