随着抵押贷款利率突破6%，更多借款人选择可调利率贷款 - 《华尔街日报》

抵押贷款利率本周飙升至6%以上，使得本就昂贵的房屋对许多借款人而言更加遥不可及。

受挫的购房者可能会选择观望，押注随着市场降温和通胀放缓，未来几年房价和利率将下降——正如一些经济学家预测的那样。对于那些希望更快搬家的人来说，可调利率抵押贷款是一种解决方案，现在以较低的还款额购房，待利率好转时再融资。

根据房地美数据，最受欢迎的可调利率贷款之一——5/1 ARM本周平均利率为4.93%，比30年期固定利率贷款6.02%的平均利率低了一个多百分点。5/1 ARM在前五年采用较低的固定利率，之后每年根据市场指数之一调整为浮动利率。

这类贷款风险较高，但可能有助于缓解2022年负担能力下降的问题，尤其是如果未来利率下降的话。

去年同期，房主们还能获得低至2.86%的抵押贷款利率。利率上升意味着购房者月供增加：30年期30万美元固定利率贷款在3%利率下月供约为1250美元，6%利率下约为1800美元，涨幅达44%。

购房者还面临库存不足推高价格的问题。全美房地产经纪人协会数据显示，截至7月，房价中位数约为403,800美元。叠加利率上涨因素，住房负担能力仍处于1989年以来的最低水平。

“我们已经触及了可负担性的天花板，”Zillow集团高级经济学家妮可·巴肖表示，“人们再也买不起房了，但他们仍然想买。他们会想，‘如果有房源出现，我会竭尽全力买下一套房子。’而可调利率抵押贷款(ARM)或许能成为帮助他们跨过这道门槛的工具。”

近几个月来，可调利率贷款的使用量激增。抵押贷款银行家协会数据显示，截至2022年8月，超过9%的抵押贷款申请为ARM，高于去年同期的3.3%。

可调利率抵押贷款风险更高，但预计未来五年利率将下降。利率降低会导致ARM的月供减少。房主也可以通过再融资锁定更优惠的长期利率。

房利美预计，到2023年第二季度，30年期固定利率抵押贷款的平均利率将降至4.5%。根据房利美预测，可调利率抵押贷款的降幅会更大，利率将跌至3.9%。

抵押贷款利率并不保证会从当前水平下降，住房经济学家警告房主不要过度透支预算。

“在我看来，这完全取决于不确定性，”房地美副首席经济学家莱恩·基弗表示。

如果房主以较低利率获得ARM，但五年后却面临高利率环境，他们可能无法按新利率支付月供，从而导致丧失抵押品赎回权。

房地产公司Redfin Corp.的副首席经济学家泰勒·马尔表示，如今的浮动利率贷款比过去监管更完善。2008年，贷款机构曾以极低的"诱惑利率"吸引次级借款人。马尔指出，如今借款人掌握了更多信息，他建议购房者在做决定前仔细计算并考虑最坏情况。

Zillow网站近期分析报告显示，与整体贷款人群相比，2022年选择浮动利率的借款人首付比例更高、收入更优渥。他们利用低浮动利率购入了更高价值的房产。巴肖女士表示，这类借款人正以"更精明"的方式使用房贷工具。

对于高收入家庭而言，浮动利率能在贷款前五年节省数千美元。巴肖女士分析称，这类家庭也更有能力应对五年后的利率调整——若利率下降则可节省更多资金；即便利率上升，这些家庭也更能从容承担月供增长。

不过购房者仍需精打细算。

联系记者朱莉娅·卡彭特请致信：[email protected]

本文发表于2022年9月19日印刷版，标题为《高成本抵押贷款催热浮动利率》