在降温的楼市中购房变得更容易——对负担得起的人来说 - 《华尔街日报》

房价飙升，抵押贷款利率快速上涨，经济可能正步入衰退。因此埃里克·兰瑟和艾莉森·曼弗雷达决定去买房。

购房者面临的严峻挑战组合使房地产市场降温，但今年仍有数百万套房屋易手。一些买家发现，与去年疯狂市场中竞价战和未看房就抢购的情况相比，他们更愿意现在出手。

兰瑟先生和曼弗雷达女士仅用九月份的几周时间，就在波士顿郊区的沃尔瑟姆找到了心仪房屋。这套新建房产挂牌数月，卖家已多次降价。这对夫妇按最新要价报价，迅速获得接受。

“对我们来说，降价带来的好处比高利率更重要，“兰瑟先生说。

他们谈妥的30年期固定利率抵押贷款为4.5%，高于一年前的水平。但这并未阻碍交易，让他们继续在波士顿租房——他们预计房东将在两年内第二次提高租金。

几乎所有地区和房型的市场都在放缓，经济学家预计这一趋势将持续。9月成屋销售经季节调整后年率为471万套，同比下降近24%，创疫情高峰以来最低水平。

利率上升已将许多买家挤出市场。30年期固定利率抵押贷款的平均利率今年已翻倍至近7%，包括过去几个月近2个百分点的涨幅。

能够承受更高抵押贷款成本的人正发现市场趋于平静。房地产经纪人表示，去年许多买家支付远高于要价的价格，并放弃常见保障条款，例如在房屋检查或贷款审批出现问题时可退出交易的权利。如今他们可以慢慢来，达成合理价格并保留所有保护条款。

美国人在疫情期间积攒了大量储蓄，银行高管表示美国消费者整体财务状况良好，尽管面临数十年来最高通胀率。但要在2022年买得起房，仍需特定类型的买家。

据行业组织抵押贷款银行家协会首席经济学家迈克·弗拉坦托尼称，在当前市场中，中等收入人群似乎最有购房准备。与最低端买家相比，他们受通胀影响较小——同时与最高端买家相比，受股票和债券价格下跌的影响也更小。

MBA数据显示，9月份30万至51万美元余额的购房抵押贷款申请量同比降幅，低于更大和更小金额的申请量。（以中位数房价支付20%首付者，贷款额约为30.8万美元。）

房利美首席经济学家萨姆·卡特指出，当前市场中一个相对亮点是购房者正从高房价地区迁往低价区域置业。他表示：“利率飙升确实带来压力，但你要迁入的市场房价仍亲民得多。”

埃里克·兰瑟与艾莉森·曼弗雷达购入的房产曾遭卖家多次降价。卡特的分析显示，跨都市区迁移者的购房量降幅仅为本地迁移者的一半。

杰弗里·齐杰斯基与阿什莉·卡拉布雷斯今夏从马萨诸塞州斯特布里奇搬迁至一小时车程外的康涅狄格州西哈特福德，部分原因是为靠近家人。这对夫妇以低于初始报价的价格完成了房屋置换。

为防范利率持续攀升，他们选择现在锁定贷款。采用前十年固定利率4.625%的可调利率抵押贷款。此类贷款初期利率通常低于固定利率贷款。抵押银行家协会数据显示，上周ARM贷款申请占比创2008年以来新高。

“长远来看，等待不会带来任何好处。“齐杰斯基表示。

使用退伍军人事务部和联邦住房管理局低首付贷款的买家今年也更具竞争力。抵押贷款数据提供商黑骑士公司统计，9月FHA或VA贷款占比从1月的19%升至约27%。

这些买家在去年被挤到了市场边缘，因为卖家更倾向于接受那些能支付全款或大额首付的买家报价。

目前仍有大量买家使用现金支付或承担更高首付比例。根据全美房地产经纪人协会数据，近几个月近四分之一的购房者采用全现金交易，比例与一年前基本持平。但如今他们这样做是为了控制成本。

当戴维斯·卡利今年夏天在科罗拉多州恩格尔伍德购房时，他决定支付30%的首付。这使得他更容易承受5.375%利率的月供，并将还款额控制在接近租房费用的水平。

他的父母提供了资助，这样他就不必亏本出售投资资产。他以60万美元的价格购得该房产——比要价低了1.5万美元。

“我相当幸运，基本上实现了既定目标，“卡利先生说。