零售地产正迎来多年来最大复苏 - 《华尔街日报》

实体店店主正以惊人的韧性从疫情中复苏，创下多年来最佳业绩纪录并计划扩张，因为越来越多的美国人重新开始外出购物。

根据房地产服务公司高纬环球数据，美国零售业空置率在第二季度降至6.1%，为至少15年来最低水平，同期购物中心要价租金较五年前上涨16%。

摩根士丹利分析显示，美国去年新增门店数量自1995年以来首次超过关闭数量，部分分析师预计即便经济衰退担忧加剧，这一趋势仍将在今年延续。

零售地产业的逆转反映出长达数十年的痛苦调整期，期间经历了数百家零售商破产、店铺空置率激增及封闭式购物中心需求暴跌。过去十二年间，在多年过度开发后，新零售地产建设已显著放缓。

如今多数开发商选择翻新老旧物业而非新建项目。启动新项目的开发商更为谨慎，通常会在施工前确保租户签约。越来越多像沃比帕克这样的纯线上零售商也开始转向实体地产以吸引客户促进增长。财报显示，这家眼镜零售商第二季度新增9家门店，使其总门店数达到178家。

在疫情初期被迫更多转向线上购物后，许多人发现他们依然喜欢在实体店购买从服装到杂货等各种商品，这对实体零售的持久力是一个令人安心的信号。

其他房地产领域仍面临供过于求的问题。最明显的是，办公地产市场正苦于办公空间过剩，而疫情和远程办公的兴起加剧了这一状况。一些地产分析师表示，可能需要数年时间供应才能缩减到与后疫情时代的办公需求水平相匹配。

在经历痛苦的自我重塑后，零售地产正因多年来的低建设量而受益，那些经受住网购和疫情挑战存活下来的企业正寻求扩张。

“近五年来首次，我们将看到…美国新开门店数量超过关闭数量，“布鲁克菲尔德资产管理公司管理合伙人布莱恩·金斯顿在最近与投资者的电话会议上表示。“这些净新增的2600家门店预计需要2300万平方英尺的空间。”

这家最大的购物中心所有者之一表示，其在美国132家购物中心的消费额比疫情前水平高出31%。

虽然许多中低端购物中心仍在挣扎，但据相关公司和摩根士丹利数据显示，高端A类购物中心运营商——如布鲁克菲尔德、西蒙地产集团和麦克里奇公司——出租率已从疫情期间的低谷回升至90%以上。

高通胀、利率快速上升以及经济衰退的前景可能会削弱零售销售，并在未来几个月导致空置率上升。然而，高管和分析师表示，疫情期间零售业表现强劲，这表明该行业比过去几年更有能力应对即将到来的风暴。

“新冠疫情过后，我们所有物业的客流量和销售额都有所增加，甚至超过了疫情前的水平，”总部位于加州的房地产投资、开发和管理公司DJM的首席创意官查德·克雷斯(Chad Cress)说。

零售业的问题早在亚马逊出现之前就开始了。摩根士丹利(Morgan Stanley)美国房地产投资信托基金(REIT)和商业房地产研究主管罗纳德·卡姆德姆(Ronald Kamdem)称，直到2008年金融危机之前，自20世纪70年代以来，零售业建设的增长速度一直是人口增长速度的4到6倍。

去年，美国新开张的商店数量超过了关闭的商店数量，这是自1995年以来的首次。根据数据提供商MSCI Real Assets的数据，美国现在人均拥有近22平方英尺的零售房地产。摩根士丹利(Morgan Stanley)计算出的数字甚至更高，为23平方英尺，超过其他任何国家，是法国和英国人均面积的两倍多，几乎是中国的8倍。

零售咨询公司SiteWorks的创始人兼总裁尼克·埃格拉尼安(Nick Egelanian)说，二战后，随着美国人搬到郊区，以小企业和家族经营的百货公司为主的市中心购物走廊让位于地区购物中心和零售连锁店。后来，开发商们争相建造带有大型商店的庞大的露天购物中心。

“在很大程度上，我们只是不断建设、建设、再建设，直到金融危机爆发，”数据公司CoStar的美国零售分析全国总监布兰登·塞维奇表示。

2008年经济衰退来袭时，电子商务刚刚在中产阶级消费者中兴起。据摩根士丹利统计，2008年和2009年有超过850家零售商申请破产。

零售建筑量也随之下降。CoStar数据显示，自2010年以来，开发商每年新增零售空间不足1.5亿平方英尺，仅为2008年和2009年水平的一半。

当疫情爆发迫使人们从杂货到健身课程都转向网购时，零售商已与日益流行的在线购物趋势博弈多年。美国人口普查局数据显示，电子商务占零售总额的比例从2008年第一季度的3.6%升至2020年同期的近12%。

普查局称，在线零售额占比在2020年第二季度达到16.4%的峰值后开始下降。今年第一季度，14.3%的零售额来自线上，虽高于疫情前水平，但增速更为温和，表明人们仍希望实地购物。

“今年实体店的零售额增速实际上已超过电商，”布鲁克菲尔德的金斯顿先生表示。

分析师和零售业高管指出，疫情迫使企业加速整合线上线下服务。更多公司允许顾客在门店提货或退换网购商品。购物中心业主正为路边取货专区划出更多停车位。

随着在线广告成本上涨，一些起家于线上的零售商正转向实体店铺来获取客户。

男装设计师托德·斯奈德的旗舰店于2016年在曼哈顿开业。图片来源：朱莉·弗洛里奥2011年创立个人品牌的男装设计师托德·斯奈德表示，2016年在曼哈顿开设首家实体店后，其品牌在纽约都会区的线上销售额第一年就增长了两倍。

“这是建立品牌认知度的绝佳方式，也是获取消费者反馈的重要渠道，“斯奈德说。此后他又陆续开设了五家门店。

许多地产高管正在改造老旧零售空间以吸引现代消费者，而非新建商铺。在纽约市郊的马马罗内克，房地产投资信托基金Brixmor地产集团近期耗资1300万美元完成了对其2005年收购的46年历史购物中心的翻新。

近日某个下午，购物者正推着购物车走出北岸农场超市——这家区域连锁超市取代了2015年破产倒闭的老牌杂货连锁A&P，现入驻该购物中心。

52岁的珍妮弗·默瑟表示，她来这家店采购特色商品，尤其是希腊羊乳酪、橄榄以及新鲜蔬果。

“我喜欢自己挑选农产品，喜欢闲逛，”默瑟女士说，“当我走进这样的商店时，会获得灵感。看到他们的预制食品，我就会想‘哦，我也要做那个’。”

零售地产仍面临挑战。包括Bed Bath & Beyond公司在内的部分主要租户正承受巨大财务压力，已宣布大规模关店。依赖办公人群的社区零售业因远程办公导致客流量下降而持续低迷。

美国零售业仍存在过度扩张问题。摩根士丹利的卡姆丹先生表示，现有1100家购物中心中约三分之一及11.5万家购物广场中超过10%可能在近几年倒闭并需拆除。

即便如此他补充道，相比过去几十年，该行业对经济动荡的抵御能力已有所提升。疫情期间零售业破产数量虽有所上升，但远未达到2008年金融危机时的水平。

“这确实会形成阻力，但不会造成同等程度的损失，”卡姆丹先生表示。

零售企业正以更具战略性的方式扩张，同时更好地整合线上与实体购物体验。内特·拉特纳制作了图表。

更正声明

布鲁克菲尔德资产管理公司是一家房地产企业。本文早期版本误将其称为布鲁克菲尔德地产集团。（已于10月4日更正）

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刊登于2022年10月5日印刷版，标题为《零售地产重振旗鼓》。