美国8月房屋销售量和价格随抵押贷款利率上升而下跌——《华尔街日报》

美国住房市场8月连续第七个月放缓，创下自2007年以来最长的销售下滑周期，因抵押贷款利率上升继续削弱买家需求。

经济学家表示，随着抵押贷款利率自2008年美国经济衰退以来首次突破6%，未来几个月房屋销售可能进一步下滑。许多首次购房者因价格过高被挤出市场，而现有房主则选择按兵不动，不愿放弃当前的低利率。

“只要抵押贷款利率保持高位，销售就会持续疲软，“房地产经纪公司Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟表示。

房屋销售下滑正在经济中产生连锁反应。消费者在家具和电器等住房相关商品上的支出减少，同时新建独户住宅的建设速度也有所放缓。

全美房地产经纪人协会周三表示，经季节性调整后，8月成屋销售年率为480万套，较7月下降0.4%，为2020年5月以来最低水平。8月销量同比下降19.9%。

近几个月来，随着美联储激进加息以冷却经济并抑制高通胀，住房市场已出现疲软。美联储周三批准将基准联邦基金利率上调0.75个百分点。

美联储的利率变动导致抵押贷款利率上升，购房者的月供成本增加数百美元，迫使许多人退出市场。根据住房金融机构房地美的数据，截至9月15日当周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.02%，高于去年同期的2.86%。

2020年中期，疫情刺激了房地产市场活动，当时许多美国人搬到拥有更多户外空间的更大房屋，同时在家时间增加。竞价战普遍存在，房屋往往在几天内就被抢购一空。

近期抵押贷款利率的上升预计将进一步抑制本月和下月的房屋销售。房屋通常在合同结束前一两个月签订合同，因此8月的数据主要反映了夏季早些时候的购房决策。6月份贷款利率上升至5.81%，随后在整个夏季大部分时间有所回落。

需求下降减少了买家竞争，房价增速较去年的快速上涨有所放缓。但由于待售房屋数量仍低于正常水平，价格仍高于一年前。

全美房地产经纪人协会(NAR)表示，8月份成屋销售价格中位数同比上涨7.7%，至389,500美元。在6月份达到创纪录的413,800美元后，价格连续第二个月环比下降。NAR首席经济学家劳伦斯·尹表示，虽然夏末房价通常会下跌，但月度降幅大于正常水平。

高房价与利率上升的双重压力，已将购房可负担性推至近几十年来的最低点。“普遍的经济不确定性也让买家持观望态度，"奥德塔·库希表示，她是第一美国金融集团的首席经济学家副手。“当你做出人生中最重要的财务决定时，需要对经济、工作和就业市场有一定信心，“她补充道。

房利美的数据显示，8月份消费者对房地产市场的信心降至2011年以来最低水平。

Redfin的费尔韦瑟女士指出，许多买家在今年前几个月急于购房，因为他们预期抵押贷款利率会上涨，这导致目前市场上的买家数量减少。“我们正经历一个异常寒冷的秋冬季节，因为春季市场太过火热，“她说。

菲利普·纳塔尔去年12月签订合同，在内华达州亨德森购置新房。到今年春季锁定利率时，利率已从约3%攀升至5%以上，使他的月供增加数百美元。

“这太糟糕了，“他表示，但仍希望在未来一两年内以更低利率进行再融资。“前12到18个月的还款期可能会非常艰难，“他补充道。

为节省开支，纳塔尔先生减少了外出就餐，并决定推迟购车计划。“我只是不想在买房的同时还要承受购车的压力，“他说。

根据Redfin的数据，在截至9月11日的四周内，每周有7.2%的待售房屋出现降价，高于去年同期的3.8%。房屋平均成交价较最终挂牌价低0.5%，而去年同期则高出挂牌价1.1%。

全美房地产经纪人协会(NAR)表示，8月底全美有128万套房屋待售或已签约，较7月下降1.5%，与2021年8月持平。

牛津经济研究院在给客户的一份报告中表示：“房价增长可能会继续放缓。“该机构预测，现房销售将在年底前进一步下降。“但待售房屋供应有限可能会防止房价大幅下跌。”

8月份现房销售较7月下降0.4%，年化销量降至2020年5月以来最低水平。图片来源：Liam Debonis/Zuma Press29岁的查理·理查兹和艾希莉·理查兹夫妇在得知房租将每月上涨800美元后，于6月开始在南卡罗来纳州查尔斯顿寻找他们的第一套房子。

“我们入市的时机很合适。市场开始有点放缓，“理查兹先生说。“我们看过的几套房子已经在市场上挂了30到60天，甚至90天。”

他们本月以低于要价约3%的价格买下了一套房子。“我非常兴奋，“理查兹先生说。

约占房屋销售总量10%的新房市场也显示出疲软迹象。全美住宅建筑商协会(NAHB)本周表示，9月份美国住宅建筑商信心指数连续第九个月下降，至2020年5月以来的最低水平。NAHB称，约四分之一的受访建筑商表示，他们在过去一个月里降价了。

美国商务部本周表示，尽管8月份新屋开工数环比7月增长了12.2%，但作为未来住宅建设风向标的住宅许可证发放量仍下降了10%。

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联系记者妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]

本文刊登于2022年9月22日印刷版，标题为《住宅销售延续连跌态势》。