全民住房所有权梦想正在消逝——《华尔街日报》

纽约

你父亲有几件事说对了，其中之一就是房地产的永恒价值。

首先，房屋作为纯粹投资品的效用从未如此明显。自2020年以来，美国房价上涨了36%——这是有记录以来其他任何两年涨幅的两倍。目前中位房价达44万美元，相当于普通人退休成本的一半以上。若恰当时机置换小房，晚年生活就成功保障了一半。

怀疑论者常以2007年崩盘为戒，但即便那次危机在长期上涨趋势中也只是个小凹陷。市场何时何地转向无人能料。但如今你更想把毕生积蓄放在哪里：股市还是海风巷的四卧平房？

讽刺的是，房市的稳定性恰恰源于冰冷金融逻辑会否定的因素。对许多美国人而言，拥有理想住宅的渴望近乎无限。人们常先锁定心仪房屋，再调整其他财务决策配合，这种模式不断推高价格。

哥伦比亚大学历史学家肯尼斯·杰克逊记录了房屋所有权与个人财务乃至日常生活关联甚微的一面。他在1985年著作《蟹草边疆：美国的郊区化》中描述，两百年来美国人如何将购房视为实现品味与抱负的途径。当住房难以负担时，数百万人就错失了成功的关键标志。

“人们总谈论美国梦，“83岁的杰克逊在访谈中告诉我，“房子确实是这个梦想的象征。我深信这一点。“我们在他的两处住宅之一——上西区联排公寓里边饮边谈。过去几代人中，美国经济曾高效推动更多人入住优质住房。杰克逊指出，早期突破是首个通勤郊区的开发，为城市商人阶层提供了宽敞住宅。

他指出布鲁克林高地是最早的真正意义上的通勤小镇。自1814年起，每日往返曼哈顿的蒸汽船服务让成千上万的人得以在城市外围安家。“每日通勤这一点很关键，”他说道，描述当时每天早晚在家与单位之间往返数英里是多么新奇。“像布鲁克林这样宁静的郊区，为当时已过度拥挤的城市提供了一种喘息。”往返工作的旅程并不被视为负担。对早期的通勤者来说，每日变换的景色是梦想成真。

随着渡轮之后，更高效的交通方式一波接一波地出现，使得郊区得以迅速扩张。“这主要是一个技术发展的故事，”杰克逊先生说。一些几乎被遗忘的创新，比如19世纪50年代的轨道马车，让投机者能够在以前不切实际的地区快速开发住宅。“上层阶级最先迁往郊区，工人阶级最后，”他说。但两个群体在搬迁过程中都倾向于在新建的社区购买房屋。

美国成为一个真正的郊区化国家，并且大多数家庭拥有自己的住房，是在联邦高速公路和价格合理的汽车将大部分中产阶级带出城市边界之后。“土地便宜，而且因为当时我们拥有世界上最好的交通系统，到达这些地方的成本也很低，”杰克逊先生在谈到二战后的时期时说。“用普通税收而非用户收费来资助这些道路的建设，是一个巨大的决定。”从1940年到1960年，拥有自己住房的家庭比例从44%上升到62%，此后一直保持在60%左右。

政府在这场购房热潮中扮演了支持性角色，其首次干预可追溯至大萧条时期。1932至1935年间，联邦机构向超过十分之一的购房者提供贷款，这项跨越胡佛与罗斯福两届政府的举措，如同新政的诸多政策一样，部分旨在缓解大萧条年代积累的反资本主义压力。“你不可能既是共产主义者又是房产拥有者，“杰克逊先生如此形容，“就像你忙得没空参加示威游行一样。”

华盛顿的贷款细则推动了低息30年期房贷的标准化，为数百万新购房者铺就红毯。随着市场稳步增长，这也激励着购房者大胆逐梦。“突然间你敢于踮脚够这套房子，因为它的价值会随还款上涨，而你支付的金额将变得越来越划算，“杰克逊先生解释道。战后经济腾飞，唾手可得的优惠贷款催生郊区遍地开花。在许多城市，只要不是最贫困的居民，都会抓住首个机会迁往宽敞的郊区住宅。

身为白人的杰克逊指出，这场购房狂欢往往将黑人群体拒之门外。“当他们销售莱维敦住宅单元时，政策明显排斥黑人，“他如此描述长岛那个标志性的战后郊区。《草根边疆》详尽记录了"红线歧视"的历史——这种基于种族等因素将特定借款人或社区标记为不良贷款对象的做法。杰克逊认为是他让这个概念家喻户晓：“关于歧视的这项研究并非衍生品——那是我原创的。某种意义上说是我推动了普及。”

他对种族因素是白人撤离城市（即“白人逃离”现象）决定性原因的说法持怀疑态度。“除非视而不见，否则谁能否认这是个影响因素，”他说，“但我认为西雅图、波特兰和明尼阿波利斯的情况与伯明翰、孟菲斯并无本质不同。换言之，尽管这些地区的黑人人口少得多，郊区化进程却同样发生了。因此种族不可能是唯一解释。”

无论如何，黑人住房拥有率最终大幅攀升，目前达到45%，部分归功于持续至今的郊区化迁移。美国各种族移民的住房拥有率也仍落后于本土出生的白人，不过差距已显著缩小。在21世纪的美国，独栋住宅的梦想似乎像其他任何偏好一样，跨越了种族、文化和阶级的界限。

正因如此，这个梦想对许多美国人而言正在褪色才更显警醒。房价虽已从上次崩盘中完全复苏，住房拥有率却未能同步回升，这佐证了"更多人因成本被拒之门外"的观点。“仍有大量渴望购房的人在叩响大门，”杰克逊先生说。普遍的价格上涨扩大了有房者与潜在购房者之间的财富鸿沟。

颇具讽刺的是新冠疫情对市场的影响。杰克逊指出，理论上远程办公本应提升住房可负担性——就像马车、高速公路等技术为前几代人创造的便利那样，让人们得以远离昂贵市中心。但迁移者却集中涌入原本的低成本区域，迅速推高了佛罗里达州坦帕市、爱达荷州博伊西市等地的房价。

“我们仍然需要面对面交流，”他沉思着为何很少有人愿意搬到真正与世隔绝的地方时说道，“尽管有时没人想坐火车或起床，但Zoom会议总有些东西无法完全替代。”居家时间的增加也提升了购房者对更大空间的支付意愿，进一步推高了房价。

杰克逊先生的迁徙方向与他所描述的郊区化趋势背道而驰。他在田纳西州中等规模的孟菲斯市长大，当时战后经济正推动南方乡村地区涌现大量新兴郊区。但1968年他加入哥伦比亚大学任教后，就再未离开过纽约——如果把他在威彻斯特郡的另一处住所也算上的话。他的著作包括著名的1584页《纽约市百科全书》。当谈及自己并不认同的"逃离大都市"这一普遍梦想时，他仍带着明显的田纳西口音：“我能理解郊区的优势，有些人可能喜欢修剪草坪，但我不是其中之一。”

他认为城镇可以通过政策调整帮助被高房价挤出市场的人群。“经济学原理告诉我们价格过高就该增加供给，但我们却在设置障碍，通常是通过分区规划来实现。”由于多数买家总会追逐相同热门区域，“我们必须通过降低开发门槛来降低住房的真实价格”。

但他也指出，前几代人曾在市场受限时找到了购房途径。《草根边疆》末章记载了1980年代初抵押贷款利率飙升时，远离成熟都市圈的平价"远郊"的兴起。同期中产阶级回归布鲁克林红钩区等衰败社区的现象，也推动了城市复兴浪潮。

“我认为美国富饶的一部分在于，并非每个人都必须做出同样的选择，”他说。一旦有必要寻找更便宜的地点，那些地方很快就会变得受欢迎甚至时尚起来。

短期内，房主和潜在买家都会继续关注市场，想知道是否会出现大幅调整。如果出现，历史表明这将是短暂的。“自二战以来的大规则是，房屋将会升值，”杰克逊先生说。无论价格保持高位还是下跌后反弹，寻求廉价完美家园的美国人将不得不继续梦想。

乌库埃贝鲁瓦先生是《华尔街日报》编辑委员会的成员。

插图：芭芭拉·凯利发表于2022年9月17日印刷版，标题为《全民拥有住房是一个正在消逝的梦想》。