建筑商表示已为此次住房市场放缓做好准备“我已吸取教训”——《华尔街日报》

内华达州北拉斯维加斯——一年前，Touchstone Living公司的业务蒸蒸日上。这家内华达州的建筑商当时有639名符合条件的买家名单，这些买家希望在该公司位于拉斯维加斯大道以北约15英里的开发项目中购房。

如今，这份名单已缩减至约30人。由于抵押贷款利率飙升至6.94%（达到2002年以来的最高水平，比一年前高出一倍多），许多潜在买家无法获得贷款资格。

这对Touchstone或其所有者汤姆·麦考密克来说几乎不是什么好消息。不过，作为此次市场放缓可能如何发展的潜在指标，拉斯维加斯市场的情况看起来并不像上次崩盘时那样。

麦考密克表示，与他在2007-09年经济衰退前经营的上家公司相比，他的新公司债务更少，贷款机构也更少，并且发展速度更慢，购买的土地也更少。

“我已经吸取了教训，”他说。不过，他提到销售急剧下滑时表示，“我从未见过变化如此之快。”

Touchstone所有者汤姆·麦考密克表示，他在上一次经济低迷期间吸取了重要教训。在疫情推动的购房狂潮引发了美国15年来最强劲的房地产繁荣之后，随着抵押贷款利率上升，需求急剧下降。成品房滞销，预计未来几个月将有数十万套新房竣工，许多建筑商正在降价。现房价格从春季峰值回落，9月份独栋住宅建设量同比下降18%。

在早前的房地产低迷期（部分由次级抵押贷款市场崩溃引发），约半数住宅建筑商消失。幸存下来的建筑商表示，他们吸取了惨痛教训，当前的市场放缓不会导致行业再次崩盘。此外，近年来抵押贷款机构收紧了贷款标准，降低了出现止赎潮的风险。

麦考密克先生的前住宅建筑公司在2009年因项目遭止赎而停止施工。行业分析师称，近年来建筑商在举债和囤积土地方面更加谨慎。部分建筑商增加了土地储备或第三方合作，仅在需要时才购入土地。

一些已完成独栋住宅但未售出的建筑商转向租赁市场获取收入，另一些则以折扣价批量出售给投资者用作租赁房源。

麦考密克表示，今年抵押贷款利率上升导致潜在购房者数量锐减。“他们信用良好，工作稳定，“他说，但房价和利率上涨"直接将他们挤出市场”。

房地产经纪人称，其他潜在买家因经济不确定性暂缓购房。房利美数据显示，9月消费者住房市场信心指数跌至2011年以来最低水平。

“情况恶化的速度之快令人瞩目，”房地产研究与咨询公司Zelman & Associates的首席执行官艾薇·泽尔曼表示，该公司是Walker & Dunlop Inc.的子公司。但她指出，“这与2007年危机前那种疯狂时期——充斥着奇异抵押贷款产品和零首付的宽松信贷环境——存在天壤之别。”

抵押贷款利率飙升后，符合资格的潜在买家数量急剧下降。在疫情爆发的前两年，建筑商建房速度远远跟不上需求。供应链问题和劳动力短缺拖慢了施工进度。建筑商限制销售以避免超量预售，并通过等候名单或抽签方式筛选买家。房价飞涨之际，建筑商竭尽全力加快施工。

随着新房销售放缓，供应过剩风险正在上升。美国人口普查局数据显示，经季节性调整后，9月约有80万套独栋住宅在建，同比增加11%，较2019年9月增长52%。其中许多房屋是在市场降温前开工的。

部分房屋已售出，但并非全部。为吸引犹豫的购房者或防止买家违约，建筑商正通过向贷款机构支付预付费来降低买家利率，并提供长期利率锁定等优惠措施。建筑商也在取消土地收购交易。

美国人口普查局数据显示，8月底市场上新建住宅的供应量为8.1个月。

金融服务公司BTIG的住宅建筑行业分析师卡尔·雷卡特表示：“他们手头有大量在建库存，这些都是他们希望出手的。我认为情况在好转之前会先恶化。”

麦考密克先生表示，与2007-09年经济危机前的老东家相比，Touchstone公司负债更少，贷款机构也更少。莱纳建筑公司（美国销量第二大建筑商）在9月财报电话会上表示，第三季度新销售订单同比下降12%。新订单平均售价同比上涨1%，但环比第二季度下降9%。

莱纳执行董事长斯图尔特·米勒在电话会上说：“显然我们将面临进一步加息。“他表示建筑商需要降价促销，否则销量将会下滑。

利率上升也冲击了二手房市场。1-9月经季节调整的年化销量下降27%，降幅快于次贷危机时期。

尽管如此，全美二手房价格仍高于去年同期。待售二手房数量远低于历史水平，且数百万千禧一代正进入购房黄金年龄——经济学家表示这两个因素都可能抑制房价下跌。

新建住宅约占整体房屋销售的10%，短期内面临销售放缓和价格下跌的更大风险，因为新建住宅通常比二手房更贵，且供应量持续增长。

对麦考密克先生而言，今年夏季的市场放缓是个可怕警示——行情转冷可能就在顷刻之间。

2000年代初房地产繁荣时期，他创办的Astoria Homes曾是内华达州最大的私营住宅建筑商之一。在2004和2005年鼎盛时期，该公司年建房量达千套。

“好光景持续了太久，“麦考密克回忆道，“我变得过度自信了。”

截至8月底全美新建住宅库存可供销售8.1个月2007年次贷危机爆发时，楼市崩盘导致众多建筑商倒闭。拉斯维加斯成为全国止赎危机的典型代表。繁荣时期过度建设的开发商们，根本无法与价格远低于新房的二手房竞争。

Astoria员工从170人锐减至3人（含麦考密克本人）。部分贷款机构被联邦存款保险公司接管。为Astoria债务提供个人担保的麦考密克，耗费数年才完成债务清算。

这场危机让部分建筑商心有余悸，以致多年不敢扩大建设规模。

“尽管那场严重的金融危机已过去十五六年，但对拉斯维加斯的建筑商而言仍历历在目，因为他们和全美同行一样遭受了重创，”加州尔湾市约翰·伯恩斯房地产咨询公司管理负责人肯·珀尔曼表示。

因此，如今的新房供应量已不像房地产危机前那般过剩。

全美住宅建筑商协会数据显示，2007至2012年间美国住宅建筑商数量减少了50%。人口普查局统计显示，衡量新房建设的独栋住宅开工量从2005年的170万套骤降至2009年的44.5万套，直到2021年才重新突破百万套年开工量。

到2012年，麦考密克先生决定重操旧业。他预计拉斯维加斯人口将持续增长，房价将反弹。同年他开始购置土地，其公司Touchstone于2014年售出首套住宅。据《建筑商杂志》统计，该公司是内华达州最大的私营建筑商，去年在拉斯维加斯地区市场份额约4.8%。

对麦考密克而言，当前销售放缓犹如警钟，提醒他市场转向可能瞬息发生。标普住宅建筑商精选行业股票指数今年下跌36%，跌幅超过标普500指数21%的跌幅。全美住宅建筑商协会数据显示，10月美国建筑商信心指数连续第十个月下滑，跌至2020年5月以来最低水平。该协会9月调查显示，约四分之一的建筑商表示在过去一个月下调了房价。

拉斯维加斯地区的新房销售量已从第一季度的每月1000多套下滑至8月的488套，总部位于拉斯维加斯的住宅建筑研究公司总裁安德鲁·史密斯表示。

珀尔曼先生称，9月份接受调查的大多数拉斯维加斯地区建筑商在计入利率买断等优惠后，当月售价已低于8月水平。

麦科马克希望Touchstone的定价能在低迷市场中为公司赢得优势。该公司住宅售价介于31.5万至43.3万美元之间。根据住宅建筑研究公司数据，8月该地区新房成交价中位数约为49.2万美元。

由于预计购房需求将持续疲软，Touchstone于9月决定开始出租部分房产。

“人们依然渴望拥有住房，但实在无力承担，“麦科马克表示，“因此必须调整商业策略。”

致信请联系妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年10月25日印刷版，标题为《建筑商为楼市降温未雨绸缪》。