《华尔街日报》：每个度假屋梦想背后，都隐藏着残酷的财务现实

没有什么比夏末更能激发购买度假屋的欲望了。

随着抵押贷款利率上升和房地产市场降温，财务顾问表示，买家必须权衡购买海滨别墅带来的意外成本和陷阱。

Realtor.com的首席经济学家丹妮尔·黑尔表示，度假屋购买的最大份额从秋季到新年年初完成，这通常是主要住宅购买的淡季。例如，专门从事太浩湖地区房地产的经纪人布里特·克雷泽表示，在太浩湖地区，八月和九月传统上是一年中最繁忙的两个月，因为买家梦想着在新家中度过冬季假期，而卖家则希望避免在冬季维护房产。

疫情期间，凤凰城、佛罗里达州那不勒斯、南卡罗来纳州默特尔比奇和拉斯维加斯等第二住宅市场的房价飙升，涨幅甚至超过全国其他地区。根据Redfin的最新数据，4月份第二住宅市场的典型房产售价为516,423美元，同比上涨19.9%。

许多经济学家表示，海滨别墅的繁荣似乎即将结束。Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟表示，由于高房价和抵押贷款利率上升，第二住宅的销售从去年的繁荣大幅下降，两年来首次低于疫情前（2020年2月）的水平。

许多美国人仍将第二套住房视为家庭记忆、财富积累、租金收入及税收优惠的来源——如果一切按计划进行的话。但这些买家往往未能充分意识到潜在风险，如房屋出租困难、家庭成员间的房产纠纷以及意外开支等。

“若不懂得妥善管理，度假屋可能瞬间变成噩梦，“短期租赁投资者托尼·罗宾逊表示，他同时是BiggerPockets播客"房地产新手"的联合主持人，该节目面向房地产投资初学者。

以下是购买度假屋的四大主要风险：

切勿依赖租金收入

蒂姆·鲍尔在蒙大拿州红洛奇购置滑雪小屋后，很快学会了为意外情况做准备。他原计划通过出租闲置时段来抵消成本。

尽管2021年因疫情压抑的需求和远程工作安排使租赁市场异常火爆，但今年该地区爆发特大洪水，导致小屋六月和七月的预订几乎全部取消。

这套平均每晚租金215美元的两居室小屋，年收入因此减少了约20%。

“预留缓冲资金至关重要，这样才能应对需求骤减甚至完全停滞的淡季和突发事件，“他说道。

身为理财规划师的鲍尔先生为小屋单独开设了支票账户，其中预留了约三到四个月开支的应急资金。

依赖租金收入来支付房贷及其他费用还存在其他风险。短期租赁的地方政策可能发生变化。洛杉矶房地产经纪人达林·埃皮奇最近有位客户因得知加州棕榈泉市对短租有严格限制，最终放弃了购买度假屋的计划。

湖畔别墅可能引发家族矛盾

许多度假屋业主希望房产能世代传承，憧憬父母离世后亲友仍能在此团聚的场景。

但北方信托财富管理公司首席信托官帕姆·卢西娜指出，并非所有家庭成员都认同这种愿景，有些人可能对保留房产毫无兴趣。

卢西娜的客户中就有因分摊费用问题及旺季居住权争执不休的家庭。

“这成了冲突根源，“她表示。

卢西娜建议在矛盾出现前制定规范，包括原业主离世后的管理方案，并确认继承人是否愿意继承房产及是否有能力承担维护费、税费等支出。

隐藏成本暗藏

务必为意外开支预留预算。

杰夫·巴伦斯与妻子克里斯蒂过去十年拥有多套度假屋。去年夏天他们在怀俄明州杰克逊霍尔购置出租房产时，交割前几日才得知必须进行屋顶翻新和景观改造等昂贵工程才能获得火灾保险。

“那些你无法控制的事情可能会产生重大影响，”他说。

度假租赁研究公司AirDNA的研究副总裁杰米·莱恩通常建议房东预留房屋年租金收入的5%到10%用于意外开支，这些开支可能包括管道、水损和新屋顶。他说，他们需要储蓄的百分比通常取决于房产的年龄。

你的投资回报并不保证

纽约市的财务规划师卡伦·阿尔特费斯特建议客户在度假房产上的花费不超过其净资产的15%，以帮助减轻他们的财务压力。

山姆·多根和他的女儿在他位于太浩湖的度假房产。照片：山姆·多根“金融武士”网站的创建者、《买这个，不买那个》一书的作者山姆·多根说，人们需要明白，他们的房产可能不会像他们预期的那样升值，尤其是在当前市场，一些专家预计价格会下滑。

多根先生在2007年以约71.5万美元的价格在太浩湖购买了一套两居室公寓。要价是81万美元，所以他以为自己捡了个便宜。然而，由于金融危机，该房产的价值在接下来的几年里暴跌了约40%。

他说，如今，该房产的价值仍然低于他购买时的价格。

“这是一项糟糕的投资，”他说。

联系维罗妮卡·达格尔，邮箱：[email protected]

刊登于2022年9月13日印刷版，标题为《度假屋的陷阱需警惕》。