《华尔街日报》：你所在城市的房产热潮或将面临崩盘

决定房屋价值的三大要素依然是地段、地段，还是地段。

担心疫情期房地产繁荣带来的收益会被利率飙升侵蚀的民众可以稍感宽慰：全美范围内的房价下跌极为罕见。不过根据居住地的不同，部分地区确实存在隐忧。区域性房价崩盘比全国性崩盘更为常见，且往往重创当地经济。由于众多地区房价涨幅过大，许多房地产市场可能已濒临暴跌边缘。

疫情激发的购房需求与超低抵押贷款利率的双重作用，创造了房价飙升的奇迹。即便今年利率开始攀升，房价仍持续上涨。截至6月，衡量全美主要大都市区平均房价的标普CoreLogic Case-Shiller全国房价指数较2020年2月上涨了45%。

即便不考虑抵押贷款利率上涨，房价攀升本身已削弱民众的购房能力。利率上升更将大量潜在买家拒之门外。全美房地产经纪人协会的一项指标（基于抵押贷款利率、家庭收入中位数和成屋售价中位数计算）显示，7月住房可负担性甚至低于2006年房地产泡沫顶峰时期。亚特兰大联储银行采用类似方法构建的监测指标（基于CoreLogic房价数据并额外计入税费与保险成本）同样显示7月可负担性低于2006年。随着房地美报告30年期固定抵押贷款平均利率本周攀升至6.29%（较7月平均5.54%继续上涨，创2008年10月以来新高），当前住房可负担性进一步恶化。

住房负担能力紧张给房地产市场蒙上了一层阴影。周三，全美房地产经纪人协会报告称，经季节性调整的8月成屋销售量连续第七个月下降，未经调整的房屋销售中位数价格同比上涨7.7%，而7月份的涨幅为9.5%。即便如此，像Case-Shiller指数从2006年7月的峰值到2012年2月的低谷下跌27%那样全国范围内房价大幅下跌的情况可能不会重演。

次贷借款人容易获得融资是助长当时房地产泡沫的一个因素，但在疫情期间的房价上涨中并非如此，而且引发2008年金融危机的抵押贷款衍生品如今已不再盛行。此外，虽然投资买家在推高房价方面起到了一定作用，但与需求增加和待售房屋供应量低相比，投机似乎所起的作用较小。8月份市场上只有130万套成屋待售，而2006年8月为380万套。

最后，房价在下跌时具有粘性：除非情况所迫，许多房主根本不会出售，如果他们的要价得不到满足。当然，通货膨胀会降低房屋的实际价值，但根据耶鲁大学罗伯特·席勒（诺贝尔经济学奖得主，与已故的卡尔·凯斯共同构建了Case-Shiller指数）汇编的数据，自大萧条以来，美国房价（未经通胀调整）在全国范围内大幅下跌的唯一时期就是房地产泡沫破裂期间。

但地区性房价下跌一直是经济中更为常见的现象。例如，在1980年代石油钻井业萧条期间，德克萨斯和俄克拉荷马等产油州的房价就曾下跌。联邦住房金融局指数显示，休斯顿地区房价在1982至1988年间下跌了23%。加利福尼亚房价在1990年代初下滑，而新英格兰地区房价也在助推迈克尔·杜卡基斯成为1988年民主党总统候选人的"马萨诸塞奇迹“破灭后出现下跌。

考虑到某些地区房价涨幅之大以及由此导致的住房难以负担，我们不应忽视可能出现新一轮地区性下跌的可能性——尤其是在美联储持续加息继续拖累经济的情况下。疫情期间对更大居住空间的渴望、低利率以及某些地区疫情初期外州购房者迁往更便宜或阳光更充足地区带来的资金涌入，共同推动部分城市房价螺旋式上涨。亚特兰大联储使用的CoreLogic数据显示，截至7月，德州奥斯汀地区房价中位数的三个月移动平均值较2020年2月上涨62%，凤凰城上涨66%，佛罗里达州坦帕市上涨67%。

这些地区居民的购房能力已严重受限。以奥斯汀地区为例，根据亚特兰大联储采用的测算标准，7月房价中位数移动平均值为497,623美元，其估算的月供（含利息、保险和税费）将达3,385美元——占该地区家庭月收入中位数的49%。疫情前，亚特兰大联储认为奥斯汀房价"可负担”；如今其负担难度已超过长期昂贵的波士顿地区。

这并不是说奥斯汀、坦帕、爱达荷州的博伊西、田纳西州的纳什维尔等自疫情以来房价飙升的地区房价注定会大幅下跌。但确实存在这种风险，这也意味着它们的经济同样面临风险。房地产繁荣可能产生溢出效应：例如，人们在家居用品上的支出增加，同时对建筑工人和其他与住房相关的劳动力需求上升，从而推高工资。而在萧条时期，这些好处就会消失。

凯斯先生关于20世纪80年代波士顿繁荣的研究激发了席勒先生对房地产泡沫的兴趣。当马萨诸塞州陷入深度衰退时——其失业率从1987年底的3.1%上升到1991年底的9.1%——凯斯先生将其与波士顿的繁荣与萧条联系起来，并写道它“极大地放大了联邦和该地区的经济兴衰”。

所有房地产都是地方性的；经济衰退也可能如此。

**联系作者：**贾斯汀·拉哈特，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年9月24日的印刷版，标题为《你所在城市的房地产繁荣可能走向萧条》。