《华尔街日报》：三分之一空置，马萨诸塞州购物中心凸显地区运营商的困境

马萨诸塞州北阿特尔伯勒的翡翠广场购物中心曾是人流如织的购物中心。图片来源：Kate King/华尔街日报马萨诸塞州北阿特尔伯勒——这座前工业城镇唯一的购物中心最近以远低于十年前的售价成交，这再次表明区域型购物中心未能跟上零售地产整体复苏的步伐。

占地100万平方英尺的翡翠广场购物中心拥有维多利亚的秘密和梅西百货等品牌门店，其前业主于2020年年中拖欠了9450万美元债务。穆迪投资者服务公司数据显示，这是过去十二年来证券化贷款记录的最大单笔亏损。

拥有全美60多家购物中心的科汉零售投资集团近期以2900万美元收购了翡翠广场。房地产数据提供商Trepp显示，该物业2012年估值达1.67亿美元。

这座三层购物中心曾熙熙攘攘，如今入驻率仅约65%，空置店面绵延不绝。作为购物中心主力店经营三十余年的西尔斯百货去年关停后，其店面至今空置。

公司首席执行官迈克·科汉表示，他将优先考虑填补翡翠广场的空置空间，包括引入呼叫中心、医疗办公室和健身中心等非零售租户。

“能为商场带来更多人流的租户，“他说。

建于1989年的翡翠广场购物中心目前入驻率约为65%。图片来源：凯特·金/华尔街日报在经历了多年过度建设和网络购物冲击后，美国零售地产整体正以惊人的强劲姿态从新冠疫情中复苏。但某些领域仍面临严峻挑战，尤其是老旧的低端购物中心。

据追踪美国商场表现的零售咨询公司SiteWorks总裁尼克·埃格拉尼安介绍，美国商场总数已从1980年代约2500家降至现今约700家。许多被改造成露天零售区，这项昂贵且复杂的工程往往耗时数十年。有些被拆除。另一些虽未拆除，但已停止运营，成为空置的"鬼城”。

埃格拉尼安预计未来十年内商场数量将持续减少，全国最终将仅存约150家。他表示，幸存者将是拥有现代化基础设施、顶级时尚奢侈品牌及餐饮娱乐业态的一流商业体。

埃格拉尼安先生表示，许多购物中心处境艰难，因为自20世纪80年代以来，由于更便捷、低价的折扣店兴起，其主力租户——百货商店的市场份额持续萎缩。近年来，网络购物进一步削弱了购物中心的人流量。

建于1989年的翡翠广场购物中心坐落于两条主要高速公路交汇处，距罗德岛州普罗维登斯市不到20英里，驱车至波士顿约一小时。作为该市最大的房产税来源，其缓慢衰落令依赖于此的市政官员倍感沮丧。

“我们希望它能转型升级，找到新的发展方向，“北阿特尔伯勒镇行政官迈克尔·博格表示。

北阿特尔伯勒镇行政官迈克尔·博格希望商场运营方能对空置区域进行多元化改造。图片来源：凯特·金/华尔街日报博格建议拆除原西尔斯百货旧址改建经济适用房，升级美食广场，吸引小型职业冰球队入驻，并将三楼打造为生命科学、轻工业制造等非零售用途空间。

其他地区的一些区域性购物中心正在经历重大改造。在加州橙县，Shopoff地产投资公司总裁兼首席执行官威廉·肖波夫近期以近1亿美元完成对威斯敏斯特购物中心两处主力物业的收购，计划新建2000套公寓、一家酒店及新零售区。

埃格拉尼安先生表示，但众多法律和财务障碍使得拯救或改造衰败购物中心变得困难重重。

多数商业地产拥有多重所有权结构——一个集团控制商场核心区域，而主力店则由其他实体或零售商自身持有。这些地产大多为证券化贷款提供了担保，随着贷款到期且因商场价值已低于贷款余额而无法再融资，问题随之显现。

“当初建造这些商场时，人们认为它们永远不会没落，“埃格拉尼安说，“但这注定是个非常冗长乏味的过程。”

根据穆迪投资者服务公司数据，以翡翠广场为抵押的贷款已被转移至特殊服务商，并于今年早些时候以7,650万美元的未偿还本金余额亏损76.7%完成清算。穆迪指出，这是自2008年金融危机后此类贷款的承销和杠杆规则改变以来，商业抵押贷款支持证券清算中损失最严重的一笔交易。

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本文发表于2022年10月12日印刷版，标题为《购物中心凸显区域零售业困境》。