中国银行失去房贷安全网 开发商陷入困境——华尔街日报

中国正日益依赖其银行加大抵押贷款发放力度，以提振低迷的房地产市场。但存在一个问题：银行积压了大量繁荣时期发放的房贷，这些贷款面临更高的违约风险。

监管文件显示，过去几年中国房地产开发商为部分预售期房提供了至少3000亿美元的按揭担保。这些房企承诺，若购房者在房屋竣工前违约，将代其向银行偿还本息。

这项曾被视为稳赚不赔的业务如今已成中资银行的负担。数十家房企陷入财务困境，使其担保承诺充满变数。许多潜在购房者不再愿意购买期房，导致贷款需求下降。

中国百强房企新房销售额已连续14个月下滑。图片来源：Noel Celis/Agence France-Presse/Getty Images今年中国房贷发放量急剧萎缩。万得官方数据显示，1-7月中国居民中长期贷款总额为2490亿美元，同比下滑55%。个人住房贷款构成此类贷款的主体。

据行业数据提供商克而瑞统计，2022年前八个月百强房企新房销售额暴跌47%，这已是连续第14个月下降。

8月，中国银行将抵押贷款基准利率下调0.15个百分点至4.3%，降低了购房者的贷款成本。这是中国五年期贷款市场报价利率今年第二次下调。

许多开发商正面临流动性问题，没有足够的资金完成房地产项目。今年夏天，中国各地城市300多个住宅项目的购房者表示，如果他们的公寓不能按时完工交付，他们将停止偿还抵押贷款。

如果购房者对未完工房产停止还贷，为这些抵押贷款提供担保的开发商将负责向贷款机构偿还未偿还的住房贷款，以及应计利息和任何罚款。

债务研究公司CreditSights的分析师在7月份的一份报告中表示：“银行可能会成为比以往更大的开发商债权人。”

杰富瑞中国金融机构研究主管陈淑瑾表示，中国银行仍愿意发放抵押贷款，但购房者需求疲软，贷款机构不愿接受陷入困境的开发商提供的抵押贷款担保。她说：“如果开发商已经拖欠公共债务……他们就没有钱来履行这些担保。”

过去10年，中国约80%的新房销售是部分建成的房屋，开发商承诺在一到三年内交付。购房者通常支付房产购买价格的30%作为首付，借入另外70%，并立即开始偿还抵押贷款。

中国银行近期将房贷基准利率下调至4.3%，降低了购房者的贷款成本。图片来源：Tingshu Wang/Reuters首付款和房贷资金本应存入监管账户用于支付房屋建设费用。地方政府通过为仅完成25%规划建设的项目发放预售许可证，促成了这一模式。

由于房贷最初并非以现房作为抵押，中国开发商向银行提供担保，承诺若购房者在建设期间违约，将代为偿还贷款本息。多家房企在监管文件中称此为行业惯例，并表示实际承担财务责任的可能性极低。

当房屋竣工并过户给买家后，担保即终止，房贷转而由现房作为抵押。

“这种安排在多年间未出问题，只因房地产整体是门好生意，各方都能获得可观收益，“北京龙洲经讯高级分析师王晓丹表示，“银行乐于促成交易，不仅向购房者放贷，还提前向开发商拨付资金。”

然而中国对预售资金监管的执行宽松，使得开发商能在房屋竣工前提取现金用于其他业务。

中国社会科学院房地产研究员邹林华在7月的一篇网络文章中写道，购房者现在要承担公寓无法完工的风险。他补充说，从本质上讲，这种贷款安排允许开发商从购房者那里获得免费资金。

由于行业低迷导致一些开发商严重缺乏现金，确实存在一些房地产开发项目可能无法完成的风险。标普全球评级在7月的一份报告中估计，在最坏的情况下，约50%的陷入困境的开发商的项目可能会被暂停或延迟，中国约6.4%的抵押贷款——相当于约3480亿美元的贷款——可能面临违约风险。

标普董事兼房地产分析师爱德华·陈表示：“如果你有一套预售制度却没有一套全面的法规，那就是一个问题，这就是我们现在看到的情况。”

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