《华尔街日报》：面向小额投资者的商业地产基金将面临更严格监管

当全球最大房地产投资机构之一黑石集团发起其中一只基金时，非交易型房地产投资信托基金(REIT)开始受到欢迎。图片来源：Malike Sidibe for The Wall Street Journal美国州证券监管机构协会准备对个人投资商业地产的一种流行方式加强限制，称这些投资的成本和风险比许多缺乏经验的投资者所意识到的要高。

北美证券管理协会(North American Securities Administrators Association)正在考虑制定新政策，对个人投资这些基金的金额设定上限，并制定其他新规则。

这些被称为非交易型房地产投资信托基金的基金，是个人直接投资于写字楼、仓库、酒店和其他商业地产的少数几种方式之一。根据追踪该市场的投资银行公司Robert A. Stanger & Co.的数据，这些基金去年筹集了创纪录的364亿美元，今年有望接近这一水平。

尽管基金文件指出了风险并列出了与该产品相关的费用，但该协会表示，这些REIT策略并不总是适合通常购买它们的小投资者。

“这种产品结构对缺乏经验的投资者构成了独特的风险，”俄亥俄州证券专员、领导这项工作的协会委员会主席Andrea Seidt说。

该协会自2007年以来未修订过其关于这些基金的政策，目前正在考虑增加规则，限制投资者可购买的金额，并限制房地产投资信托基金从事某些操作。

业内人士表示，拟议的变更将阻碍投资者实施合理的投资策略，而基金发起人、经纪商和财务顾问已经解决了协会的担忧。

非上市房地产投资信托基金是为数不多的让个人投资者能够投资于写字楼、仓库、酒店和其他商业地产（包括纽约市的商业地产）的方式之一。图片来源：ed jones/Agence France-Presse/Getty Images“这在很多方面都是无中生有的解决方案，”代表非上市房地产投资信托基金行业的贸易组织投资组合替代方案研究所高级副总裁安雅·科弗曼说。

证券协会是一个由北美监管机构组成的自愿性组织，本身无权修改法规。但许多州监管机构采纳了该协会的建议。目前，该协会正在征求行业参与者对其拟议法规的意见。

根据Robert A. Stanger的首席执行官凯文·甘农的说法，如果协会批准这些政策，并且大多数州采纳这些政策，非上市房地产投资信托基金的筹资可能会减少20%以上。

非上市房地产投资信托基金购买与上市房地产投资信托基金相同类型的房地产，但它们不在证券交易所上市。相反，投资者通过其经纪交易商和财务顾问购买股份。这些基金已经存在了二十多年，过去曾因风险披露程度和高费用问题与监管机构发生过冲突。

这些基金最近一次人气飙升始于大约五年前，当时全球最大的房地产投资公司之一黑石集团推出了首只非上市房地产投资信托基金（REIT），其新颖结构解决了该行业的诸多争议点。

例如，黑石房地产收益信托公司（Blackstone Real Estate Income Trust Inc.）收取的费用低于此前多数同类产品，并提供更高流动性。在历史性低利率时期，该产品还提供了可观的分红。喜达屋资本集团、KKR集团与Ares资管公司随后也推出了同类基金。

黑石是对协会拟议限制措施提出异议的行业参与者之一。该公司表示：“若限制个人投资者接触这类数十年来使养老基金和捐赠基金获益的投资品种，将令人遗憾。”

塞德特女士指出，尽管有所改进，但去年仍有429起涉及房地产投资信托的投资者投诉被提交至金融业监管局（证券业自律组织）运营的仲裁小组。行业官员表示，该数字包含上市REITs，但多数投诉与非上市REITs相关。这是仅次于股票的第二大投诉量投资产品。

塞德特称，虽然投资者能更便捷地从新一代非上市REITs中退出，但若同时要求赎回的投资者过多，发起人可冻结赎回。她还表示，尽管费用较以往降低，但仍高于其他投资产品。

协会提案中的多项新条款引发了行业不满，其中一项将禁止非交易型REITs使用发行股票募集的资金支付股息。

最具争议的是一条拟议的集中度规则，该规则将限制投资者将超过10%的流动资产净值投入非交易型REITs及其发起方提供的其他投资产品。塞特女士表示，这将有助于保护小额投资者在REITs破产或发起方停止赎回时免受过大损失。

行业官员表示，拟议的集中度限制对所有投资者采用一刀切的标准有失公平。科弗曼女士称，此类决策应由投资者及其经纪交易商或财务顾问自行作出。

科弗曼女士指出，新一代非交易型REITs在疫情期间表现稳健，仅有少数暂停了赎回申请。她表示，因此当时只有极少数希望赎回的投资者未能如愿。

“这不能算失败，“她说，“反而是件好事。”

致信 彼得·格兰特，邮箱：[email protected]

刊载于2022年8月31日印刷版，标题为《监管机构拟限制某类房地产基金风险》