《华尔街日报》：奥兰多公寓租金飙升，租金管制将进行公投

佛罗里达州中部关于租金管制前景的冲突本月愈演愈烈，随着其他城市考虑如何应对创纪录的高租金，全美各地都将密切关注此事。

包括奥兰多在内的奥兰治县专员委员会上周采取行动，将一项措施列入11月的投票中，让选民决定是否限制房东提高公寓租金的幅度。

尽管奥兰治县官员估计超过10万户家庭可能有资格享受租金管制，但其通过仍面临重大挑战。佛罗里达州法律大多禁止对租金进行价格控制，除非奥兰治县能证明其正面临住房紧急情况。

对租金管制投票的第一个挑战出现在周一，当时两个房地产贸易团体对奥兰治县提起诉讼。他们表示，投票提案违反了州法律，不应提交给选民。

“不幸的是，奥兰治县委员会的大多数人无视法律，反而将这项措施列入投票，”佛罗里达公寓协会的发言人阿曼达·怀特说，该协会是起诉县政府的组织之一。

奥兰治县的一位发言人表示，县里不对正在进行的诉讼发表评论。

奥兰治县关于租金管制的投票标志着城市或地方政府最新的一次努力，试图引入在超过二十多个州被禁止或先发制人的措施。但随着全国租金创下历史新高并持续攀升，以及进步派民主党人在主要城市施加更多影响力，租金管制正重新受到审视。

过去四年间，加利福尼亚州和俄勒冈州已通过全州性法案，将最高租金涨幅与通货膨胀率挂钩。此后，明尼苏达州圣保罗、缅因州波特兰、纽约州金斯顿以及加利福尼亚州圣安娜等城市也相继出台地方租金管制政策。

但其他立法尝试均告失败，包括纽约州提出的全州租金上限法案，以及科罗拉多州限制活动房屋地租涨幅的提案。

据房源网站Apartment List数据显示，自2020年3月以来奥兰多租金已上涨35%，创该市有记录以来最快涨幅，亦属全美最大涨幅之列。

奥兰治县租金管制措施有效期一年，届满后需经选民再次投票决定是否延续。该提案规定租金年涨幅不得超过消费者价格指数的地区变化值——截至7月的12个月内该指数已上涨9.4%。

支持该措施的官员表示，在立法者制定其他政策增加新房供应期间，此举将缓解住房通胀对租户造成的压力。

“这让我们有机会暂缓危机，“支持租金管制的委员妮可·威尔逊在上周的委员会会议上表示。

房地产业界及部分议员则认为，租金管制将导致奥兰多地区房地产投资减少和建设速度下降。

佛罗里达州的多个城市在疫情期间吸引了大量人口迁入，如今正经历全美最剧烈的租金上涨。坦帕和迈阿密的租金涨幅超过30%，若橙县的租金管制措施取得成功，当地官员可能也会效仿。

佛罗里达州奥兰多市的伊奥拉湖公园，该市租金涨幅位居全美前列图片来源：Joe Sohm/Visions of America/Getty Images根据佛罗里达州法律，自1977年以来，该州禁止地方政府管控租金价格，除非住房市场极度紧张，对公众构成"严重威胁”。

过去一年，坦帕、圣彼得堡和迈阿密的官员就此议题展开辩论，但只有橙县政府决定将此事交由公众投票表决。

橙县拟议的租金管制仅适用于多户住宅建筑。独栋住宅业主将被豁免——这类房产在疫情期间同样经历了异常高的租金上涨。若运营或维护成本增加，房东可申请突破租金上限。

该提案将豁免新建租赁房产，不过即便这项豁免条款可能也不足以赢得反对此类政策的开发商支持。

“卡姆登不会在实施租金管制的市场开发项目，“卡姆登地产信托首席执行官Ric Campo表示。这家上市开发商兼房东在奥兰多拥有4000套住房单元。

据《先锋报》对公共记录的分析，圣保罗市租金管制法通过后的三个月内，新建建筑许可申请量同比下降超过80%。圣保罗市政府随后提议豁免新建建筑。

橙县委员艾米丽·博尼利亚支持这项租金管制提案，她表示新建工程将继续推进。与圣保罗的租金管制措施不同，橙县法律不会对新建建筑的租金涨幅进行限制。

她补充说，该条例将保护弱势群体，比如从事酒店服务或主题公园工作、面临每月可能上涨数百美元租金的人群。她表示，部分此类工作者最终已不得不长期居住在汽车旅馆。

“许多这样的家庭遭遇租金上涨后无力支付，最终被驱逐，“她说，“现在他们连租房资格都失去了。”

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本文发表于2022年8月19日印刷版，标题为《奥兰多考虑为飙升的租金设置上限》。