中国企业撤离美国商业地产市场 重大房地产投资失利后转向 - 《华尔街日报》

SL Green房地产公司最近从中国海航集团关联企业手中接管了曼哈顿公园大道245号办公大楼。图片来源：Andrew Harrer/彭博新闻多年来，中国企业一直是美国豪华酒店、办公大楼和其他商业地产最积极的买家之一。如今，它们正在争相退出。

根据数据提供商MSCI Real Assets的数据，自2019年初以来，中国企业已净卖出236亿美元的美国商业地产。这标志着一个戏剧性的转变。根据MSCI的数据，2013年至2018年间，中国企业净买入近520亿美元的美国商业地产。

来自中国的买家抢购了美国老旧的办公楼、开发用地和酒店，尤其是在曼哈顿，他们经常以高价收购成为头条新闻。安邦保险集团在2015年以19.5亿美元收购了纽约市著名的华尔道夫酒店，这是美国单体酒店有史以来的最高价格。

“他们似乎有无限的资金，对特殊奖杯资产有着巨大的胃口，”经纪公司高纬环球的资本市场主席Doug Harmon说。

2015年，一家中国企业以19.5亿美元收购纽约市华尔道夫酒店，创下了美国单体酒店有史以来的最高价格。照片：Drew Angerer/Getty Images格林伯格特劳里格律师事务所亚洲房地产业务主席乔尔·罗斯坦表示，中国对美国房地产的投资从四年前开始下降，大约在中国监管机构加大企业资金外流难度的时间点。部分最活跃的买家陷入财务困境。与此同时，美中政治关系恶化，进一步抑制了投资。

明晟不动产首席经济学家吉姆·科斯特洛指出，即便在投资鼎盛时期，中资企业也从未在美国商业地产总投资中占较大份额。但这些投资对市场产生了超比例的影响——当中企高价购入曼哈顿地标建筑时，这些交易常成为周边物业的定价基准，促使其他卖家也索要高额报价。

科斯特洛称，这些曼哈顿交易有时还会成为其他城市物业估值的参照标准。通过这种方式，中国资本的影响逐渐渗透全美商业地产市场，推高了整体估值水平。

经纪商透露，中企有时愿意支付溢价，既是为获得持有纽约知名建筑的声誉，也因其长期持有资产的计划。

经纪商和投资者表示，随着利率上升、商务旅行减少及办公空间需求疲软，近期许多此类物业价值已出现下跌。

在中国收购标志性地产的鼎盛时期，一项较为突出的交易最近达成了新的解决方案。房地产投资信托公司SL Green Realty本月从破产的所有者——中国海航集团旗下公司手中接管了曼哈顿公园大道245号办公楼。2017年海航以约22亿美元购入这座180万平方英尺的物业时，创下了美国单栋写字楼最高成交记录之一。SL Green首席投资官哈里森·西托默表示，该公司现以接管该物业18亿美元债务的方式获得大楼所有权。

海航集团旗下拥有航空公司，并在2015至2017年间收购了全球多处地标建筑，但2018年陷入财务困境，此后陆续出售或失去了大部分美国房产。

其他中资也在撤退。开发商中泛控股的多个美国项目已被债权方接管。大家保险集团试图剥离价值数十亿美元的酒店资产组合，其中包括中央公园附近的曼哈顿艾塞克斯豪斯酒店。但其与韩国未来资产金融集团的交易因疫情破裂。

繁荣时期购入的部分物业现面临财务困境。“当前我们与中国投资者处理的大多数交易要么是债务重组，要么是资产处置。“格林伯格特劳里格律师事务所的罗斯坦表示。

中国投资者近期的困境与上世纪80年代末90年代初日本投资浪潮席卷美国房地产市场时的情形有相似之处。日本企业在房地产市场繁荣时期为纽约洛克菲勒中心等著名写字楼资产支付了高昂价格，当市场转向时遭受了惨重损失。

中国企业并未完全放弃美国市场。接管已破产的安邦保险集团资产的大厦集团，正在将华尔道夫酒店部分改造为公寓，尽管该项目一直受到成本超支的困扰。

高力国际的哈蒙先生表示，虽然现在中国企业在美国房地产的竞购罕见，但韩国、德国和新加坡企业已填补了这一空缺。

“总会有资本涌现，”他说。

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本文发表于2022年9月21日的印刷版，标题为《中资企业撤离美国商业地产》。