开发商融资困难导致经济适用房项目受阻——《华尔街日报》

全美各地的经济适用房开发商正在搁置新项目，导致数千套住房无法如期推向市场，而此时美国已经面临广泛的低收入住房短缺问题。

利率上升和通货膨胀使得经济适用房的融资更加困难和昂贵。虽然木材和电器等材料的供应链问题最近有所缓解，但并未完全消失。

这些因素可能扰乱所有类型的房地产开发，但对经济适用房的打击尤为严重。市场价公寓开发商在资金紧张时可以提高租金。而经济适用房开发商为了获得联邦税收抵免资格，其租金涨幅往往受到限制。

“我从事这个行业18年了，从未见过如此高的不确定性和复杂性，使得任何项目都难以推进，“克利夫兰多户住宅开发商NRP集团负责开发事务的执行副总裁兼经济适用房主管亚伦·佩乔塔表示。

NRP集团今年初计划融资并开工建设近1900套经济适用房。如今该机构正在推迟其中至少200套住房的建设计划，同时努力争取额外融资。

上个月曼哈顿切尔西社区正在开发的经济适用房。图片来源：Richard B. Levine/Zuma Press经济适用房短缺问题在过去几十年间不断恶化，据美国低收入住房联盟数据显示，目前全美最低收入租户面临700万套保障性住房的缺口。该联盟主席兼首席执行官黛安·延特尔在8月参议院银行委员会听证会上表示，这一赤字反映了长期建设不足和联邦住房补贴缺失，尤其是当家庭收入与住房成本之间的差距持续扩大时。

当前的经济形势可能只会加剧美国长期存在的保障性住房问题。“由于现今开工量不足，两年后当交付量大幅下降时，问题将变得更加严重，“佩乔塔先生指出。

已动工但资金短缺的开发商正暂时搁置未完工项目。全国性非营利保障性住房组织Enterprise Community Partners的总裁兼首席执行官普莉希拉·阿尔莫多瓦表示，今年其投资项目中暂停开发的首要原因是施工延误，其中许多延误已持续超过三个月。

去年纽约布鲁克林，一座原耶和华见证会酒店正被改造成保障性住房。图片来源：Jeenah Moon/彭博新闻会计师事务所Novogradac & Co. LLP合伙人德克·华莱士透露，保障性住房开发商通常会将运营成本增长控制在2%至3%，并预留约10%的施工缓冲资金。但今年部分项目运营成本涨幅已达9%至10%，有些项目甚至"耗尽"了施工缓冲资金"还超出预算”。

“一些开发商不得不精打细算，自问‘我们真的需要这个配套设施吗？是否存在价值工程优化的机会？’”全国经济适用住房贷款机构协会主席巴兹·罗伯茨表示。

弗吉尼亚州阿灵顿市及华盛顿特区周边地铁区的非营利性经济适用房开发商——阿灵顿经济适用房合作组织首席执行官卡门·罗梅罗称，他们正尝试寻找更便宜的建筑外立面材料，或在物业临近公共交通时取消停车场建设。

但开发商们表示，近期仍有乐观的理由。佩乔塔先生指出，2021年联邦政府发放的3500亿美元财政复苏资金中，截至7月下旬仅有3%用于经济适用房。

7月下旬，财政部澄清并放宽了政府分配这些资金的法规，允许将更多资金分配给经济适用房项目。

“我们预计会有更多开发商，甚至住房机构合作利用这笔援助资金支持住房建设，因为可用资金非常充裕，”全国性税务咨询公司CohnReznick专注于经济适用房业务的合伙人辛迪·方表示。

阿尔莫多瓦尔女士称，与此同时，开发商们正尝试寻找“创造性解决方案”推进项目。部分开发商在交易完成前就申请慈善资金或预购建材，以规避供应链延误。像APAH这样的组织不得不向州和地方政府申请额外资金。

“我们通常不需要回头，”罗梅罗女士说。“但要么搁置项目，要么完全不执行，要么真的需要回到合作伙伴那里说，‘这是市场的现实，我们该如何合作？’”

致信 丽贝卡·皮乔托，邮箱：[email protected]

更正与补充

NRP集团是一家多户住宅开发商。本文早期版本错误地将NRP集团的提及超链接至Natural Resource Partners LP的公司和股票信息。（已于9月8日更正）