人人都是房东——小投资者抢购外州房产 - 《华尔街日报》

2020年居住在旧金山湾区时，杰克·克罗宁发现当地的房价过于昂贵，或是离市中心太远难以购置。这位科技从业者仍想把握此生遇见的最火热房地产市场，于是开始将目光投向更远区域。

去年，这位28岁的年轻人通过名为Roofstock的网站，以26.5万美元在密西西比州杰克逊市郊购入一套三居室住宅。该平台专为有意投资租赁房产的客户提供房源信息和数据。如今定居纽约的克罗宁从未踏足杰克逊市，也未见过他那栋灌木与紫薇点缀的房屋里的租客。对他而言，只需知道物业管理公司每月代收2300美元租金便已足够。

“目前为止一切顺利，“他表示。

2020年的杰克·克罗宁。图片来源：迈克尔·莫纳汉克罗宁是新兴"笔记本电脑房东"群体的一员——这些个人买家常跨州购置房产用于出租。其中许多高薪专业人士将出租房视为与股票债券同等重要的核心投资。近年来简化流程、支持在线购房的技术进步助推了这一趋势的发展。

数据服务帮助准房东精准筛选社区，提供售价、犯罪率及学区等详细报告。Roofstock和Appreciate等在线房产平台则为他们对接融资渠道或本地物业管理者，处理房屋维护与租赁事宜。BiggerPockets等内容平台及网络论坛还提供投资策略与购置地点建议。

“这一切都可以在网上完成，”加州尔湾市的房地产顾问约翰·伯恩斯说。“这改变了游戏规则。”

根据住房数据公司CoreLogic的数据，在疫情期间，大大小小的投资者购买房屋的数量攀升至创纪录水平，2022年2月达到所有单户住宅销售的28%的高点，高于2019年同月的17%。像克罗宁先生这样的个人或其他拥有10套或更少房产的小企业约占所有投资者购买量的一半。

为《华尔街日报》准备的Attom Data Solutions的另一项投资者购买指标显示，州外小投资者的利基市场也在增长。该群体的成员每年购买2至10套房屋，在2022年第二季度购买了美国所有售出房屋的2.1%，高于2019年同季度的1.5%。排除了仅购买一套房屋的情况，以排除度假屋。

个人投资者被强劲的房价增长、低抵押贷款利率和不断上涨的租金吸引到房地产市场。由于借贷成本上升、供应有限和高房价，近几个月来房屋销售有所放缓。根据房地产经纪人和一些市场报告，一些投资者已经退出市场。

在任何市场中拥有出租房产都伴随着风险。意外的维修、停止支付租金的租户以及通常占收入8%至10%的物业管理费，都可能侵蚀潜在利润。一些使用浮动利率贷款购买房产的投资者，如果利率继续攀升，也可能面临更高的还款额。

但租金在美国大部分地区持续攀升至历史新高，即使利率上升，这一行业仍可能有利可图。

因此，即使是小型住房市场也不再局限于本地。当杰克逊或佛罗里达州杰克逊维尔的居民出价购房时，他们面临着来自专业房地产公司和小投资者的全国性竞争，而此时待售房屋的库存已经被认为很低。这使得年轻本地人更难通过拥有住房来开始积累财富，并加剧了不断上涨的住房成本。

梅丽莎·斯皮尔斯和她的男友迈克尔·克罗兹住在杰克逊地区，他们想一起买一套房子。他们去年开始在麦迪逊县郊区寻找房源，那里的许多房屋建于本世纪，拥有大草坪，并且靠近优质学校和购物中心。

梅丽莎·斯皮尔斯和迈克尔·克罗兹。照片：梅丽莎·斯皮尔斯斯皮尔斯女士从事零售业，克罗兹先生在当地一家银行分行工作，他们想买一套价格低于30万美元的房子。他们表示，由于更快的出价或全现金买家，他们多次错失购房机会。斯皮尔斯女士表示，她对租房作为替代方案不感兴趣。

“对我们来说，租房完全是浪费钱，”她说。

Roofstock的联合创始人兼首席执行官加里·比斯利表示，该公司的许多客户是年收入20万至30万美元的沿海科技员工。这些买家需要大约30万美元的首付才能在自己的社区购买住宅物业。而只需4万美元的首付，他们就可以在成本较低的市场购买一套房子，并通过收取租金获得稳定的利润。

“我们看到的是人们正在将居住地与房产所有权分离，”比斯利先生表示。

南方都会区拥有大量中低收入租户，尤其受到沿海投资资金的青睐。根据Attom数据，今年上半年，北卡罗来纳州罗利市4.24%、亚特兰大5.26%、孟菲斯8.61%的房产交易由外州小型投资者完成——远高于全美平均水平。

众筹平台也为外州小投资者提供了共同购买独栋住宅的渠道。新兴平台Arrived过去一年吸引了12,000人投资150套租赁房产，另有超10万人申请通过该公司进行未来投资。田纳西州克拉克斯维尔的一套首购房中，535名投资者参与众筹，最低出资仅100美元。

相比其他地区，投资南方低价城市能获得更高的租售比。Roofstock分析显示，2020年12月孟菲斯和阿拉巴马州伯明翰都会区的租售比居全美之首。当时伯明翰中位价房产月供仅599美元，而月租金中位数达1,166美元，近乎两倍。

这类数据引起了克罗宁先生的注意，他最初想投资伯明翰。但遭遇十多次竞价失败，他推测是遇到了同类投资者。

克罗宁先生的住宅，位于密西西比州麦迪逊市。与其他阳光地带城市相比，杰克逊尚未吸引到同等数量的投资者，但近期其低价房产正获得更多投资关注，这很可能助推了房价上涨。房地产经纪公司Redfin数据显示，2019年11月至2020年11月期间，大杰克逊地区房价整体上涨29%。

密西西比州首府的房价仍低于伯明翰，同时拥有较高比例的租房人群及诱人的租售比。克罗宁表示，只需适度提高租金，长期来看就能实现他期望的15%年化收益。

Redfin指出杰克逊周边房价近期涨幅较2020年有所放缓，这可能促使部分投资者转向其他城市，甚至抛售房产以转投增长更强劲的市场。这为本地购房者创造了更多置业机会，但也可能给市场带来不受欢迎的波动。

当地房地产经纪人仍看好投资持续涌入。NextHome Realty Experience中介公司老板瑞安·波特透露，近年已将杰克逊区域出租屋售予来自加州、内华达、科罗拉多、俄亥俄、纽约和华盛顿特区的投资客。这些买家看中密西西比州低廉的房价、税收及宽松的租赁法规。“他们当然想在居住地附近投资，但现实条件不允许。“波特解释道。

专为外州业主管理租赁房产的Evernest公司发布白皮书，盛赞密西西比州"对房东友好”——该州不限制押金金额，且驱逐程序比美国其他地区更高效。

洛杉矶软件开发者斯里·帕塔去年以21.2万美元现金在布兰登市杰克逊郊区购置了一套三居室房屋，并迅速以每月1855美元的价格出租。当今年春天首位租客决定在租约到期搬离时，帕塔要求当地物业经理将租金上调逾37%，至2550美元。

“重新招租时市场需求激增，“帕塔表示。他毫不费力就找到了新租客。

但这并非稳赚不赔的生意。他购入的另一套房屋需要大修，施工期间帕塔不得不支付租客的搬迁费用。

代表南杰克逊部分地区的市议员亚伦·班克斯正试图提高外来投资者的经营门槛。他提议立法要求所有房东进行城市登记、缴纳费用并通过房屋检查才能开展租赁业务。该提案还明确了物业维护标准，并禁止房东强制租户通过第三方开通公用事业账户——班克斯指出这种做法导致部分租客承担额外费用。

班克斯表示，投资者活动加剧和租金上涨使该地区低收入群体更难以实现购房梦。“这让人陷入终身租房的循环困境，“他解释道，“每月支付1700美元租金后，租户很难按时还款，信用评分也难以提升。”

由于担心投资者购房增加，莉兹·布里斯特尔已在她所在的社区购买、翻新并将房屋出售给自住业主。支持者表示，投资者为租户提供了他们无力购买但向往的优质学区安全社区的居住机会。

租赁物业管理和在线平台Appreciate的总裁凯文·奥特纳表示，新一波州外小型投资者可能会加速推高房价。但他指出，先前存在的 affordability（可负担性）问题和住房供应短缺已迫使人们退出购房市场，使他们更可能需要租房。

“只要这些州外投资者…为居民提供了良好的居住环境，他们也是在为社区提供服务，“他说。

一些业主协会对社区内投资者购房增加表示担忧，并采取措施加以限制。据业主协会称，在杰克逊市Fondren North社区，投资者拥有超过20%的房屋。当地居民正在州外租赁投资者之前抢购社区房屋。

社区保护组织Fondren Renaissance Foundation主席莉兹·布里斯特尔表示，她已购买、翻新并向自住业主出售了附近九处房产，其中大部分售价低于20万美元。

“我们希望能像30年前的我们一样，为社区引入首次购房者，“她说。

更正与补充

凯文·奥特纳是租赁物业管理和在线平台Appreciate的总裁。本文早期版本错误地称其为首席执行官。（已于9月2日更正）

写信给威尔·帕克，邮箱：[email protected] 以及妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]

刊登于2022年8月29日印刷版，标题为《小型投资者抢购外地房产》。