豪华住宅市场遭遇十年来最大跌幅"门可罗雀"——《华尔街日报》

当南希·林（Nancy Lam）今年1月升级换房，搬进更靠近孩子学校的旧金山湾区住宅时，她原以为有充足时间挂牌出售旧宅——那是位于热门郊区拉斐特的一栋五居室现代住宅。

毕竟，疫情推动豪宅市场飙升，全美各地的房产都经历了激烈的竞价战，并以天价成交。作为商学院教授的林女士和她在医疗行业工作、不愿透露姓名的丈夫从容不迫地装修房屋，以期为他们2014年以167万美元购入的房产争取最高售价。

但在5月以395万美元挂牌后，他们意识到可能失算了。上市数周后，房子并未如预期般迅速售出。既没有合理报价，也没有竞价战。如今经过四个月和两次大幅降价，这处房产仍以349万美元的要价滞留市场。

“太疯狂了，“她说，“我们完全没料到会滞销这么久，实在出乎意料。”

南希·林位于加州拉斐特的住宅现标价349万美元。图片来源：Christian Klugmann林女士的五居室住宅于5月上市。图片来源：Christian Klugmann专家表示，随着疫情引发的牛市过后豪宅市场降温，类似林女士这样的案例正变得越来越普遍。房地产经纪公司Redfin的新报告显示，截至8月31日的三个月内，美国豪宅销量同比下降28.1%。报告称，这至少是自2012年Redfin有记录以来的最大跌幅，甚至超过了2020年疫情期间23.2%的降幅。

Nancy Lam。图片来源：Jim Block同期非豪宅销量也出现下滑，但根据Redfin的定义（按市场估值排名前5%的住宅为豪宅），19.5%的降幅小于豪宅市场。

 “半年前，人们买房都是加价抢购，连估价都不看，“林女士的房产经纪人、金门苏富比国际地产的Herman Chan说，“他们眼睛都不眨一下。现在却门可罗雀。”

Redfin数据显示，加州高端住宅市场的销量跌幅最为显著。加州奥克兰的房屋销量暴跌近64%，圣何塞和圣地亚哥的降幅也超过55%。洛杉矶、迈阿密和纽约的房屋销量分别下降44.3%、55.5%和11.8%。

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather指出，市场放缓的主要原因包括对经济衰退的担忧和利率上升，这使部分买家无力承担，也让其他人望而却步。她表示，买家看到利率上升的影响时会感到"价格冲击”，促使他们重新评估财务状况和购买力。虽然超级富豪买家通常不受利率直接影响（许多人用现金购房），但Fairweather称他们仍在关注更广泛的经济指标。

“我们正在应对通货膨胀，而通胀会侵蚀利润，”她表示。“富人当然关心他们所投资公司的盈利状况。这会影响股价，也会影响国债收益率。”

至于全现金购买房地产，费尔韦瑟女士认为目前国债是比房产更稳妥的选择。“没有投资者愿意将资金投入贬值的资产，”她说。

斯科特·伦纳德在西雅图华盛顿湖畔挂牌1250万美元的豪宅。图片来源：Reefcombers Studios陈先生表示，他认为豪宅市场的交易放缓更为明显，因为高端房主对出售时机和价格有更大的决定权。他说，卖家通常没有迫切的财务压力，完全可以持房观望。

华盛顿州西雅图地区Compass房产经纪人斯科特·伦纳德正在挂牌出售华盛顿湖畔一套1250万美元的豪宅。他表示，尽管该物业已挂牌约八个月，但客户坚持等待合适价格，并不急于出售。

这座华盛顿湖畔住宅面积约6900平方英尺。图片来源：Reefcombers Studios尽管全国奢侈品销量大幅下滑，但价格仍保持坚挺，尽管增速有所放缓。根据Redfin的数据，截至8月31日的三个月内，美国豪宅中位售价上涨10.5%至110万美元，而去年同期涨幅为20.3%。费尔韦瑟女士表示，她预计整个冬季价格将持续下跌。

陈先生指出，与此同时，由于房屋在市场上停留时间延长，许多买家不再急于快速出手。他还表示，今年夏天股市波动导致部分客户缩减了预算。他举例说，一对夫妇原本计划购买500万美元左右的房产，但在部分股票遭受重创且利率上升后，将预算降至400万美元左右。“他们基本上失去了首付的缓冲空间，“他说。

在西雅图，伦纳德先生表示，他看到科技行业的买家正在退出市场，采取"观望"态度。他说，该地区两大雇主亚马逊和微软的股价在过去一年大幅下跌。

“这确实对高净值买家产生了影响，因为他们的薪酬中有很大一部分与股票而非工资挂钩，“他说。

弗雷德里克·奥谢。照片：弗雷德里克·奥谢其他买家在疫情期间的狂热中离开了市场。62岁的包装用品公司负责人弗雷德里克·奥谢表示，他去年从旧金山东湾搬到蒙特西托地区后，计划购买一套房子。他和他的经纪人——道格拉斯·艾丽曼的亚当·麦凯格和梅丽莎·博德斯——看了许多价格在350万至700万美元之间的房子，甚至对几套房子出价，但都被高价击败。现在，他说，他正在退一步，等待价格开始下降。

“如果真有特别诱人的房源，我可能会重新出手，”他说道，并指出现在看到市场上挂牌的房源增多，销售速度却在放缓。“但在看似泡沫的市场中激进追高购房，我认为现在该是买家审慎的时候了。”

鉴于2000年代中期房地产崩盘的教训，奥谢先生对在市场高点买入持谨慎态度。

“我认识一些在2007和2008年买房的人，他们后来都懊悔不已，直呼‘天哪，真希望当初没买’。”他说，“那段创伤至今仍有影响。我可不想被市场碾压。”

Redfin数据显示，疫情期间初期推高价格的豪宅库存短缺问题正在缓解。全美待售豪宅数量较今年早些时候约12.1万套的历史低点已上涨39.2%。

但陈先生表示，许多卖家尚未适应市场现状。他的部分客户尝试低价报价，却遭遇强烈抵制。“现在是个僵局，”他说，“卖家活在过去，买家活在未来。”

Coldwell Banker房地产公司的香农·黑根透露，圣迭戈都会区的豪宅买家也开始观望。许多人等待的降价至今未出现。

“我看到很多人持币观望，等着看谁先扛不住或谁有急售动机，”她说，“但这些豪宅的业主大多都不着急。”她挂牌的一处位于加州卡尔斯巴德、标价1495万美元的海景豪宅自六月起待售，虽有过口头报价但未成交。不过她表示，业主财力雄厚并无抛售压力，“他们完全可以永久持有这些房产”。

费尔韦瑟女士将加州高价房市的下跌部分归因于远程办公的普及。“人们过去选择居住在旧金山等地，是因为那里有良好的就业市场，“她说，“但现在你可以在全国任何地方从事那些工作。”

陈先生表示，他有许多旧金山客户考虑搬离该市，部分原因是某些区域无家可归者问题日益严重。

费尔韦瑟女士指出，由于持续通胀和利率可能进一步上调，豪宅市场短期内难以回暖。她预测该市场将维持"观望状态”，直到经济开始复苏。

这对林女士等卖家来说是个坏消息。虽然她庆幸自己找到了新房子，但同时也表示承担两笔房贷、两份房产税和保险非常吃力。“我们没预算能同时负担两份开支超过几个月，“她说。

联系作者凯瑟琳·克拉克，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年9月23日印刷版，标题为《全美豪宅销量骤降》。