养老基金正在出售其办公楼 - 《华尔街日报》

洛杉矶市中心的金融与商业区。养老基金正逐步减少对写字楼和购物中心等传统房地产资产的投资。图片来源：etienne laurent/Shutterstock随着五天坐班制成为历史，美国和加拿大主要养老基金正在削减对写字楼的投资，押注其价格可能下跌。

养老基金仍在购置房产，部分原因是为了降低通胀影响。但这些投资更集中于仓库、实验室空间、住宅及机场等基础设施。

随着新冠疫情加速了电子商务和远程办公的兴起，这一转变是养老基金从写字楼和购物中心等传统房地产资产全面撤资的一部分。

资产规模达900亿加元的安大略市政雇员退休体系旗下房地产机构牛津物业总裁迈克尔·特纳表示，预计未来十年内，写字楼在其房地产投资组合中的占比将从目前的25%降至20%左右。

六年前办公楼占牛津物业投资组合44%，如今该机构正收购仓库和生物医学科研设施。过去12个月里，它出售了持有的曼哈顿一栋价值21亿美元的大楼、多伦多一栋8.5亿加元的塔楼以及波士顿一栋8.25亿加元建筑的股权。

特纳先生表示：“长期来看，混合办公模式很可能导致人均办公需求下降。”

研究机构Preqin Ltd.数据显示，截至8月19日，北美公共养老基金管理规模超6万亿美元，房地产配置比例平均达8.7%。

根据美国房地产投资受托人理事会编制的指数，目前私募房地产基金对办公地产的投资占比为23%，低于三年前的34%。该机构称，同期零售地产的持有比例也从17%降至10%。

该理事会数据显示，工业地产在私募房地产基金投资组合中的占比已从2019年的18%升至31%。养老基金管理者正日益增持机场、高速公路和公用事业资产。Preqin指出，对于将基础设施资产与其他房地产资产分开报告的养老基金，这类资产在投资组合中的占比已从2017年的3%升至4.1%。

根据上月披露的信息，德克萨斯州教师退休基金持有影视拍摄用的摄影棚资产。安大略省医疗保健养老金计划官员透露，该基金投资了冷链仓储和学生公寓。

标普全球市场财智对全美40大公共养老基金近期会议纪要的分析显示，增持房地产成为最常被讨论的投资策略调整。今年第二季度，当标普500指数回报率为-16.1%、彭博美国综合债券指数回报率为-4.69%时，美国房地产投资受托人理事会指数实现了4.77%的正回报。

然而，要获取这些收益越来越依赖于投资正确类型的地产。根据德克萨斯州教师退休系统对委员会数据的分析，表现最佳和最差行业之间的差距达到了20年来的最高水平。委员会数据显示，第二季度写字楼回报率为0.69%，而工业地产回报率达6.05%。

牛津地产出售了其在这栋价值21亿美元的曼哈顿写字楼中的股份。图片来源：kena betancur/法国新闻社/盖蒂图片社"没人能完全摸清写字楼市场的走向，因为办公空间使用率既分散又低迷，“管理3120亿美元资产的加州教师退休系统投资总监克里斯托弗·艾尔曼在上月的董事会会议上表示。

尽管Calstrs提高了房地产的目标配置比例，增加对工业和住宅地产的投资，但一直在出售写字楼。艾尔曼今年早些时候还告知董事会成员，Calstrs已投资纽约市拉瓜迪亚机场的"一小部分”，并正在探索投资同样位于纽约的约翰·肯尼迪国际机场。

疫情两年多后，线下办公正在增加，但企业仍在缩减办公空间，毕马威会计师事务所本周签署的租约将使其纽约办公面积减少40%以上。早在新冠疫情前，长期税收优惠和其他政策就导致了写字楼供应过剩，分析师预测远程办公可能使需求减少多达20%。

然而，谈及自身办公空间需求时，养老基金并不指望很快通过视频聊天为年长退休人员提供咨询。加州教师退休基金正在其西萨克拉门托总部建造一栋10层新大楼，德克萨斯州教师退休系统今年也在奥斯汀购置了新总部大楼。

养老金受益人"始终表示更倾向于面对面咨询"，官员们在德克萨斯基金官网的说明文件中写道。

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刊发于2022年8月26日印刷版，标题为《养老基金抛售办公楼资产》