《华尔街日报》：美国9月房屋销售连续第八个月下滑

美国9月成屋销售连续第八个月下滑，创下15年来最长连跌纪录，曾经繁荣的房地产市场正对美国经济造成更大拖累。

全美房地产经纪商协会周四公布的数据显示9月经季节调整后的成屋销售年化总量为471万套，环比下降1.5%，创下2020年5月以来最低水平。

若排除新冠疫情初期的异常值，9月成屋销售速度已跌至2012年次贷危机后市场复苏初期以来的最低点。

今年以来市场的急剧降温是对抵押贷款利率飙升的直接反应——本周该利率已达6.94%。这使得多数购房者负担能力下降，并吓退潜在买家。

这也反映出美联储通过加息抑制经济增长来对抗高通胀的政策已产生最显著影响之一。

为过热市场降温是美联储政策调控的关键环节，因为房产销售对利率高度敏感，且能带动相关经济活动。

房地产市场疲软会抑制许多其他商品和服务的需求。9月家具家电价格及销量双双下跌，木材和管道设备支出也随之减少。新房建设量因需求下降而缩减。

牛津经济研究院首席美国经济学家南希·范登·霍滕表示：“房地产市场在经济整体下滑之前已率先进入衰退。我们认为，未来几个季度房地产确实将成为经济增长的拖累。”

美联储加息推高了抵押贷款利率。住房金融机构房地美周四表示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率已达到二十年来的最高水平。

房地产经纪人称，部分买家在当前利率下已不符合贷款条件，另一些买家则因经济前景普遍不明朗而退出市场。许多现有房主的抵押贷款利率低于4%，部分潜在卖家选择按兵不动，不愿出售房产并以更高借贷成本购置新房。

由于美联储已释放继续加息的信号，且秋季和冬季通常是购房淡季，未来几个月需求可能持续放缓。抵押贷款银行家协会数据显示，截至10月14日当周购房抵押贷款申请量同比下降38%。

9月成屋销售量环比下降1.5%。图片来源：Matt Rourke/Associated Press房产交易通常会在合同交割前一两个月签订协议，因此9月数据主要反映的是7、8月利率略低于当前水平时的购房决策。

MBA副首席经济学家乔尔·坎表示：“人们已经习惯了30年期固定利率在3%到4%之间徘徊，（接近）7%的利率不仅是巨大的实质冲击，也可能成为心理障碍。”

占房屋销售总量约10%的新房市场也显露疲态。美国商务部本周数据显示，9月衡量住宅建设指标的房屋开工率环比下降8.1%。全美住宅建筑商协会称，10月建筑商信心指数连续第十个月下滑，跌至2020年5月以来最低水平。

尽管销量骤降，但房价同比仍在上涨，部分原因是供应持续紧张。不过价格增速较年初的火热态势已有所放缓。全美房地产经纪人协会数据显示，9月成屋中位数价格同比上涨8.4%至38.48万美元，在经历23个月两位数涨幅后，这是连续第三个月维持个位数增长。部分经济学家预计明年起房价将出现同比下跌。

该协会指出，自6月创下41.38万美元历史峰值后，房价已连续三个月环比下跌。

罗曼和桑德拉·索伦夫妇8月挂牌出售凤凰城的住宅，计划置换小户型。但索伦先生表示，七周后仍未收到报价，而利率持续攀升令他们不愿放弃当前2.85%的优惠利率。

“我意识到，即便换小房子，月供也会和现在差不多，“他说，“当（平均利率）突破6.3%、6.4%时，我就觉得不值得折腾了。”

他们将房屋撤出市场，决定不再出售。

根据房地产经纪公司Redfin的数据，在截至10月9日的四周内，每周有7.9%的挂牌房源出现降价，高于去年同期的4%。

“抵押贷款利率高企，这正在削弱人们的负担能力，”Capital Economics的房地产经济学家萨姆·霍尔表示。Capital Economics预测，从明年3月开始，房价将出现下跌，这是根据标普CoreLogic Case-Shiller全国房价指数衡量的。

全美房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·尹表示，销售和价格增长的放缓可能在价格最高的市场中最为显著。根据Redfin的数据，在截至10月9日的四周内，加利福尼亚州奥克兰的房屋销售价格同比下降了3%，而旧金山的房价同比下降了2%。

加州房地产经纪人协会上周预测，该州的房屋销售价格中位数将在2023年下降8.8%，至758,600美元。

根据博伊西地区房地产经纪人协会的数据，爱达荷州艾达县（包括博伊西）的房屋销售价格中位数在9月份同比上涨了0.9%。这比2021年5月44%的同比涨幅有所下降。

26岁的杰克逊·韦斯特对在博伊西找房感到紧张，因为他从同事那里听说了这个过程有多么艰难。但当他和未婚妻莉莉·克里特勒在8月份开始看房时，他们发现竞争很少。这对夫妇在9月份以39.5万美元的价格购买了一套三居室房屋，比要价低了约1万美元。

“我经历了一次又一次的失望，”韦斯特先生说。但“就像市场里的电灯开关突然被打开了一样”，他说道。

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更正与补充

根据抵押贷款金融巨头房地美的数据，本周30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.94%。本文早期版本错误地写成了6.92%。（更正于10月20日）

联系作者尼科尔·弗里德曼，邮箱：[email protected]

本文刊登于2022年10月21日的印刷版，标题为《利率攀升抑制美国房屋销售 飙升的利率抑制美国房屋销售》。