房地产公司应对高利率对冲成本压力——《华尔街日报》

弗吉尼亚海滩镇中心，由Armada Hoffler地产公司开发的综合用途中心。图片来源：Armada Hoffler地产公司房地产公司正面临飙升的成本，以保护其可变利率债务免受利率跳升的影响，本月某些合约的价格较去年同期至少上涨了10倍。

银行和其他贷款机构通常要求依赖浮动利率债务的房地产公司使用所谓的利率上限来对冲风险。这些上限是由贷款机构出售的衍生品合约，当利率基准（例如担保隔夜融资利率）超过一定水平时，公司会收到付款。公司必须在获得新债务后购买这些上限，如果违反这一契约，将面临违约风险。

这些上限也用于其他行业，保护公司免受SOFR或伦敦银行同业拆借利率等利率基准的急剧上升影响，这些基准支撑着数万亿美元的金融合约，包括公司贷款、抵押贷款和利率衍生品。它们限制了借款人的利息成本，并向贷款机构保证，可能影响客户偿债能力的风险得到了缓解。

随着美联储继续加息，一些公司正在寻找上限的替代方案，例如采用固定利率债务或对冲其可变利率债务。房地产公司正面临劳动力和建筑材料成本上涨以及需求放缓的困境。

随着美联储加息，利率上限产品的价格近几个月来大幅上涨，最近一次是在9月将利率上调至3%至3.25%的区间。根据对冲咨询公司Riverside Risk Advisors LLC的数据，10月份，与担保隔夜融资利率(SOFR)挂钩的4%三年期1亿美元利率上限（房地产行业的标准交易规模）的平均价格为220万美元，高于一年前的20万美元和两年前的4.5万美元。Riverside Risk Advisors表示，类似的两年期利率上限产品的平均价格为150万美元，高于一年前的5万美元和两年前的1.4万美元。

软件提供商Hedge Trackers LLC的风险和敞口管理主管海伦·凯恩(Helen Kane)表示：“廉价融资对企业来说不再是市场现实。”

总部位于弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩的房地产投资信托公司Armada Hoffler Properties Inc.投资于写字楼、零售和多户住宅物业，该公司首席财务官马修·巴恩斯-史密斯(Matthew Barnes-Smith)表示，该公司在7月份将2.85亿美元债务的利率上限到期日延长了约一年，至2024年。他说，该公司以1%的阈值利率购买了该上限，这意味着如果其基准利率升至1%以上，该公司将获得一笔付款。他表示，该交易还包括一项协议，即该公司将出售一个阈值为3%的不同上限，这实际上将新上限的成本降低了三分之一。

企业倾向于与同一家银行在一笔交易中买卖利率上限，以避免信用风险。银行通常将计划中的出售和购买纳入一份合同，使企业能够支付一个净价，低于他们原本购买新上限所需支付的金额。

此次债务期限延长意味着其债务将在2024年前完全锁定或对冲，从而限制此前的任何利率成本增加。巴恩斯-史密斯先生表示，自3月以来公司衍生品成本显著上升，但拒绝透露具体细节。

“我们认为随着美联储可能最终放缓加息步伐，市场不确定性将消退，届时我们的衍生品到期时会更容易获得。“巴恩斯-史密斯称。截至6月30日，公司持有约6.438亿美元浮动利率债务，略超总债务的一半。包含利率上限协议在内的加权平均债务成本从上一季度的2.8%升至3%。

贷款机构要求将利率上限作为浮动利率融资的承销条件，这需要计算覆盖比率（衡量企业履行财务义务能力的指标）。金融风险顾问公司Chatham Financial董事长兼管理合伙人阿莫尔·达尔加卡表示，在房地产行业，银行通常会根据融资物业的预期现金流附加利率上限协议。“我们确实看到普通房地产借款人的成本大幅增加——头部借款人的成本增加高达数百万美元。”

达尔加卡指出，商业地产所有者通常偏好浮动利率债务，因其长期成本更低且可提前还款无需罚金，为资产出售或再融资提供更大灵活性。据投资研究公司MSCI旗下房地产数据部门统计，今年1-8月美国商业地产交易总额达4968亿美元，高于去年同期的4080亿美元。

河畔风险咨询公司合伙人乔伊斯·弗罗斯特表示，房地产开发商还通过要求提高利率触发阈值（例如从当前的3%提升至4%-5%）来寻求贷款机构放宽条件，此举能降低触发利率上限的概率。弗罗斯特女士称，部分开发商还要求贷款方将租金收入转入专项储备账户，该账户资金仅可用于弥补现金短缺时的贷款利息支付，或购买远期利率上限合约。

纽约商业地产贷款收购及融资机构Ready Capital Corp.首席财务官安德鲁·阿尔伯恩透露，公司正考虑为希望规避浮动债务高成本的企业推出固定利率短期贷款产品。他表示，此类贷款既能帮助企业免于购买利率上限合约，又可规避浮动利率贷款的不确定性。

阿尔伯恩称，该公司客户（含部分商业地产业务企业）尚未寻求规避利率上限，Ready Capital也不会允许此类操作。“借款人清楚利率上限的必要性，但对持续上涨的对冲成本保持敏感。“他同时指出，由于市场波动、借贷成本上升及经济前景不明朗，借款人交易量较去年有所减少。“整个行业都在适应新的利率环境，从收购定价到交易结构都在进行调整。”

随着美联储持续加息，利率上限合约价格预计将继续攀升。“这些对冲成本问题使得本已昂贵的金融工具对企业而言更加难以负担，“达尔格卡先生表示，“每次加息都会导致更多（利率上限）被触发。”

写信给马克·莫雷，邮箱：[email protected]

刊登于2022年10月14日印刷版，标题为《房地产公司艰难对冲利率成本》。