太阳能电池板会增加房屋价值吗？ - 《华尔街日报》

随着越来越多的房主安装太阳能电池板，在出售房屋时，投资回报率成为了一个更为重要的问题。照片：David Paul Morris/彭博新闻房主安装太阳能电池板是为了节省水电费或减少碳足迹。但当这些房屋出售时会发生什么？太阳能电池板会影响售价吗？在装有太阳能电池板的房屋易手时，买卖双方需要了解哪些信息？

购房者越来越有可能在潜在房屋上发现太阳能系统。随着《通胀削减法案》将住宅太阳能电池板安装的30%联邦税收抵免延长至2034年，白宫预测，美国将有750万房主在此期间安装太阳能电池板，这将使已安装太阳能电池板的房屋数量超过300万套。

根据美国能源部资助的劳伦斯伯克利国家实验室和抵押贷款担保机构房利美的研究人员发表的工作论文，太阳能电池板对房屋价值的影响取决于房主是拥有还是租赁太阳能系统。研究人员研究了2011年至2020年初在加利福尼亚州、俄勒冈州、康涅狄格州和马萨诸塞州四个州安装太阳能电池板的房屋销售情况，这些州约占全美住宅太阳能发电容量的一半。

研究人员得出结论，房主自有的太阳能系统可能会使房屋价值增加约等于系统成本的金额，但租赁的系统对房价没有统计学上的显著影响。

这种自有与租赁系统的区别不仅对价格重要，也对房屋销售的其他几个方面至关重要。当设备完全归房主所有时，房屋销售几乎没有纠葛。但当设备是租赁或分期付款时，可能会出现几个潜在的复杂情况。以下是买家和卖家需要了解的内容。

给购房者的建议

马里兰州Murray & Co.房地产公司的彼得·默里表示，如果太阳能设备租赁的月付款使得潜在买家的债务收入比低于其获得抵押贷款所需的水平，抵押贷款机构可能会犹豫。因此，买家在涉及租赁太阳能设备时，可能希望提出更保守的报价，以应对额外的月成本。

卖家的信用问题也可能给买家带来麻烦。如果卖家拖欠太阳能安装商或贷款机构的付款，可能会导致房屋销售延迟，并显著增加买家的成本。新泽西州Dean Clark Group RE/MAX on the Hudson的房地产经纪人维罗妮卡·米拉索尔表示，去年在新泽西州爱迪生市的一处房产销售中就发生了这种情况。“我记得离成交还有四天，”她说，“产权[公司]回来说‘有一个太阳能电池板的留置权？’”销售比原计划晚了六天才完成，但最终买家不得不额外支付5万美元买断现有的太阳能系统租赁合同。

米拉索尔女士表示，购房者及其律师需要仔细阅读与太阳能设备相关的合同细则，并做好心理准备——如果可能的话，甚至要预留额外资金——以应对产权调查或承保审查中可能出现的意外情况。

房地产经纪人指出，无论太阳能系统是租赁还是完全拥有，潜在买家都应要求提供过去的公用事业账单以及系统输出和节能历史数据，以便了解入住后对其成本的影响。此外，买家还应熟悉州和地方关于可再生能源的激励措施，如净计量，该政策为太阳能系统所有者向电网输送的多余电力提供信用。具体方案因公用事业供应商而异。

伯克利实验室的可再生能源顾问埃里克·奥肖内西表示，越来越多的供应商开始提供净计费而非净计量。这两种方案类似，但净计费对回输电网的太阳能提供的信用较低。

此外，买家需要额外考虑房屋屋顶的状况。如果检查发现屋顶存在问题，维修或更换屋顶可能需要拆除和重新安装太阳能设备，因此买家可能会寻求价格优惠以覆盖未来的这部分成本。

圣地亚哥Compass房地产经纪人珍妮弗·安德森表示，买家可能还需要为太阳能系统定期雇佣维护服务。

卖家须知

如果房主完全拥有屋顶太阳能系统，他们在交易过程中将处于最有利的位置，能够确保交易顺利进行。

伯克利实验室的Ben Hoen是该工作论文的合著者，他表示房主有时可以选择购买他们一直在租赁的太阳能系统，但租赁公司可能不会同意在安装未满五年时出售该系统。这是因为如果提前出售，租赁公司将不得不向财政部偿还其为安装所申请的部分税收抵免。

根据房利美的说法，如果房主拥有自己的太阳能电池板，这些设备可以在评估中计价，而租赁设备则不被评估。如果房主选择将太阳能设备作为不动产的固定装置进行融资（这意味着如果房主违约未付款，设备不能被收回），其价值可以包含在评估中。但如果设备是作为个人财产融资的，则不能在房屋评估中计价。

无论哪种方式，除了提供过去的能源账单和太阳能系统性能数据外，房屋卖家还可以借助在线工具展示太阳能系统的价值。Hoen先生建议使用pvvalue.com，这是一个免费工具，可以估算特定家庭产生的电力价值，以更好地说明系统使用寿命期间潜在的节省。

了解系统所有权转让的具体条款非常重要。Anderson女士表示，她在2021年代理了一位卖家，该卖家披露太阳能系统是租赁的，合同允许原业主以设定价格买断租赁。但太阳能公司有一项政策，即如果房屋出售，系统必须重新评估。她说，评估价值比原来高出约13%，因此必须重新调整交易结构，以考虑更高的评估价值和由此产生的更高买断价格。

“卖方并未意识到太阳能设备租赁合同中包含重新评估条款，”她表示。她指出，这种买断条款的涨价情况很罕见。但这个案例说明了“注意合同中可能存在的附加条款的重要性，即使这些条款看起来不合理或违反直觉。”

保修是另一个棘手问题。房屋卖方应保留所有与安装、购买或租赁相关的文件，并确保他们理解保修条款，同时让买方知晓这些条款。如果无法找到保修文件，或突然发现保修在未支付费用的情况下不可转让给新业主，可能会让买方望而却步。

安德森女士还建议，如果房主知道他们的保修即将到期，应主动发起服务请求，以确保设备以最佳状态移交给新业主。“这会让买方感觉良好，”她说。

加列戈斯女士是《华尔街日报》驻纽约的新闻编辑。她的邮箱是[email protected]。

本文发表于2022年9月12日的印刷版，标题为《太阳能电池板对房屋价值的影响》。