《华尔街日报》：帮助子女获得房贷？在共同签署前你需要了解的事项

插图：索尔·科蒂随着利率上升和房地产销售放缓，对许多潜在购房者而言，拥有住房仍遥不可及。全美住宅建筑商协会数据显示，2022年第二季度，住房可负担性已跌至2007-09年经济衰退以来的最低点。

NAHB/富国银行住房可负担指数显示，4月初至6月底期间售出的新房和现房中，仅有42.8%对收入中位数为9万美元的美国家庭而言可负担。这与第一季度中位数收入者能负担得起的56.9%房源相比大幅下降。

提升可负担性的一种方案（尤其对信用不佳者而言）：让父母共同签署房贷。在线贷款平台LendingTree为《华尔街日报》整理的数据显示，57%的父母愿意为子女共同签署房贷，7%曾有过此类操作。

家庭收入10万美元以上的父母中，曾共同签署的比例升至17%。但对于临近退休、需依靠固定收入生活的父母而言，共同签署可能并非明智之举——LendingTree数据显示，45%曾为子女共同签署房贷的父母对此感到后悔。

佛罗里达州博卡拉顿市的认证财务规划师玛丽·亚当指出：“共同签署抵押贷款的人需承担全部责任，但房屋所有权并不归你。如果子女停止还款，贷款方会要求你偿还债务，而你却无法强制出售房产。这完全是单方面承担风险，毫无益处可言。”

即便是那些与子女商定退出策略的家长——比如约定在一两年后当子女收入增加或信用提升时通过再融资解除联名——也可能遭遇残酷现实。亚当女士表示：“2008年的房地产危机已经证明这个方案的弊端。当时由于房屋贬值或子女信用恶化，根本不可能进行再融资。“她强烈建议客户考虑赠与等其他方式，而非为子女的房贷提供联保。

即便在最理想情况下，联名担保房贷仍存在风险。当父母临近退休需要缩减开支时，若子女失业或丧失工作能力，他们可能被迫为另一套住房偿还贷款。金融服务公司卡森集团管理合伙人杰米·霍普金斯警告：“你可能不得不削减开支、取消旅行计划，甚至抵押自己的房产来渡过难关。“尽管如此，许多父母仍愿意冒险帮助子女。

65岁的卡伦·卡森·惠特利与丈夫约翰·惠特利最近帮助23岁的女儿卡罗琳·惠特利以59万美元的价格买下南波士顿一套两室一卫公寓。攻读护理专业的卡罗琳用17.85万美元遗产支付首付，由于她目前仅从事兼职工作，父母为其联名担保了41.15万美元的30年期固定利率贷款以满足贷款资格。

“早购房是我们家的传统，”卡伦·惠特利说。她大学毕业后，母亲曾资助她买了第一套房。“还房贷比交房租划算，这是在积累资产而非浪费钱。”

35岁的发型师亚斯明·达杜尔最近在父母帮助下，以110万美元购入位于加州拉哈布拉的四居室首套房。由于她是自雇人士，无法独立获得贷款，父母便共同签署了55万美元的抵押贷款，并将差额作为首付赠予她。此前她的兄弟们购房也得到过父母资助。

“我和父母进行过非常艰难的谈话，”她说，“我们把所有账目都摊开算清。如果不是父母相信我有能力负责这套房子，我根本买不下来。”

若您考虑通过共同签署贷款帮助子女购房，以下事项值得注意。

**共同借款与担保存在区别。**布鲁克林法学院房地产专家戴维·雷斯教授指出，作为共同借款人的父母与子女承担同等还款责任。若贷款违约，父母需按期偿付欠款，否则可能被贷款机构起诉。但担保人与贷款机构及子女的法律关系不同——只有当子女首次违约时，担保父母才需承担还款责任。

探索其他选择。 父母可以通过其他方式帮助子女，而不是承担共同签署的风险和责任。霍普金斯先生表示，父母可以成为房产的共同投资者/所有者，而不仅仅是被动的共同签署人。这样，他们对房产拥有更多权利和控制权，并能从增值中受益。财务规划师亚当女士表示，她鼓励客户为子女提供首付款作为礼物。任何人每年可以向他人赠送最多16,000美元的礼物，无需申报为年度赠与税豁免的一部分，这意味着父母双方每年可以给一对夫妇64,000美元。美林银行提供了一项名为“父母力量”的计划，允许家庭成员抵押符合条件的证券，为家庭成员的首付款提供现金支持。这对于那些希望帮助子女购房但更愿意保持资产投资的人来说是一个选择。

考虑重大不利因素。 不仅要理解对自己的风险，还要理解对子女的风险。“当别人出现在抵押贷款上时，对我来说这并不意味着‘财务独立’，”亚当女士说。“当父母让子女过上他们负担不起的生活方式时，子女就会陷入财务困境。”此外，确保父母双方都同意。在涉及债务、借款或给子女或孙辈赠送礼物时，配偶之间往往意见不一。

更正与补充 抵押贷款的共同签署人和担保人依法都可以要求还款。本文的早期版本引用了法学教授赖斯先生的话，称只有作为子女贷款担保人的父母才能根据代位权法律起诉子女要求还款。（更正于9月29日）

出现在2022年9月30日的印刷版中，标题为’线上的联署’。