想降低房贷利率？接手别人的贷款吧——《华尔街日报》

戴夫和梅丽莎·霍斯特特勒在考虑六月份再次降低他们位于马里兰州罗克维尔市的房屋挂牌价。然而，他们决定向潜在买家提供另一个诱人条件：他们低利率的抵押贷款可以随房屋一起转让。

抵押贷款转让的做法多年来首次引起关注。这种做法通常适用于政府支持的抵押贷款，比如霍斯特特勒夫妇2019年购房时使用的退伍军人事务部贷款计划。提供旧贷款可以让房屋更负担得起，与超过5%的市场利率相比，每月能为买家节省数百美元。

“我们在利率飙升后一两周才将房屋挂牌，”霍斯特特勒先生说，“我们在时机上错过了市场。”

一位已经看过房子的潜在买家认为，接手他们30年期固定利率3.375%的退伍军人贷款让交易更具吸引力。这套四室三卫的房屋上个月以834,000美元的要价售出。

更高的利率促使许多购房者寻找降低抵押贷款成本的替代方法。有些人使用更高的首付或转向可调利率抵押贷款，这些贷款在前几年提供较低的利率。贷款机构、房地产经纪人和政府官员表示，抵押贷款转让并不常见，但最近有更多人对此感兴趣。

在标准的房屋销售中，买家以现行利率获得抵押贷款来支付卖家。卖家用这笔钱偿还自己的抵押贷款，并将剩余的现金收入囊中。

可承继贷款交易的不同之处在于，它并非用新贷款替换旧贷款，而是将原有贷款转移给新业主。卖方由此解除剩余房贷责任，未偿还贷款余额将从购房款中扣除。买方则需自筹资金补足差额。

若卖方已偿还大部分贷款或房产大幅增值，这个差额可能相当可观，买方可能需要支付大笔首付款或申请第二抵押贷款（利率必然更高）。加之贷款承继程序常带有诸多限制和官僚主义色彩，使得该选项对多数买家并不现实。

“尽管市场兴趣激增，但最终实际承继案例数量尚难预估，“全美最大退伍军人贷款机构Veterans United Home Loans的抵押贷款洞察副总裁克里斯·伯克表示。他透露2020年以来公司仅处理7例承继贷款，同期发放购房贷款超17万笔。

退伍军人事务部发言人表示近期收到更多贷款承继咨询。住房与城市发展部发言人则预计，联邦住房管理局贷款计划中将有更多借款人探索该选项，但目前判断具体规模为时尚早。

近期在Zillow集团平台检索发现数百条标榜可承继贷款的房源。这些信息通常与房屋细节描述并列展示，比如提及墙裙装饰、超低温冰箱和套间浴室等配置。

利率上升促使许多购房者寻找降低抵押贷款成本的替代方案。图片来源：Rolf Schulten/Shutterstock这些房源吸引了像海岸警卫队官员汤姆·斯莱特里这样的买家，他和妻子今年夏天每天都在Zillow和其他网站上浏览带有可转让贷款的房屋。他们最近在弗吉尼亚州亚历山大市签订了一份房产合同，并接手了卖家2.75%的退伍军人事务部贷款。他估计这将使他们的月供减少超过四分之一。

“我们非常高兴地意识到，我们可以买到一个原本会超出我们预算上限的房子，现在我们可以更轻松地负担了，”他说。

根据行业研究机构Inside Mortgage Finance的数据，潜在可转让贷款的规模很大，因为过去五年中，政府支持的贷款占超过14万亿美元抵押贷款发放量的约五分之一。

但许多交易中的贷款转让并未成功。eXp Realty的房地产经纪人理查德·皮尔雷尔曾为霍斯特特勒夫妇出售房屋，他表示最近还与另一位拥有退伍军人事务部贷款的卖家合作，但贷款余额仅为要价的25%左右，对于典型买家来说，这一比例太小，不值得利用可转让贷款的特性。

对霍斯特特勒夫妇来说，一切都很顺利。贷款余额约为购买价格的80%，而买家原本就计划支付一大笔首付。由于霍斯特特勒先生是退伍军人，他有资格参加退伍军人事务部贷款计划，并且已经使用过几次，最近一次是在2020年利率下降时进行了再融资。

买家并非退伍军人，但该项目的条款允许普通民众利用卖家对该项目的权益接管贷款。这意味着霍斯泰特勒先生在完全付清当前贷款前，将受到申请新VA贷款的限制。霍斯泰特勒夫妇及其女儿最近搬迁至德克萨斯州奥斯汀地区，但并未使用VA贷款购买当地房产。

霍斯泰特勒先生表示，交易双方都必须通过贷款方的人工审批流程来完成贷款承接。他们将交易条件设定为需获得贷款方美国合众银行的承接批准，最终成功在交割前获得许可。

美国合众银行发言人表示，该行当前承接贷款业务量是正常水平的三倍。

买方在承接VA贷款时需向退伍军人事务部支付贷款金额0.5%的资金费用。卖方必须获得贷款方的责任解除文件，以避免继续承担贷款责任。

“这些业务多年无人办理，对交易各方都是新事物，“买方房产经纪人之一、TTR苏富比国际地产副总裁亚当·艾萨克森说，“我们都是在实践中学习。”

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