《华尔街日报》：空置办公楼改住宅将成为解决之道——但尚需时日

今年第二季度，美国16.9%的办公场所处于空置状态。图片来源：ed jones/Agence France-Presse/Getty Images城市房东们正在与居家办公趋势打一场必败之战。将旧办公空间改造成住宅是一种解决方案，但要让这种做法大规模发生，资产价值需要进一步下跌。

自新冠疫情封锁措施解除以来，大多数办公场所尚未恢复正常。Kastle Systems的员工刷卡数据显示，美国主要办公市场的占用率几乎只有疫情前水平的一半。根据第一太平戴维斯(Savills)的数据，欧洲的平均占用率为43%。

随着企业在租约到期时放弃办公场所，空置率正在上升。根据世邦魏理仕(CBRE)的数据，今年第二季度，美国16.9%的办公场所处于空置状态。欧洲的空置率还没有那么高，但高于长期平均水平，而且还在上升。房地产研究公司Green Street的分析师丹尼尔·伊斯梅尔(Daniel Ismail)表示，一些较老的办公场所现在“功能上已经过时，或者正在走向过时”。

一个解决方案可能是将办公场所改造成急需的住宅。今年第二季度，美国多户出租住宅的空置率低至3.1%。这推动了住宅租金的上涨，改善了将办公场所改造成住宅的前景。

然而，大规模的改造浪潮尚未涌现。世邦魏理仕数据显示，自疫情暴发以来，美国仅有约50栋办公楼已完成或正在改建为多户住宅公寓。英国官方统计表明，该国数年前放宽规划法规以简化改建流程后，2015年至今平均每年有1.2万套由旧办公楼改造的新住房问世。

这类改建工程实施难度颇高。大型办公楼因其楼层中部自然采光不足，难以改造成宜居空间。办公楼转为公寓还会导致约20%的可租赁面积损失——与办公租户不同，住宅租户无需为走廊等公共区域支付租金。

核心在于，只有当办公楼价格显著低于住宅地产时，改建才具经济可行性。欧洲办公地产投资信托公司Alstria首席执行官奥利维尔·埃拉明指出，考虑到改建导致的租赁面积损耗，住宅地产价值需比办公楼高出约50%才能实现盈利。

此类价差正在部分郊区显现，这些区域房价在疫情期间大幅上涨。但在众多中央商务区，办公楼价格依然高企。高力国际数据显示，尽管空置率居高不下，曼哈顿办公楼的每平方英尺价格仍比大型多户住宅建筑贵17%。不过这一溢价已较疫情前两年44%的平均水平有所收窄。

目前，像帝国房地产信托和SL Green这样的大型上市写字楼业主可能会选择对老旧办公楼进行“绿色”翻新，而非将其改造成住宅。企业租户目前对可持续办公空间的需求强劲。但这种情况可能改变：在租金增长乏力和利率上升的背景下，写字楼价值可能还会进一步下跌。

对于空置写字楼问题，存在一个长期解决方案。但对业主而言，坏消息是实现这一方案需要房产价值进一步下跌。

联系作者Carol Ryan，邮箱：[email protected]