美国7月成屋销售连续第六个月下降 - 《华尔街日报》
David Harrison and Nicole Friedman
美国7月成屋销量连续第六个月下滑,创下逾八年来最长连降纪录,抵押贷款利率上升和待售房屋短缺正使这个一度火爆的市场降温。
全美房地产经纪人协会周四表示,经季节性因素调整后,7月成屋销量环比下降5.9%,折合成年率为481万套。这是自2015年11月以来的最低销售速度,不包括2020年春季与疫情相关的三个月下降。7月销量较去年同期骤降20.2%。
销量下降是此前繁荣的房地产市场陷入停滞的最新迹象。房屋建设也在枯竭,随着更多买家持观望态度,抵押贷款申请量正在下降。
“我们正处于房地产衰退中,“全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹表示。
他补充说,这伤害了潜在买家,同时使现有房主受益,他们中的许多人以较低的利率锁定了抵押贷款,并看到自己的房屋价值飙升。
今年年初,房地产市场进入了约15年来最热的阶段。2020年年中左右限制放松后,疫情刺激了新的需求。许多购房者寻求更大的居家办公空间,而随着远程办公变得更加普遍,其他人则愿意搬到离办公室更远的地方。接近历史低点的抵押贷款利率为房价上涨火上浇油,整个美国的竞购战变得司空见惯。
现在,销售正在放缓,在屡创新高之后,房价的持续上涨显示出一些缓解的迹象。根据全美房地产经纪人协会的数据,成屋销售价格中值从6月创纪录的413,800美元降至403,800美元,这是自1月份以来的首次下降。
虽然7月份房价下跌并不罕见,但经济学家一直在关注需求下滑之际价格压力缓解的迹象。一些人预计,价格下跌可能会在年底前到来。
“随着今年年底和明年初的临近,我们将看到房价增速放缓,“全国保险公司的金融市场经济学家斯科特·默里表示。
他补充说,明年房价应该会更加稳定,“我认为这对房地产市场来说是个非常好的迹象,对通货膨胀也是如此。”
经济学家表示,较高的借贷利率已经让市场降温不少。美联储一直在积极提高利率以抑制通货膨胀,抵押贷款利率也因此攀升。
根据住房金融机构房地美的数据,本周30年期抵押贷款的平均利率为5.13%。这比上周略低,但仍远高于一年前的2.86%。在今年之前,自2011年以来,抵押贷款利率从未超过5%。
高房价和利率上升的双重影响,将购房 affordability 推至几十年来的最低水平。全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示,现在进入房地产市场的人通常将收入的25%用于支付抵押贷款,高于疫情前的15%。
随着抵押贷款成本的增加,房地产市场一直在失去动力。图片来源:劳拉·麦克德莫特为《华尔街日报》拍摄问题的一部分在于市场上待售房屋不足,这意味着尽管房价高企,房屋在市场上停留的时间并不长。根据全美房地产经纪人协会(NAR)的数据,7月份售出房屋的中位时间为14天,与历史最快速度持平。
NAR数据显示,7月底市场上有131万套待售房屋,较6月增长4.8%,表明市场可能开始松动。
“就在过去45天里,市场完全变了样,“北卡罗来纳州罗利市的房地产经纪人昆汀·戴恩表示。他说,进入其经纪公司的新客户线索减少了一半,待售房屋库存则有所增加。“我们明显看到买家开始观望了,“他说。
尼古拉斯和凯蒂·卡罗塞拉夫妇今年春天开始在费城郊区寻找购房。图片来源:尼古拉斯·卡罗塞拉根据房地产经纪公司Redfin的数据,7月份近16%的购房协议在待定阶段告吹,这是自2020年4月疫情扰乱市场以来的最高水平。Redfin表示,如果卖家不愿重新议价或进行要求的维修,部分买家会选择退出交易,另一些则因担心潜在的经济衰退而却步。
尼古拉斯和凯蒂·卡罗塞拉夫妇今年春天开始在费城郊区看房,两次出价都输给了其他买家。卡罗塞拉先生说,6月份市场开始转向。
“随着抵押贷款利率持续攀升,突然间市场上似乎涌现了大量待售房屋,”他说。房屋开始在市场上停留更长时间,尤其是那些需要翻新的房子。“买家变得越来越挑剔,”他表示。
卡洛塞拉夫妇在六月份第三次出价被接受,比要价高出约3.3%。当他们七月份挂牌出售现有住宅时,成交价也略高于要价。
全美房地产经纪人协会数据显示,七月首次购房者占比从去年同期的30%降至29%。约24%的现房销售为现金交易,高于去年同期的23%。
西部和南部地区现房销售同比降幅最大,分别下降30.4%和19.6%。
本周其他指标也显示房地产市场持续低迷。
全美住宅建筑商协会本周称,八月美国建筑商信心指数连续第八个月下滑,创2020年5月以来新低。约五分之一受访建筑商表示过去一个月曾降价促销。
抵押贷款银行家协会周三数据显示,上周抵押贷款申请量环比下降2.3%。
美国商务部本周表示,衡量住宅建设指标的房屋开工量七月环比下降9.6%。预示未来建筑活动的住宅许可量下降1.3%。
商务部数据显示,经季节调整后,私营部门住宅投资在第二季度按年率计算下降14%,导致当季整体经济增长下滑0.9%。
科美利加银行首席经济学家比尔·亚当斯表示,他预计第三季度住宅投资将以16%的速度下降,目前正在进行中。
“住房已经从2020年和2021年的顺风变成了经济的一大逆风,”他说。
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出现在2022年8月19日的印刷版中,标题为’房屋销售连续第六个月下降’。