亚特兰大创纪录的6200万美元众筹交易引发部分投资者担忧 - 《华尔街日报》

亚特兰大金融中心的募资说明中遗漏了买家过往记录中的一些不良表现。图片来源：Jeffrey Greenberg/Universal Images Group/Getty Images为收购亚特兰大一处办公园区发起的众筹活动从700名投资者处筹集了6200万美元，这是热门网站CrowdStreet Inc.有史以来房地产收购项目的最高筹资金额。

亚特兰大金融中心的这次募资本可以吸引更多资金。但自5月众筹启动以来，多位审阅过募资说明的投资者表示，当他们发现买家Nightingale Properties LLC最初未能在包含公司业绩记录的募资文件中披露部分过往交易亏损后，便决定不参与投资。

这家总部位于纽约的房地产公司表示，2021年因无力偿还抵押贷款，其失去了曼哈顿一栋办公楼的所有权。根据公开的止赎通知，该公司2012年还曾拖欠与田纳西州零售地产组合相关的至少2500万美元贷款。

在上述两起事件及另外两起事件中，CrowdStreet网站上的募资说明均以"N/A"替代了回报率。据Nightingale称，这四笔未披露回报率的交易中有两笔是公司表现最差的交易。而对于Nightingale的其他房地产收购项目，文件中均明确列出了回报率。

南丁格尔指出，在36处体现其业绩记录的房产中，亏损交易仅占两处。该公司表示，这两项表现不佳的资产对整体投资组合影响微乎其微，且只有合格投资者才能参与这些房地产投资项目。合格投资者需满足特定收入和净资产标准，其中多数会自行开展调研。

部分潜在投资者表示，南丁格尔隐瞒信息的做法令他们望而却步。居住在新泽西州的营销公司经营者埃文·尼森参与众筹投资已有五年。今年六月，他提交了为亚特兰大金融中心注资的意向。但约一周后，他通过自主调研发现南丁格尔此前未在CrowdStreet平台披露的一笔亏损记录，随即撤回投资决定。

“我通过谷歌搜索发现，他们至少有一笔全额亏损未体现在业绩记录中，“尼森表示。

CrowdStreet发言人回应称南丁格尔的信息披露存在"不一致性”，但认为被省略的细节并非关键内容，因此未要求南丁格尔更新文件。所有缺失信息均可应要求或在私人投资备忘录中向投资者提供。

“这些遗漏无伤大雅，“该发言人强调，“我们确信本次及CrowdStreet平台所有项目都公允呈现了房地产投资的机会与风险，本案中也如实反映了（南丁格尔的）历史业绩。”

夜莺集团收购业务高级总监威尔·赫顿表示，公司已"直接向询问相关情况的CrowdStreet投资者"说明了其过往业绩中缺失的细节，包括6月份在CrowdStreet平台为推广该交易举办的网络研讨会。他将这两笔交易的亏损分别归因于2008年全球金融危机和新冠疫情。

美国证券交易委员会规定，发行证券的公司必须披露理性投资者在决策时会考虑的所有重大信息。图片来源：ANDREW KELLY/REUTERS证券律师表示，对于必须向众筹投资者报告的内容，很难明确具体规则。美国证券交易委员会指出，证券发行方必须披露理性投资者在决策评估中会考量的所有重大信息。律师称，作为经纪交易商，CrowdStreet也有义务提供重大事项披露。

犹他州证券律师、BlackHill Partners律师事务所合伙人埃文·希勒表示：“绝对不应该只强调良好业绩而隐瞒不良表现。如果要展示优秀业绩，就应该同时披露不佳表现。”

希勒表示，若美国证交会认定"理性投资者在投资决策时极可能重视这些信息”，隐瞒过往业绩细节的公司可能因披露不充分面临罚款。其律师事务所与本次交易无关联。

公司表示，CrowdStreet是美国最大的商业地产众筹平台之一，拥有超过24万名会员。这些会员的投资金额从最低2.5万美元到数百万美元不等，通过集体出资参与物业销售和融资项目。

众筹在过去几年已成为房地产募资和投资的热门渠道。利率上升和通货膨胀使得传统地产贷款机构更加谨慎，促使借款方寻求替代性资本来源和投资方式。与此同时，广泛的市场波动促使众筹投资者纷纷转向房地产等硬资产。

CrowdStreet首席执行官Tore Steen向《华尔街日报》透露，自平台成立以来，单笔交易平均规模增长逾两倍，从2014年的2000万美元增至去年的6500万美元。该公司表示，其线上市场今年达成的价值1亿美元及以上建筑项目交易量，已创下八年运营史上的新高。

Nison先生指出，众筹交易"模糊"他认为关键信息的情况相当普遍。他补充说，个人投资者需自行做好尽职调查。“这绝对不如购买股票安全，“Nison先生表示。

北卡罗来纳州高级安全管理顾问Christophe Henrion出于包括投资方案呈现方式在内的多重原因，最终放弃了亚特兰大办公楼的交易。他不仅在研究中发现了亏损项目，还指出亚特兰大金融中心招股页面图表中存在计算错误，并已向CrowdStreet反馈该问题。

据一位发言人表示，CrowdStreet承认计算数据无误，但"表述本可以更清晰”。该平台更新了文字说明但未修改配套图表，因其认为这一差异对整体投资方案"不构成实质影响”。

亨利昂先生指出，他认为信息披露不充分是其放弃这笔预计秋季交割的交易的原因之一。“这提醒我，这些平台需要更审慎对待"历史业绩和其他披露问题，他表示，“他们应该做得更完善。”

联系作者丽贝卡·皮乔托，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年8月24日印刷版，标题为《亚特兰大项目创众筹平台融资纪录》