《华尔街日报》：对REITs的错误管控

当前，个人投资者在市场中处境艰难，此时最不需要的就是对他们投资渠道的新限制。

但北美证券管理协会（NASAA）正提议将个人投资者对非上市房地产投资信托基金（REITs）的投资额度限制在其流动资产净值的10%。尽管NASAA不直接颁布法规，但其建议常被美国和加拿大各州采纳。

REITs并非复杂或陌生的金融工具。典型REITs通过收购房产出租获利，并向股东分配收益，深受追求股息收入者的青睐。

非上市REITs过去因高费用、低流动性备受诟病，但市场已通过推出资产净值型REITs（NAV REITs）作出改进——这类产品提供更高流动性，定期计算并披露份额价值，增强了透明度并降低了波动性。

据追踪另类投资的投资银行Robert A. Stanger & Co.数据，NAV REITs现已占REITs融资总额的99.9%。该公司CEO凯文·甘农在9月致NASAA的信中指出，协会似乎将新型REITs与旧产品混为一谈。

甘农认为NASAA引用的研究"过时"且"存在缺陷"，错误描述了目标REITs的结构、表现和流动性。数据显示，截至2022年6月30日的五年间，NAV REITs年均回报率达11.35%，为散户创造约260亿美元收益；2011年至2022年间更实现约93亿美元赎回额度。

美国国家证券管理协会（NASAA）的提案将适用于所有个人投资者，甚至包括被美国证券交易委员会认定为更资深的"合格投资者"。这意味着散户投资者将被排除在养老基金等机构可采用的盈利策略之外。同样的限制也将适用于未上市商业发展公司（BDC）的投资者，而这些公司是小企业筹集资金的重要渠道。

这次各方的立场与往常不同。支持限制房地产投资信托基金（REIT）投资的是俄亥俄州共和党州长迈克·德温的证券专员安德里亚·赛特，她同时也是主导这项提案的NASAA委员会主席。她对提案的支持引起了俄亥俄州商会的警觉，该会表示这一变化将影响超过31,000名投资REITs的俄亥俄州居民，他们的平均投资额为6万美元。

与此同时，加利福尼亚州的民主党监管机构却踩了刹车。在8月就REIT提案给NASAA的信中，时任加州州长杰里·布朗的前金融监管官员简·欧文代表加州商业圆桌会议写道，对净资产值REITs的集中度限制应对合格投资者给予豁免。加州金融保护与创新部专员克洛蒂尔德·休利特对BDC的集中度限制也持相同观点，她指出允许合格投资者"自行决定"其投资组合的集中度有助于确保"传统上服务不足的市场获得资金"。

过度集中确实是一种投资风险，但REITs更多被投资者用作分散投资的方式。试图"保护"小投资者不将资金投入REITs的做法，实际上剥夺了他们获得更好回报的机会。希望这项提案能被撤回。

照片：盖蒂图片社/iStockphoto刊登于2022年10月11日印刷版，标题为《对REITs的错误限制》。