美国7月成屋销售连续第六个月下降 - 《华尔街日报》

美国7月成屋销量连续第六个月下滑，创下逾八年来最长连降纪录，抵押贷款利率上升和待售房屋短缺正使这个一度火爆的市场降温。

全美房地产经纪人协会周四表示，经季节性因素调整后，7月成屋销量环比下降5.9%，折合成年率为481万套。这是自2015年11月以来的最低销售速度，不包括2020年春季与疫情相关的三个月下降。7月销量较去年同期骤降20.2%。

销量下降是此前繁荣的房地产市场陷入停滞的最新迹象。房屋建设也在枯竭，随着更多买家持观望态度，抵押贷款申请量正在下降。

“我们正处于房地产衰退中，“全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹表示。

他补充说，这伤害了潜在买家，同时使现有房主受益，他们中的许多人以较低的利率锁定了抵押贷款，并看到自己的房屋价值飙升。

今年年初，房地产市场进入了约15年来最热的阶段。2020年年中左右限制放松后，疫情刺激了新的需求。许多购房者寻求更大的居家办公空间，而随着远程办公变得更加普遍，其他人则愿意搬到离办公室更远的地方。接近历史低点的抵押贷款利率为房价上涨火上浇油，整个美国的竞购战变得司空见惯。

现在，销售正在放缓，在屡创新高之后，房价的持续上涨显示出一些缓解的迹象。根据全美房地产经纪人协会的数据，成屋销售价格中值从6月创纪录的413,800美元降至403,800美元，这是自1月份以来的首次下降。

虽然7月份房价下跌并不罕见，但经济学家一直在关注需求下滑之际价格压力缓解的迹象。一些人预计，价格下跌可能会在年底前到来。

“随着今年年底和明年初的临近，我们将看到房价增速放缓，“全国保险公司的金融市场经济学家斯科特·默里表示。

他补充说，明年房价应该会更加稳定，“我认为这对房地产市场来说是个非常好的迹象，对通货膨胀也是如此。”

经济学家表示，较高的借贷利率已经让市场降温不少。美联储一直在积极提高利率以抑制通货膨胀，抵押贷款利率也因此攀升。

根据住房金融机构房地美的数据，本周30年期抵押贷款的平均利率为5.13%。这比上周略低，但仍远高于一年前的2.86%。在今年之前，自2011年以来，抵押贷款利率从未超过5%。

高房价和利率上升的双重影响，将购房 affordability 推至几十年来的最低水平。全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示，现在进入房地产市场的人通常将收入的25%用于支付抵押贷款，高于疫情前的15%。

随着抵押贷款成本的增加，房地产市场一直在失去动力。图片来源：劳拉·麦克德莫特为《华尔街日报》拍摄问题的一部分在于市场上待售房屋不足，这意味着尽管房价高企，房屋在市场上停留的时间并不长。根据全美房地产经纪人协会(NAR)的数据，7月份售出房屋的中位时间为14天，与历史最快速度持平。

NAR数据显示，7月底市场上有131万套待售房屋，较6月增长4.8%，表明市场可能开始松动。

“就在过去45天里，市场完全变了样，“北卡罗来纳州罗利市的房地产经纪人昆汀·戴恩表示。他说，进入其经纪公司的新客户线索减少了一半，待售房屋库存则有所增加。“我们明显看到买家开始观望了，“他说。

尼古拉斯和凯蒂·卡罗塞拉夫妇今年春天开始在费城郊区寻找购房。图片来源：尼古拉斯·卡罗塞拉根据房地产经纪公司Redfin的数据，7月份近16%的购房协议在待定阶段告吹，这是自2020年4月疫情扰乱市场以来的最高水平。Redfin表示，如果卖家不愿重新议价或进行要求的维修，部分买家会选择退出交易，另一些则因担心潜在的经济衰退而却步。

尼古拉斯和凯蒂·卡罗塞拉夫妇今年春天开始在费城郊区看房，两次出价都输给了其他买家。卡罗塞拉先生说，6月份市场开始转向。

“随着抵押贷款利率持续攀升，突然间市场上似乎涌现了大量待售房屋，”他说。房屋开始在市场上停留更长时间，尤其是那些需要翻新的房子。“买家变得越来越挑剔，”他表示。

卡洛塞拉夫妇在六月份第三次出价被接受，比要价高出约3.3%。当他们七月份挂牌出售现有住宅时，成交价也略高于要价。

全美房地产经纪人协会数据显示，七月首次购房者占比从去年同期的30%降至29%。约24%的现房销售为现金交易，高于去年同期的23%。

西部和南部地区现房销售同比降幅最大，分别下降30.4%和19.6%。

本周其他指标也显示房地产市场持续低迷。

全美住宅建筑商协会本周称，八月美国建筑商信心指数连续第八个月下滑，创2020年5月以来新低。约五分之一受访建筑商表示过去一个月曾降价促销。

抵押贷款银行家协会周三数据显示，上周抵押贷款申请量环比下降2.3%。

美国商务部本周表示，衡量住宅建设指标的房屋开工量七月环比下降9.6%。预示未来建筑活动的住宅许可量下降1.3%。

商务部数据显示，经季节调整后，私营部门住宅投资在第二季度按年率计算下降14%，导致当季整体经济增长下滑0.9%。

科美利加银行首席经济学家比尔·亚当斯表示，他预计第三季度住宅投资将以16%的速度下降，目前正在进行中。

“住房已经从2020年和2021年的顺风变成了经济的一大逆风，”他说。

新闻集团，《华尔街日报》的所有者，也在NAR的许可下运营Realtor.com。

写信给 大卫·哈里森，邮箱：[email protected] 和妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]

出现在2022年8月19日的印刷版中，标题为’房屋销售连续第六个月下降’。