中国开发商依赖政府债券支持 市场疑虑犹存——《华尔街日报》

中国监管机构正试图通过为精选的一批开发商提供新的债券担保来重振低迷的房地产市场。投资者认为，要让房地产行业摆脱多年来最严重的低迷，还需要更多措施。

中国许多房地产公司正在苦苦挣扎。超过30家公司违约了美元债券，甚至最强大的私营开发商在发行新债时也面临挑战，因为债券价格暴跌，收益率飙升。近日，一大批大大小小的中国开发商纷纷发布盈利预警。

据知情人士透露，中国政府计划通过为至少六家开发商的国内人民币债券发行提供全额担保，帮助他们筹集资金。这些担保不适用于美元债务。

龙湖集团控股有限公司是首家利用这一新支持措施的公司，根据交易说明书，该公司周二启动债券发行，拟筹集至多15亿元人民币（合2.19亿美元）。这家成立于1993年的北京开发商表示，计划将资金用于项目建设和偿还国内外债务。其新发行的中期票据票面利率将在3%至4.3%之间。

上周，由中国国有企业中国债券保险公司提供的担保消息提振了几家开发商的美元债券价格，但大多数仍处于严重困境水平。周二，ICE美银指数显示，中国垃圾级公司美元债券的平均收益率为26.6%。

高盛研究分析师在周一的一份报告中指出，尽管该举措可能有所帮助，但"规模太小了。"

这项试点计划旨在帮助中国民营开发商在国内筹集资金，并限制已违约企业引发的风险传导。自去年年底以来，许多投资者一直回避房地产行业，而自6月以来，民营企业长期债券的借贷成本普遍上升。

万得数据显示，今年以来民营开发商发行的境内债券规模相当于31亿美元。这仅为2021年同期融资额的17%。相比之下，由于投资者对其偿债能力更有信心，国有开发商今年的融资规模有望与去年持平。

然而，债券市场融资渠道并非民营开发商面临的最大问题。监管机构选定的六家开发商——与其同行一样——的合约销售额近几个月来大幅下滑。惠誉评级和穆迪投资者服务公司最近将碧桂园控股和远洋集团控股的国际信用评级从投资级下调至垃圾级。

“对民营开发商而言，获得融资就像被送进重症监护室，“中国独立信用研究机构YY评级创始人姚煜表示，“但只有改善销售才能真正挽救它们的生命。”

中国政府今年已多次出台政策支持房地产市场。这些政策主要由地方政府推出，包括降低购房首付比例、下调房贷利率以及放宽部分购房限制。在中心城市郑州，一些购房者联合起来威胁要停止偿还房贷，当地政府已设立房地产纾困基金，以帮助开发商完成搁置的住房项目。

三个月前，中国监管机构还尝试了一种更复杂的金融解决方案，为一组开发商发行的债券提供信用违约互换（CDS），让投资者能够对冲违约风险。龙湖集团和碧桂园等五家开发商发行了附带此类保护的债券，共募集资金35亿元人民币（合5.12亿美元）。

债务研究机构CreditSights分析师陈尼克拉斯表示，最新的担保计划引发了其他棘手问题，显示出监管机构对不同开发商的态度存在明显差异。

陈先生指出，向被中国监管机构认定为资质较好（因而更有可能在行业低迷中存活）的开发商提供债券担保，可能是为了帮助它们渡过危机。而陷入更严重困境的开发商（包括已违约企业）获得的扶持则更侧重于帮助其完成烂尾楼建设。

六家所谓"示范房企"的遴选，也可能向投资者传递出未入围企业的负面信号——即便这些公司尚未发生违约。

YY评级的姚先生表示：“当然，投资者可能会认为，既然你列出了一份白名单，那么现在就可能存在一份黑名单。”

除了龙湖、碧桂园和远洋集团，新的债券担保计划还覆盖了旭辉控股（集团）有限公司、 新城集团有限公司、以及金地集团。据知情人士透露，碧桂园和远洋集团正计划跟随龙湖进入市场。

龙湖在全国范围内拥有高端住宅和商业地产项目，最近报告称2022年前七个月的合同销售额同比下降58%，降至约100亿美元。

碧桂园、金地、旭辉和新城的销售额下降了38%至50%。根据行业数据提供商中国房地产信息集团的数据，这一降幅与同期中国前100家房地产开发商的销售额同比下降49%大致相符。

中国最大的民营开发商之一碧桂园上周发布了盈利预警，称其预计上半年净利润将暴跌超过90%，从一年前的22亿美元降至不到1.5亿美元。该公司表示，房地产行业的严峻商业环境以及新冠疫情的影响导致收入和利润率下降。

碧桂园控股在上海的一个住宅开发项目。该开发商最近发布了盈利预警。照片：沈启来/彭博新闻写信给 Rebecca Feng，邮箱：[email protected]

刊登于2022年8月25日印刷版，标题为《中国开发商依赖北京债券担保》。