加拿大移民问题：新移民住房短缺——《华尔街日报》

多伦多地区贸易委员会数据显示，该市吸引了加拿大三分之一的移民，图为去年一处待开发地块的公告。图片来源：Cole Burston/Bloomberg News渥太华——加拿大试图通过创纪录的移民数量来填补职位空缺并推动经济增长，但这一计划遭遇了瓶颈：没有足够的住宅来安置这些新移民。

加拿大移民数量在2021年达到约40.5万人后，2022年有望创下43.1万人的历史新高，该国还计划在2023年和2024年合计接收90万新移民。加拿大统计局表示，由于移民因素，过去五年加拿大的人口增长速度几乎是七国集团其他国家的两倍。

但经济学家计算，这种激进的移民吸纳政策对加拿大住房市场产生了冲击，在七国集团中，加拿大的人均住房数量最低。

人口增长、住房存量短缺和低利率助推了加拿大主要城市的房价上涨，促使潜在购房者将目光投向更远的地方，并推高了那些不习惯房地产繁荣的偏远小社区的房价。根据加拿大房地产协会的数据，过去十年间单户独立住宅的价格翻了一番。达拉斯联邦储备银行收集的数据显示，直到最近，加拿大的房价增速在主要发达经济体中名列前茅。

加拿大总理贾斯汀·特鲁多今年早些时候在安大略省汉密尔顿迎接新安置的阿富汗家庭。图片来源：CARLOS OSORIO/REUTERS多伦多反对某开发项目的标语，该市年租金涨幅可达10%至26%。图片来源：Cole Burston/Bloomberg News移民对住房的压力持续加剧。第二季度，加拿大录得自1949年纽芬兰与拉布拉多省作为第十个省份加入联邦以来最快的三个月人口增长，其中移民贡献了95%的增长。加拿大总人口现为3890万，较十年前的3470万有所增加，移民占比超过五分之一。

“我们无法跟上涌入该国的移民数量，“Re/Max Holdings公司加拿大分部总裁克里斯托弗·亚历山大表示，这家全球房地产挂牌公司在全球拥有14万名经纪人。

加拿大官员正加紧建造住房以缓解供应紧张。“在住房方面缺乏前瞻性思维和规划，未能预见实际住房需求，“西安大略大学护理学院教授阿贝·奥德肖恩表示，他领导的研究小组自2016年起追踪了51个移民家庭在加拿大的安家历程。他指出，这些家庭仍困于住房成本过高或面积过小的困境中，难以满足家庭规模扩大的需求。

卡尼什卡·诺尔扎伊与妻子、四个儿子、父母及妹妹于二月从阿富汗经阿尔巴尼亚抵达此地，定居在多伦多以西50万人口的都市区滑铁卢。经过长达数月寻找公寓、联排别墅和其他住所后，他终于租下一栋三居室平房——年租约近每月3000加元，“这确实远超我们预算”，43岁的诺尔扎伊说道。他目前从事兼职保安工作，正寻求转为全职。

“我真的很惊讶，“他表示，“没想到在加拿大找房子这么困难。简直是一场噩梦。“他从逃往美国的朋友处得知，他们在美国找到了价格合理的住房。诺尔扎伊说现在租的平房并不理想，“但至少比酒店强”——当地移民机构在他们找房期间曾安排全家暂住酒店。

房地产经纪人、住宅建筑商和经济学家指出，在建材成本上涨和建筑行业劳动力短缺的背景下，去年创下四十多年来新高的新房开工量仍需进一步增加，才能应对移民推动的需求激增。

渥太华大学智能繁荣研究所高级政策总监迈克·莫法特表示，住房建设滞后的原因之一是各级官员低估了人口增长速度，高估了住房存量。“我们的分区规划法是为人口低速增长国家制定的。当人口开始激增时，监管体系未能适应这一现实，“他补充道。

去年多伦多市中心为兴建豪华公寓而拆除的经济适用房公寓楼群。图片来源：CHRIS HELGREN/REUTERS加拿大国家住房机构——加拿大抵押贷款和住房公司表示，到2030年，该国需要在现有住房建设规划基础上再增加350万套住房，才能恢复住房可负担性。

CMHC副首席经济学家Aled ab Iorwerth表示：“需要多年时间增加住房供应，才能适应移民的突然增长。”

加拿大移民和住房部长代表称，官员们在制定年度移民目标时与省市政府密切合作，政府已提供资金帮助各地区应对移民带来的住房压力。

发言人称：“新移民对我们的社区和经济未来至关重要，我们会尽一切努力帮助他们取得成功。”

加拿大计划投入100亿加元（约合73亿美元），帮助在未来十年内将住房建设量增加一倍。部分资金将用于鼓励市政当局修改分区法规。渥太华还计划将市政资金获取（如公共交通和污水处理等公共服务资金）与增加住房供应的承诺挂钩。移民聚集地多伦多市最近允许在后院建造独立住宅（即所谓的"花园套房”）以缓解住房紧张。

加拿大央行今年的大幅加息已导致房地产活动急剧下降和房价年增长率放缓，不过经济学家表示，移民以及随着人口老龄化而出现的家庭小型化趋势，将为当前房价下跌筑底。

至于加拿大的租赁市场，主要城市中心的租赁市场正在收紧，这反映出移民趋势和仍处于高位的房价。根据Rentals.ca的数据，8月份加拿大所有房产类型的平均租金同比上涨11.1%，至近2,000加元，为三年来的最高水平。

加拿大总理贾斯廷·特鲁多去年在安大略省汉密尔顿一个在建的经济适用房综合体的工地发表讲话。图片来源：Stringer/Reuters"移民肯定给火热的租赁市场火上浇油，“多伦多房地产经纪人斯科特·英格拉姆说。Rentals.ca称，多伦多及其郊区和远郊的年租金涨幅在10%至26%之间。

多伦多地区贸易委员会(Toronto Region Board of Trade)计算得出，加拿大三分之一的移民定居在多伦多，多伦多是加拿大最大的大都市区，有620万居民。该委员会的政策主管克雷格·鲁坦说，每两个移民来到多伦多，至少就有一个居民因为高昂的住房成本和有限的供应而离开。

“我们有点进退两难。由于劳动力短缺和对新工人的需求，我们需要移民，“鲁坦说。“与此同时，我们听到和看到的是住房短缺。”

CIBC资本市场研究房地产趋势的经济学家本杰明·塔尔表示，他担忧加拿大缺乏建造所需住房的劳动力。他指出，加拿大一直专注于吸引受过教育的高技能移民。“我们需要重新思考移民政策，也需要一部分新移民是低技能工人——因为这才是目前的短缺所在。”

加拿大统计局最新数据显示，建筑业约有8.2万个职位空缺，空缺率达6.5%，高于全国5.4%的平均水平。劳动力市场数据提供商BuildForce Canada预计，到2031年底近四分之一的住宅建筑工人将退休，企业需要招募超过10万名新工人来填补缺口。

“对工人的竞争将会异常激烈，“BuildForce执行董事比尔·费雷拉表示。

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