美国办公楼过剩现象早在大流行前几十年便已开始——《华尔街日报》

老旧建筑的办公室空置率最高，例如密尔沃基市的东威斯康星大道100号。图片来源：Mike De Sisti/密尔沃基哨兵报/路透社过剩的空置办公空间正威胁着商业区的空心化。别把责任全推给疫情。

房地产投资者、经纪人和分析师表示，美国办公空间过剩的问题已酝酿数十年。受联邦税收减免、低利率和亏损初创公司虚高需求的吸引，开发商建造了过多写字楼。与此同时，业主大多未能拆除老旧空置建筑或将其改作他用。

其结果是，美国办公空间供过于求，而愿意租用的企业却太少。分析师指出，疫情期间远程办公的兴起加剧了这一早已显现的问题。

办公空间过剩主要是美国的问题。经纪公司仲量联行数据显示，第二季度美国办公空间空置率约为19%，而亚太地区为14%，欧洲、中东和非洲为7%。分析师预计，随着更多租约到期及企业缩减房地产规模，这一比例还将上升。

高企的办公空置率威胁着建筑业主及其贷款方的财务状况，也损害了纽约、旧金山等依赖写字楼税收维持周边商铺餐厅运转的城市经济。

经纪商和分析师表示，美国写字楼过剩的根源可追溯至1981年税法的一项变更。为了提振经济，里根政府允许投资者以比过去快得多的速度对商业地产进行折旧，还有其他一些变更，从而降低了他们的税负。

经纪商称，储贷协会当时向开发商大量发放宽松贷款。这帮助引发了1980年代的写字楼开发热潮，导致空置率飙升至创纪录水平，并加剧了储贷危机，当时许多此类机构倒闭。空置率在1990年代缓慢下降，但在互联网泡沫破裂和次贷危机后再次飙升。

在2008年次贷危机爆发后的十年里，写字楼需求开始减弱。更多公司为了削减成本而减少办公空间。企业意识到，他们可以通过取消私人办公室、将更多员工塞进开放式楼层来节省资金。一些公司开始允许远程办公。

然而，写字楼供应量持续增长。过去20年，大量税收减免和其他补贴流入了纽约哈德逊城市广场和世界贸易中心等项目。将老旧空置的写字楼改建为仓库或公寓的情况仍然很少。

房东们变得更加擅长抬高租金，以换取向租户提供现金礼包和其他激励措施，制造出市场强劲的假象。尽管写字楼需求下降，但低利率和全球资本大量涌入美国房地产市场支撑了楼宇价值，给业主们一种虚假的安全感。房地产经纪公司第一太平戴维斯北美区总裁戴维·利普森表示，这些因素掩盖了长期居高不下的空置率，阻碍了房东们进行更多改建。

股权集团投资公司董事长萨姆·泽尔表示，诸如WeWork这样的共享办公企业也导致了办公空间的过度供应。这些公司为了追求快速增长，在疫情前几年租赁了远超其客户实际需求的空间，依靠风投提供的数十亿美元资金来弥补亏损。

“通过模糊这些数据，我们鼓励开发商在没有需求的市场中增加办公空间，“泽尔在今年早些时候纽约大学年度REIT研讨会上说道。他补充说，如今芝加哥的拉萨尔街挤满了写字楼，已成为"一片遍布过时建筑的荒芜之地”。

老旧建筑的闲置率最高，这些建筑缺乏现代化设施且环保效能低下。密尔沃基市的东威斯康星大道100号大厦在1989年开业时曾是全州第二高楼。这座35层的大厦距离高速公路出口仅两个街区，并配有750个车位的车库，曾是远郊通勤上班族的理想选择。

但疫情爆发前几年，开发商在附近建造了多栋玻璃幕墙的新写字楼，挖走了东威斯康星100号的主要租户。根据CoStar集团的数据和知情人士透露，如今该建筑超半数空间空置，剩余的两份最大租约也将在明年到期。业主赫兹投资集团因无力偿还贷款，已于2021年初将物业移交破产管理人。

该物业管理方弗里德曼房地产公司的高级董事总经理贾里德·弗里德曼表示，已有多个投资者提出收购东威斯康星100号大厦并将其改建为公寓的计划。他指出，该建筑每层面积相对较小，非常适合进行用途转换。

但经纪人表示，许多其他老旧办公楼并不具备这些特质。高利率和不断上涨的建筑成本也使改造变得更加困难。“这并不能拯救所有过时的办公空间，“世邦魏理仕（CBRE）全球租户研究主管朱莉·惠兰表示。

相反，许多旧办公楼很可能最终难逃被拆除的命运。经纪人称这一过程将十分缓慢，因为业主往往不愿接受投资失败的事实。新办公楼建设的减少可能有助于市场复苏，但也需要数年时间才能产生影响。

与此同时，空置率预计将持续上升。一些分析师预测，远程办公可能会在未来多年使办公空间需求下降高达20%，尽管部分经纪公司预计降幅会较小。更多建筑可能会面临止赎。

“时间会解决所有问题，“泽尔先生说，“但在此过程中的痛苦可能非常巨大。”

联系作者康拉德·普齐尔，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年8月24日印刷版，标题为《办公空间过剩始于数十年前》。