《华尔街日报》：多年低利率后，房屋卖家稀缺

低抵押贷款利率的房主们对出售现有房产后需以更高利率贷款购置新房的前景望而却步，这一趋势可能导致未来数年待售房屋供应持续受限。

虽然今年早些时候创纪录的低库存有所缓解，更多房屋在市场上停留时间延长，但房地产经纪公司Redfin数据显示，截至9月18日的四周内，新增挂牌量同比下滑20%。经济学家指出，这表明非刚性需求的卖家正选择持房观望。

纽约州塔里敦的拉里和科琳娜·刘易斯夫妇育有两子，预计未来几年需要更大住房。但他们当前享有的30年期房贷利率仅为2.75%。

“想到要放弃这个利率去支付双倍利息，这让我感到非常难受，“刘易斯先生表示。即便平均房贷利率从当前水平下降，他仍认为"利率再也回落到那么低了”。

尽管工作调动、离婚、身故等生活变故总会迫使部分业主售房，但若可自主选择者决定按兵不动，即便市场需求疲软，待售房源仍将低于正常水平，房价也将维持高位。

自年初以来利率已翻倍，导致房屋销量连续七个月下滑，但库存短缺仍是房价维持在历史高位附近的主因之一。

“我倾向于称之为抵押贷款利率的‘金手铐’，”第一美国金融公司副首席经济学家奥德塔·库希表示，“现有房主坐拥这些超低利率，他们有什么财务动力去锁定一个可能比现有利率高出3个百分点的利率来搬家呢？”

纽约州塔里敦的拉里和科琳娜·刘易斯夫妇有两个孩子，预计未来几年需要更大的房子。图片来源：刘易斯家庭近年来，由于美联储维持短期利率低位，数百万美国人锁定了历史低位的借款利率。抵押贷款数据公司黑骑士公司数据显示，截至7月31日，近九成优先留置权抵押贷款利率低于5%，超三分之二低于4%。黑骑士称，其中约83%为30年期固定利率贷款。

美联储为抑制通胀于3月转向加息。这些加息举措（包括周三再次上调75个基点）已波及抵押贷款市场。住房金融机构房地美数据显示，截至9月22日当周，30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.29%，高于一年前的2.88%。

艾丽莎和布兰登·麦克达菲今年夏天联系房产经纪人，考虑出售其2018年购买的北卡罗来纳州罗利住宅。经纪人称售价可能比31.2万美元的购入价至少高出20万美元。由于当前高房价且不愿放弃3.375%的抵押贷款利率，夫妇俩决定至少推迟到明年再出售。

“随着房价如此上涨，如果我们卖掉房子，会获得丰厚利润，但我们将以更高的利率购买另一套房子，从而消耗掉这部分利润，”麦克达菲先生说。

今年夏天，艾丽莎和布兰登·麦克达菲联系了一位房地产经纪人，探讨出售他们2018年在北卡罗来纳州罗利购买的房子。照片：艾丽莎·麦克达菲Redfin对亚特兰大、芝加哥、洛杉矶和华盛顿四个主要大都市区的分析发现，与利率较高的房主相比，抵押贷款利率低于3.5%的房主在8月份挂牌出售房屋的可能性更低。

经济学家表示，很难预测抵押贷款利率上升会在多大程度上减少房屋挂牌量，因为几十年来利率从未如此迅速攀升。全美房地产经纪人协会估计，2018年抵押贷款利率上升时，现房库存比原本可能的水平低了12%。

“我真的看不到库存上升，”全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云说。根据该协会的衡量标准（包括已签约的房屋），8月底待售房屋供应量较7月略有下降。

房地美首席经济学家萨姆·卡特表示，他在2016年对过去利率上升时期的分析显示，当买家的先前抵押贷款利率比新抵押贷款利率低2个百分点以上时，销售额会下降。但如果利率差异小于2个百分点，则没有变化。

如今许多卖家在当前房产中拥有可观资产，这能帮助他们在购置新房时支付更高首付，以抵消利率上升的影响。Khater先生指出，那些从高房价地区迁往低价区域的人群对利率上涨也可能不太敏感。

随着更多房屋在市场上滞留时间延长，住房库存已从今年早些时候的历史低点有所回升。图片来源：莎拉·西尔比格/路透社然而，John Burns房地产咨询公司7月对约1000名业主的调查显示，约三分之一受访者表示因利率攀升而感觉被现有住房"套牢”。

调查数据显示，在197位表示正在攒钱购房的业主中，仅15%愿意接受6%或更高的新房贷利率。

Craig Young和Kathryn Cataldo原计划今夏出售阿拉巴马州亨茨维尔的住宅，但因市场降温推迟了计划。

“我感觉我们错过了最佳售房时机，“64岁的Young先生表示。他们虽不急于搬迁，但房屋的陡峭车道可能随年龄增长变得难以通行。

“如果（房贷利率）继续上涨，我会选择继续持有，“他说。

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本文发表于2022年9月23日印刷版，标题为《利率持续攀升致房源紧缺 低利率时代终结后卖方市场萎缩》。