利率上升 房地产行业面临缓慢调整 - 《华尔街日报》

对于房产所有者而言，利率上升唤起了2008年金融危机前几年的不安记忆。那些此后吸取了债务教训（主要是减少负债）的商业地产商，正面临一场缓慢的清算。

虽然利率在美国上升得更快，但欧洲房地产所有者看起来更容易受到债务成本上升的影响。根据美国银行的数据，欧元区上市房地产股票的净借款平均为其预计利息、税项、折旧及摊销前利润的14倍，而在美国这一比例为6倍。

自2009年以来首次出现的情况是，欧元区房地产行业的借贷成本现在超过了许多投资级资产可以获得的回报。平均债务成本为4.4%，而巴黎和马德里等城市位置优越或“优质”办公楼的收益率约为3%。一些热门类型的房产，如电子商务仓库，现在的融资成本也超过了其收益，尽管租金正在快速上涨。上周欧洲央行加息0.75个百分点，可能会巩固这一历史性转变。

欧洲的房地产所有者看起来更容易受到债务成本上升的影响。图片来源：Nathan Laine/Bloomberg News如今的高债务水平可能不像金融危机期间那样危险。房产所有者对银行贷款的依赖程度降低，这些贷款往往期限较短，他们转而发行长期公司债券。瑞银的数据显示，2001年至2009年间，欧洲房地产公司平均每年发行38亿欧元的债券。自那以来，年发行量增加了两倍多，房地产债务的平均期限约为6.5年。

但企业每年仍需对高达15%的借款进行再融资。美国银行数据显示，随着更多债务到期，根据房产类型不同，更高的利息支出将导致年收益减少3%至7%。部分房东可通过提高租金来抵消这一影响，但由于租户需求疲软，写字楼或购物中心的业主可能难以效仿。

估值下滑也是潜在风险。随着融资成本上升，买家唯有压低价格才能从房地产中获得合理回报。当前高价位下，交易意愿持续走低。世邦魏理仕数据显示，2022年第二季度欧洲商业地产交易量同比下滑9%。

查看Heard专栏作者推荐组合表现估值缩水将推高房地产企业的贷款价值比。部分业主为避免违反贷款协议将被迫抛售资产。欧洲负债最重的两家房企——德国住宅租赁巨头Vonovia与购物中心运营商Unibail-Rodamco-Westfield，已制定出售价值数十亿欧元资产的计划以修复资产负债表。

由于出售资产意味着丧失这些资产产生的现金流，房地产股投资者面临的一个风险是收入下降将导致股息削减。部分欧洲写字楼房地产投资信托基金在调整资本支出后，其股息支付额已超过运营资金收入。

如果上一次加息周期最终动摇了房地产市场的根基，那么当前的加息周期可能会逐步侵蚀它。

联系作者 Carol Ryan，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年9月14日的印刷版，标题为《房地产面临缓慢清算》。