《华尔街日报》：电商仓库与商业地产热点区域开始降温

与电子商务相关的配送中心及其他仓储设施正面临建设热潮与需求疲软的双重挤压，这个多年来备受商业地产所有者青睐的行业出现了新隐忧。

2020年新冠疫情引发全美封锁时，工业地产行业已因网购爆发式增长而蓬勃发展。随着大量实体店暂时关闭，零售商突然面临供应链瓶颈和电商活动激增，由此引发了物流建设热潮以满足需求。

商业地产服务公司高纬环球数据显示，物流开发商在第三季度完工并投入使用的仓储面积达创纪录的1.482亿平方英尺。该公司称，这比过去五年的季度平均水平高出约72%。

如今，就在经济衰退担忧加剧导致需求增长放缓之际，创纪录的新增仓库供应量正涌入市场。

作为工业地产可能面临供应过剩的早期信号，在线零售商亚马逊公司今春宣布将缩减电商业务规模。据追踪亚马逊需求的加拿大供应链咨询公司MWPVL国际统计，此后亚马逊已在美国关闭、推迟开放或取消了约80处仓储设施的建设计划。

其他数据显示，仓库空间需求的增长正全面放缓。第三季度末，仓库租户占用的工业空间比季度初增加了约1.08亿平方英尺，但这一数字低于前几个季度。高力国际表示，租户在第二季度占用了1.32亿平方英尺的新增空间，而在2021年第三季度则占用了1.59亿平方英尺。

房地产分析公司Green Street的高级分析师文斯·蒂博内表示：“你将看到一个新增供应开始超过增量需求的世界。在接下来的几个季度里，你会看到空置率逐渐上升。”

根据MWPVL国际的数据，自5月以来，亚马逊已关闭、推迟开放或取消了在美国约80个仓库的计划。图片来源：爱德华多·穆尼奥斯·阿尔瓦雷斯/美联社分析师和投资者将在周三密切关注全球最大的工业空间公司之一安博公司（Prologis Inc.）的第三季度财报。蒂博内表示：“我非常关注他们是否采取了不同的开发策略。考虑到宏观经济担忧，他们会在第四季度启动新项目，还是会更加保守？”

远程办公的转变对写字楼价值造成了压力，而自新冠疫情爆发以来商务旅行的减少则打击了城市酒店业主。但直到最近，工业地产在疫情期间大多表现强劲。

目前仓库需求正在减弱，部分原因是随着经济衰退的威胁显现，零售商、电商企业和其他租户正在重新考虑扩张计划。世邦魏理仕美洲工业研究主管卡罗琳·萨尔泽表示，经济衰退期间"市场上的资金减少，支出也会减少"，“人们觉得不需要像以前那样填满仓库”。

一些分析师表示，即使出现经济衰退，明年对新仓库的需求和租金仍将保持强劲水平。许多租户仍在继续增加物流空间，以发展新的供应链并扩大电子商务业务，通常电商业务所需的工业空间是实体店的三倍。

然而，与大多数类型的商业地产一样，工业地产价值也受到利率上升的严重打击。根据Green Street的数据，虽然自疫情开始以来工业地产价值上涨了30%，但自今年第一季度达到峰值以来已下跌19%。

Green Street表示，与此同时，工业房地产投资信托基金的股票自疫情爆发以来上涨了67%，但自今年春天亚马逊宣布将放缓扩张速度以来下跌了27%。

作者：Peter Grant，联系方式：[email protected]