抵押贷款利率上升使购房与租房的决策复杂化——《华尔街日报》

购房者比租房者更强烈地感受到成本上涨的压力。

根据抵押贷款银行家协会（行业贸易组织）追踪的数据，第二季度中位数月供几乎是中位数月租金的1.5倍，这是自2009年有记录以来的最大差距。

房价和租金在过去一年半里迅速上涨。但购房相对成本上升的主要原因是买家以多年来最高利率锁定抵押贷款时需支付的额外利息。

房地美调查显示，本周30年期固定抵押贷款平均利率升至5.66%，几乎是去年同期的两倍。这一变化对许多买家造成冲击，因为过去几年的低利率曾带来一段可负担性更高的时期，并吸引众多首次购房者进入市场。

2020年第四季度，中位数月供与月租金基本持平，均略低于1200美元。此后根据人口普查局数据，租金上涨10%至6月的1314美元；而MBA抵押贷款申请数据显示月供上涨58%至1893美元。两者比率达到1.44。

“这个比率是家庭决定’应该租房还是继续购买’的重要指标，“MBA住房经济学家爱德华·塞勒表示。

某些衡量标准显示，住房可负担性处于数十年来最低水平，因为利率上升与房价飙升同时发生。随着通货膨胀波及日常生活的方方面面，更高的购房成本正促使部分潜在买家忍痛选择继续租房，即使房东在提高租金。

梅丽莎·西亚尼和她的家人今年早些时候签约购买德克萨斯州福尼市的一处新建房屋，但交房日期比他们需要从阿拉巴马州搬迁的时间推迟了数月。他们最终放弃购买选择租房。西亚尼女士表示，虽然租金超出预期，但仍低于房贷月供。

“房价叠加利率因素，让购房变得难以负担，“谈及买房时她说道。这家人预计将在德州居住约三年。“希望下次搬家时市场能稍微稳定些。”

2020年第四季度，房贷中位数与租金要价基本持平，均略低于1200美元。图片来源：斯宾塞·普拉特/盖蒂图片社承受能力下降正冲击着房地产市场。根据Redfin分析，7月份约16%的签约购房者选择解约。6月房价增速放缓，成屋销售已连续数月下滑。

“我的客户若在低利率时期本可负担更贵的房子，“佛罗里达州杰克逊维尔市的Redfin房产经纪人希瑟·克鲁亚伊表示，“但利率上升使他们无力购买心仪住宅。”

亚历克和阿什莉·克塞纳基斯8月搬至亚利桑那州图森市后重新选择租房（至少暂时如此）。他们卖掉了丹佛附近的房子，却发现购买同等价位房屋因利率飙升将导致月供增加逾千美元——去年他们获得的房贷利率还不到3%。

于是他们签订了一份为期九个月的联排别墅租约，之后可以选择按月续租。他们计划购买一套价格在40多万美元区间的房子，低于之前以60多万美元售出的房产价格。但他们并不急于出手。

“虽然我们要支付更多利息，但我认为利率不会永远保持这么高，“Xenakis先生表示。

住房可负担性挑战可能略有缓解。根据抵押贷款银行协会数据，7月份抵押贷款月供中位数降至1,844美元，如果房价和抵押贷款利率趋稳，这一数字可能继续下降。此外，尽管随着市场整体上涨，但处于第25百分位购房者（通常代表首次购房群体，他们购买的房屋价格较低）的抵押贷款成本中位数仍低于租金要价中位数。

许多美国人仍具备良好的购房条件，即使他们不得不缩减预算以应对更高的抵押贷款成本。疫情期间消费者积累了储蓄，且由于火热的就业市场增强了劳动者议价能力，他们获得了加薪。

Seiler先生指出，购房者可能认为更高的购房成本是合理的，部分原因在于抵押贷款月供通常在未来多年内保持固定，而租金会随时间推移上涨。

“人们已经开始接受当前利率水平，“马里兰州波托马克市Intercoastal Mortgage LLC高级贷款官员Sam Polland表示，“不再需要与客户反复拉锯。”

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出现在2022年9月3日的印刷版中，标题为《利率改变购房与租房的考量》。