佛罗里达沿海生活因飓风房屋规范而改变 - 《华尔街日报》

佛罗里达州迈尔斯堡海滩——特里西·帕克斯1976年建造的木结构小屋长期以来既是她的家，也是主要收入来源，因为她将顶层两个单元出租给游客。但当9月底飓风"伊恩"肆虐时，它摧毁了一楼的大部分区域，并在二楼墙壁上撕开了一个大洞。她没有购买洪水保险，她表示2017年飓风"艾尔玛"后保费变得过于昂贵。

59岁的帕克斯女士计划出售她的房产。“我的地段很好，“她说，“也许有人会出高价，我就可以脱手了。”

五个街区外矗立着一栋价值约200万美元的住宅，在风暴中几乎毫发无损。费尔南多·冈萨雷斯六年前建造了这栋两层混凝土砌块房屋，其标准远超当时的建筑规范要求。

他没有按规要求将房屋抬高12英尺，而是多抬高了4英尺。他表示还加固得比规定更牢固，地基深达地下6英尺，采用厚混凝土墙而非立柱，并安装了泄洪口以防风暴潮。他估计这些升级使建筑成本增加了约1.5万美元。

“如果你想享受临海而居的奢侈，就必须付出代价，“57岁的冈萨雷斯说。

强飓风与更严格的建筑规范接踵而至，正在改变佛罗里达沿海社区的经济和人口结构。易受恶劣天气影响的廉价小屋正被更具抗灾能力的高价住宅取代——这种转变虽然强化了住房存量，却限制了沿海居住人群的经济门槛。

房主和洪水保险的保费不断上涨，进一步增加了成本。

佛罗里达州的建筑法规长期以来一直是美国最严格的法规之一。1992年，飓风安德鲁摧毁了迈阿密地区数以万计的房屋后，立法者通过了全州统一的建筑法规，提出了更严格的建筑要求。该法规于2002年生效，每三年更新一次，确立了地方政府必须遵守的最低标准。

迈尔斯堡海滩居民费尔南多·冈萨雷斯（左）和他的儿子萨巴·冈萨雷斯站在他们的房子前。行业支持的研究机构保险商实验室商业和家庭安全首席工程师安妮·科佩表示，2020年采用的最新版本包括密封屋顶甲板以防止进水的条款，以及长期存在的安装抗冲击窗户或百叶窗并确保屋顶、墙壁和地基之间牢固连接的要求。它还包含通过将建筑物抬高到一定水平等措施来防范洪水危害的条款。

根据人口普查局和国家飓风中心的数据，在佛罗里达州西南部和中部落入伊恩飓风风力带的地区，估计69%的住房单元建于2000年之前，即全州建筑法规生效前两年。

根据佛罗里达大学和其他研究人员8月份发表的一项研究，与非沿海地区相比，容易遭受风暴和海平面上升影响的美国沿海地区发展更快，人口更密集。因此，建筑结构面临自然灾害的风险正在增加。

房地产数据公司CoreLogic六月份的报告显示，墨西哥湾和大西洋沿岸近3300万套住宅面临飓风级风力破坏的风险，重建成本价值接近10.5万亿美元。报告称，近780万套住宅面临风暴潮破坏风险，其重建成本价值超过2.3万亿美元。

CoreLogic本月早些时候的分析估计，飓风"Ian"造成的洪水和风力损失将在410亿至700亿美元之间，其中包括100亿至170亿美元未投保的洪水损失，因为许多房主没有购买洪水保险。

“随着这些数字越来越大，社区将面临无法恢复的临界点，“CoreLogic灾害与风险管理高级总监汤姆·拉森说。“人们会离开并不再回来。”

在佛罗里达州狭长地带，2018年遭受飓风"迈克尔"重创的墨西哥海滩市在灾后实施了建筑规范变更。该市现在要求许多地区的新住宅必须比相邻道路最高点高出1.5英尺，某些低洼地区的住宅则需要建得更高。该市还将新建住宅必须能承受的风速从每小时130英里提高到140英里。

特里克西·帕克斯家的残骸，飓风"Ian"过后的景象。飓风摧毁了帕克斯女士家的大部分一楼，并在二楼墙壁上撕开了一个大洞。当地居民努力保留墨西哥海滩的特色——这里遍布小屋、海鲜餐馆，居民多为退休教师、军人以及其他被经济实惠的海滨生活方式吸引而来的人们。政府官员们继续禁止高层建筑开发。

但他们无法阻挡变化。一些没有保险的房主卖掉房产搬离此地。投资者购入土地并建造更豪华的房屋用于租赁。新建的封闭式社区如雨后春笋般涌现。

根据当地公司98 Real Estate Group汇编的数据，包含墨西哥海滩在内的沿岸地区房屋平均售价从2019年的27.1万美元上涨至2021年的45.3万美元。2021年该地区有10套房屋以百万美元价格成交，今年已有两套超两百万美元的交易。

“建设速度简直难以置信，“墨西哥海滩市议会成员博比·波洛克表示。

佛罗里达州那不勒斯房地产开发商London Bay Development Group总裁马克·威尔逊指出，类似趋势可能在迈尔斯堡地区重演。该公司正在迈尔斯堡海滩开发一栋10层共管公寓，58套单元起价每套130万美元。他表示这座接近完工的建筑在飓风"伊恩"中表现良好，专为抵御风暴潮设计的可溃缩墙按预期发挥了作用。

明年，该公司计划在南边的埃斯特罗湾动工建设丽思卡尔顿公寓项目，单元起价280万美元。

威尔逊先生表示，随着迈尔斯堡地区老旧房屋被拆除，替代它们的房产价格将显著提高。

2000年，詹姆斯和贝基·里德以15万美元的价格在迈尔斯堡海滩附近几个街区处购买了一栋木结构平房，从田纳西州搬迁至此退休。这个海滨社区曾是佛罗里达州经济实惠的居住地，街道两旁棕榈树成荫，点缀着糖果色的小屋。

飓风"伊恩"摧毁了里德家一楼的墙壁和窗户，并掀掉了二楼的墙板，导致内部干墙完全浸水。尽管这对夫妇购买了每年保费总计约8200美元的房屋保险和洪水保险，但他们表示，按照现行建筑法规，预计赔付金额远不足以覆盖重建成本。

迈尔斯堡海滩居民贝基·里德在飓风"伊恩"过后检查房屋受损情况。84岁的邻居罗梅恩·特纳说，风暴潮将附近一栋木屋从地基上冲走，两位年迈的居民被从窗户甩出。她表示自己设法通过窗户将他们拉进屋内救出。她说，无论是她还是那对夫妇都不打算再回来。

位于迈尔斯堡海滩北部的马特拉查岛社区一直保持着渔村与艺术前哨的混合特色。色彩鲜艳的建筑里开设着餐厅、酒吧、精品店和画廊。居民们享受着悠闲的生活方式，或在红树林间划皮划艇，或在日落时分倚靠滨水甲板休憩。

飓风颠覆了这一切，摧毁了住宅和商铺。理查德和索尼娅·詹农去年在此购置房屋并进行了翻新，计划作为主要居所。五月时，他们又在同一条街上买下一家画廊，专门展示彩绘玻璃、珠宝和陶器。

风暴导致房屋下方的地面塌陷，部分结构坠入水中。能否打捞修复尚待观察。画廊被洪水淹没，但建筑主体结构完好。詹农一家正全力抢救，已请施工队撬开地板、拆除墙板，并启用除湿机防止霉菌扩散。

由于两处房产都未投保洪水和风灾险，他们正为经济损失做准备。“眼下我们无能为力，“76岁的詹农先生说，“只能一步步来。”

几个街区外，克里斯蒂娜·莱尔的房屋浸入约45厘米深的污水，地板家具尽覆淤泥。这个四年前买下房子的佛罗里达第六代居民说，当初选择马特拉夏是因为这里保留着老佛罗里达的风情。

“这里是家，很温馨，邻里都互相照应，“50岁的莱尔女士说。她常去钓鱼、泡咖啡馆或逛本地商店，最近还加入名为"马特拉夏钓客”（注：名称源自鱼钩）的女性公益组织为社区募捐。

莱尔女士称房屋投保了业主险和洪水险，计划重建但不确定会住多久。她担心像佛罗里达许多海岸一样，飓风过后的马特拉夏将面目全非。

“我只希望重建时别变成高层公寓楼，“她说。

致信阿里安·坎波-弗洛雷斯，邮箱：[email protected]；德博拉·阿科斯塔，邮箱：[email protected]

刊登于2022年10月18日印刷版，标题为《住房法规重塑佛罗里达》。