是什么导致了夏威夷的住房市场紧缩？——《华尔街日报》

檀香山

如果你一直梦想住在夏威夷的海滩上，可能会惊讶地发现这个退休幻想正引发争议。如今的夏威夷居民非但没有张开双臂欢迎外来者，许多人甚至希望你们从一开始就别在这里购置房产。

与美国其他许多地区一样，夏威夷正面临住房短缺问题。事实上，该州房屋中位数价格和平均价格均居全美之首。鉴于当地生活成本同样高居全国榜首，政策制定者正在寻找替罪羊。

最理想的替罪羊就是无法用选票反对你的人——这或许正是"外来者"理论在夏威夷盛行的原因。该理论声称，夏威夷的住房危机源于外州居民携巨资涌入并买光了所有房产。这个简单粗暴的解释自然对应着看似简单的解决方案：禁止外州人在夏威夷购房。而夏威夷并非唯一盛行"外来者"理论的地区，从佐治亚到加利福尼亚，关于外国投资者吞并当地房产并推高房价的故事比比皆是。

夏威夷政客们全盘接受了这一理论。市县和州两级政府相继提出针对外州买家的限制政策与税收措施，多个县市更是通过法令，禁止在规划度假区外进行几乎所有短期度假屋租赁，其理论依据正是这些房产多被外来者购得。

但问题在于：数据根本不支持"外来者推高夏威夷房价"的说法。

夏威夷草根研究所的詹森·阿霍科维进行的一项研究发现，无论是在夏威夷还是美国其他地区，房价与外来购房者之间并无显著关联。阿霍科维先生分析了夏威夷契约局的全州房产交易数据，以及来自全美50个州、哥伦比亚特区和2300多个县的全国性税务评估记录。数据显示，2010至2020年间，夏威夷本地居民购房比例上升，而外来者购房比例下降，但房价却持续攀升。更值得注意的是，平均房价与州外买家比例呈现负相关。这两项发现都驳斥了"外来者推高房价"的说法。

若非外来者之过，谁该负责？研究确实发现县级房价与州外买家存在极微弱关联，但这种关联性远不及房价与土地使用规划、分区法规及其他住宅建设相关监管政策之间的强相关性。将夏威夷房价推至荒谬高位的并非外来者，而是该州政客——他们数十年来不断堆砌此类监管政策。

这一发现与大量将严格监管与高房价相关联的研究结论一致。无论身处热带天堂还是寒冷郊区，这种关联性普遍存在。

夏威夷大学经济研究组织最新研究显示，在衡量政府住房监管强度的沃顿指数中，夏威夷高居榜首。通常该指数得分越高的州，当地房价也越高。全美其他沃顿指数较高的州同样面临极高房价：加利福尼亚州排名第五，其中位房价全美第三，而该州外来购房者比例却是全美最低之一。

相比之下，新罕布什尔州的指数排名低于平均水平，其中位房价仅略高于全国平均值。而州外购房者比例呢？全美最高。

不出所料，草根研究所这份新报告在夏威夷引发了轰动，无论是媒体还是高层决策圈都议论纷纷。该研究旨在破除一个长期阻碍住房短缺问题有效讨论的迷思。既然我们已经知道外来者并非推高房价的主因——无论是在夏威夷还是美国其他地区——我们就能真正着手增加住房供应以降低房价。

阿基纳先生是夏威夷草根研究所的主席兼首席执行官。

6月28日，游客们走过檀香山威基基海滩的卡帕埃马胡石像。图片来源：奥黛丽·麦卡沃伊/美联社