美国面临住房用地短缺问题 - 《华尔街日报》

在阳光地带，最炙手可热的商品不是石油、铜或黄金，而是土地。而牧场主罗伯特·托马斯拥有大量土地。

托马斯家族在佛罗里达州坦帕市东北部拥有约11,000英亩牧场。他的祖父曾经营报业和矿产勘探公司，1932年以每英亩10美分的价格购入了大部分土地。如今坦帕都会区人口已激增至300多万，托马斯家的牧场被独栋住宅社区团团包围。

渴求土地的住宅建筑商不断提出收购要约。房产记录显示，该家族去年以约7,000万美元（每英亩2万美元）的价格将部分土地售予开发商。托马斯表示，对其剩余地块，开发商当前报价已达此前售价的两倍多。

“坦帕地区地价正以我44年从业未见的速度暴涨。“他说。

这个地广人稀的国家，正面临土地短缺困境。

至少是宜居土地的短缺。土地使用限制及道路、铁路等公共基础设施投资不足，使得开发商在大都市圈寻找住宅用地变得空前困难。随着奥斯汀、凤凰城、坦帕等城市人口持续涌入，地价被不断推高，加剧了这些快速增长地区的住房短缺。

房地产公司CoStar集团旗下土地挂牌网站Land.com数据显示，截至第二季度，阳光地带闲置土地平均价格过去两年涨幅超一倍。

美联储对抗通胀的努力可能会使价格下降。经纪人表示，更高的利率和建筑成本已经在给土地市场带来压力，房地产市场的其他部分也开始放缓。虽然土地价格尚未下跌，但交易中的竞标者减少了。一些土地所有者担心会出现类似2008年金融危机的衰退，当时在多年债务推动的过度扩张后，房屋和土地价值暴跌。

然而，经济学家和投资者表示，供应不足和强劲的需求意味着从长远来看，土地价格可能会继续上涨。

即使在纽约和旧金山等疫情期间人口减少的城市，如今的土地价格也比几十年前昂贵得多。根据研究土地价值的罗格斯商学院金融学教授莫里斯·戴维斯的估计，仅美国住宅土地现在的价值就超过20万亿美元。

这场历史性的土地繁荣为房主带来了意外之财。戴维斯估计，土地现在占美国房屋价值的47%。这一比例高于2012年的38%和1960年代初的不到20%。他说，近几十年来房屋价值的飙升几乎全部归因于土地价值的上升。

很少有地方的土地价值比坦帕的远郊地区上涨得更快。当托马斯的祖父在大萧条时期购买家庭牧场时，他是唯一的竞标者。“那里连一棵足够大的树都没有，鸟儿都无法筑巢，”66岁的托马斯说。“那只是佛罗里达州一片荒凉荒野中的一块沙地。”

据家族传说，当时代表某地产监管牧场的银行急于脱手，一位银行家极力劝说托马斯先生本不情愿的祖父出价。“他报出每英亩10美分的价格，银行家猛拍桌子喊道‘成交！你本可以5美分拿下的’，”托马斯先生回忆道。

即便加上每英亩5美元的土地欠缴税款，这仍是笔划算买卖，托马斯先生表示。

家族土地上的鹿群。多年来，这家人陆续买下牧场周边土地。如今大部分地产已被茂密森林覆盖，牛群在长满苔藓的橡树荫下休憩，白尾鹿穿梭于灌木丛中。

这片绿色绿洲正逐渐被建筑工地包围。某个周四，当托马斯先生驾驶皮卡驶过牧场附近道路时，可见数十栋两层住宅整齐排列。“从你家窗户伸手就能敲到邻居的窗，”他说道。

这些新社区住宅要价高达90万美元，部分原因在于土地本身价值不菲——这与土地使用规划密切相关。

坦帕市分区条例规定大部分区域只能建造独户住宅。1950年包含坦帕的希尔斯伯勒县通过分区法规时，官方文件显示这些措施旨在"防止过度拥挤和交通堵塞，维护社区特色”，所有条款"都以保持建筑价值为考量”。

这些限制措施不仅有助于维持房价，还推高了可开发土地的价格。由于开发商无法将房屋叠加建造，他们需要为每套住房获取更多土地。这导致土地需求激增，价格随之攀升。

这也迫使建筑商向远离城市的地区寻找地块，却又遭遇新的限制。希尔斯伯勒县于2019年底暂停了部分区域的住宅用地重新规划，以遏制新开发项目。此前当地居民发起反开发抗议，声称基础设施无法跟上区域发展速度。

位于坦帕市北部的帕斯科县也在2021年暂停了部分地区向多户住宅用途的重新规划。

根据标普CoreLogic凯斯-席勒指数，2021年初至2022年初期间，坦帕都会区房价上涨35%，在其追踪的20个都会区中涨幅最快。

罗伯特·托马斯站在其家族位于坦帕东北部的土地上。由于托马斯家族大部分土地距坦帕市中心仅半小时车程且已规划为住宅用地，这些地块备受追捧。建筑商们正竞相求购。“我收到信件、电子邮件和电话，“托马斯先生说，“不知怎么他们都弄到了我的手机号码。”

根据去年售地价格计算，经通胀调整后，自1932年以来托马斯家族土地价值增长近200倍。同期标普500股票指数经通胀调整后的增幅约为20倍，仅为土地增值幅度的十分之一。

基础设施不足也在推高地价通胀。例如，美国人口普查数据显示，随着纳什维尔人口增长和交通拥堵加剧，通勤时间不断延长。公共交通的缺乏意味着通勤者往往别无选择，只能在拥堵的道路上缓慢前行。2018年，选民否决了建设轻轨系统和扩大公交服务的提案。这使得市中心稀缺土地的价格水涨船高。

纳什维尔商业房地产经纪公司Avison Young的负责人丽莎·马基表示，她的团队去年以710万美元的价格将城市蓬勃发展的Gulch社区的两块地皮出售给一家房地产投资公司。卖家是来自加利福尼亚州的一个家庭，他们在2011年以110万美元的价格购买了这些房产。

根据房地产数据、技术和服务公司Altus Group为《华尔街日报》对公共财产记录的分析，2016年至2021年间，纳什维尔划为住宅用途的空置地块数量下降了43.5%。

开发用地短缺和土地价格飙升，加上高昂的建筑成本，意味着开发商无法建造足够的住房来满足需求。根据房地产经纪公司Redfin的数据，截至6月的一年中，纳什维尔的公寓要价上涨了31%。同样的现象正在阳光地带各地上演。

托马斯家族的牧场。房地产投资公司Cadre的执行主席瑞安·威廉姆斯表示，五年前在阳光地带最热门的市场建造公寓相当容易。

“现在几乎在所有地方，你都在为土地而战，“他说。在亚特兰大和奥斯汀等城市，对空置地块的竞价战很常见。Cadre最近考察了坦帕市的一块地，但还没来得及出价就被另一位投资者在没有实地看地的情况下抢购了。

他表示，公司不仅越来越多地与其他开发商竞争，还要与那些试图购买地块并转手获利或闲置的投资者竞争。“这简直就是一场土地争夺战，“威廉姆斯先生说。

近年来，包括亿万富翁酿酒师蒂托·贝弗里奇和高尔夫球手菲尔·米克尔森在内的富裕投资者，已开始抢购阳光地带的地块。一些投资者让土地闲置多年，押注价值会持续上涨，并利用未开发土地的税收优惠政策。

土地并非一直如此昂贵。直到20世纪下半叶，美国人口分布更为分散，居住在土地便宜的地方。但随着更多人涌入少数办公岗位充足的城市，以及市政当局通过更严格的分区法规使住房建设更加困难，地价和住房成本飙升。

罗格斯大学纽瓦克分校经济学家杰森·巴尔的计算显示，经通胀调整后，曼哈顿的土地价值在1880年代至1970年代间几乎没有增长。但在1977年至2019年间，年均增长率达到约13%。

多数经济学家表示，市政当局需要放宽分区规定和其他限制措施，以抑制土地价格上涨并建造更多住房。但这些改变往往不受房主欢迎，他们从土地升值中获益，而房主约占美国家庭的65%。增加住房供应通常还需要对道路和其他基础设施进行成本高昂的投资。

人们仍在迁往阳光地带城市，而分区限制短期内不太可能消失。远程办公给了美国人更多选择，但经济学家表示，大多数年轻专业人士仍会涌向少数几个城市。一些人认为，阳光地带可能会出现困扰纽约和旧金山数十年的那种顽固的土地价格上涨，并使它们成为美国最难负担的城市。

一旦土地价格上涨形成，可能很难逆转。认为自己的房产会变得更值钱的土地所有者没有动力在今天出售，这使得开发商更难找到地块。

托马斯表示，他的家人决定保留剩余的土地。由于农业豁免，他的房产税很低。他说，最近收到的许多报价很诱人，但如果他出售，就必须找到一个地方来安置他的新资金。

“你打算用剩下的钱做什么，有什么比继续拥有土地更好的投资？“他说。

托马斯表示，他的家人决定保留剩余的土地。写信给康拉德·普策尔，邮箱：[email protected]

刊登于2022年9月26日印刷版，标题为《美国住房用地短缺》。