《华尔街日报》：基准抵押贷款利率通常并不提供

上周抵押贷款利率突破6%的消息可能让许多购房者感到意外，但这并非因为利率高得离谱。

相反，早在六月份，找房者就遇到过超过6%的抵押贷款利率。他们或许会疑惑，为何这一情况直到现在才反映在广泛报道的全国平均基准数据中——该数据来自政府支持的抵押贷款巨头房地美的每周调查。

原因是这类数据的收集方式使其在抵押贷款和房地产市场突然变化时可靠性降低，容易让信以为真的消费者遭遇意外打击。

“当利率波动剧烈时——目前抵押贷款利率波动性正处于历史高位——等到调查报告发布时，数据可能已严重失实，“佛罗里达州博卡拉顿市CrossCountry Mortgage LLC的贷款合伙人托德·汉利表示。

作为家庭最大的月度支出项目，抵押贷款利率让许多业主魂牵梦萦，成为晚宴闲谈和家庭讨论的焦点话题，也是人们关注美联储利率决策的主因。

这使得房地美指数具有不成比例的影响力，而对汉利先生而言，今年这成了头疼问题。因为该指数经常报出低于市场实际水平的利率，引发客户不满。

这提醒我们房地产市场与股票市场存在本质差异：登录证券账户后，你通常能以公开报价或接近实时更新的价格，在几秒内完成蓝筹股交易。

相比之下，房地产市场的反应则缓慢得多。从买家的报价被接受到房贷利率锁定，可能耗时一个月之久。虽然股票经纪人报价通常相差无几，但不同贷款机构提供的房贷利率会因首付比例、借款人信用评分、机构自身业务状况等数十种因素而大相径庭。

当房地美于1971年春季启动这项调查时，抵押贷款市场还处于相对平静的状态。例如在整个1972年期间，30年期房贷利率始终维持在7.23%至7.46%之间。房地美长期采用的方法是每周一至周三采集贷款机构报价，周四公布平均利率——这在市场平稳时期完全适用。

但今年随着美联储为遏制通胀飙升而持续加息，市场因对其下一步行动的预期剧烈波动，整个体系已陷入混乱。这导致周一上报的调查利率到周四就可能完全过时。像汉利先生这样的业内人士更倾向于查阅行业数据提供商"每日抵押贷款新闻"的利率数据，该平台每天下午根据贷款机构报价表发布最新房贷利率。

房地美的周度调查数据经常低于购房者在市场上实际能获得的房贷利率。照片：tannen maury/Shutterstock2月10日周四，房地美报告抵押贷款平均利率为3.69%。然而当天上午政府公布了超出预期的高通胀率。下午MND数据显示抵押贷款利率当日飙升至4.02%（房地美指数直到3月17日才突破4%）。

6月9日，房地美公布抵押贷款利率为5.23%。次日通胀数据被曝达到四十年新高，引发市场预期美联储可能每次会议加息0.75个百分点。到周一，MND数据显示抵押贷款利率已突破6%。

“我认为这并非房地美的过错，而是抵押贷款市场本身存在严重混乱，“科罗拉多州博尔德市樱桃溪抵押贷款的资深行业观察员兼经纪人卢·巴恩斯表示。

抵押贷款利率并非唯一受数据滞后影响的住房指标。广受关注的标普CoreLogic凯斯-席勒全国房价指数采用过去三个月的平均值，这意味着6月数据实际涵盖4-6月的房屋销售。由于房产交易周期漫长，部分成交价早在3月就已商定，且当时锁定了利率。

这种滞后性使得数据显示的房价和利率，与当下联系贷款经纪人购房时的实际体验存在偏差——前者显得更高而后者显得更低。

房地美副首席经济学家莱纳德·基弗承认该指数可能迅速过时，但指出借款人遭遇远高于调查数据的利率还存在其他原因。

在一个典型的、较为平静的市场中，不同贷款机构往往会提供相似的利率。房地美公司基弗先生指出，在当今市场环境下，部分贷款机构提供的利率明显高于同行已不罕见。他表示，房地美的平均利率数据可能掩盖了实际利率间的显著差异。

另一个问题是房地美在其数据中提供了两项信息：平均抵押贷款利率；以及费用和折扣点。借款人通过支付更多折扣点或费用，通常能获得更低的抵押贷款利率。

“这些费用往往被忽视，“巴恩斯先生表示。

这同样不是房地美的过错。这家抵押贷款公司提醒数据使用者：“利率应当与平均费用和折扣点同时报告，以反映获取抵押贷款的全部前期成本。”

房地美计划从11月开始调整计算方法以解决部分问题。新系列将采用其内部管理贷款数据来获取更接近实时的利率估值，同时不再单独公布借款人支付的贷款费用和折扣点，此举可能减少混淆。

本周利率再次跳涨。房地美周四报告利率为6.29%（含0.9个折扣点）。然而潜在借款人实际获得的报价可能更高（抵押贷款新闻日报当日报道平均利率为6.62%），或需要支付相当数额的费用和折扣点作为交易成本才能获得该利率。

购房者该如何应对？面对利率每日剧烈波动且因贷款机构而异的情况，房地美的基弗先生建议：“多方比较可能带来相当大的潜在收益。”

写信给乔什·祖姆布伦，邮箱：[email protected]

刊登于2022年9月24日的印刷版，标题为《那个高在上的抵押贷款利率？实际上更高》。